Distanze tra edifici: risarcimento del danno senza prova concreta

La violazione delle distanze tra costruzioni rappresenta una problematica rilevante nel diritto edilizio e urbanistico italiano. Un caso esemplare è rappresentato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 25935 del 2022, che affronta la questione della tutela risarcitoria per il vicino danneggiato da una costruzione abusiva.

Quali sono i criteri per la prova del danno e su quali parametri il giudice basa la liquidazione del risarcimento? In che modo questa sentenza influenza la protezione dei diritti dei proprietari confinanti?

Cosa significa esattamente “danno in re ipsa” e come può il preteso danneggiante dimostrare la propria innocenza?

Vediamo insieme i dettagli di questa importante pronuncia e le sue implicazioni pratiche.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 25935 del 2022

La sentenza della Corte di Cassazione n. 25935 del 2022 ha fatto chiarezza su diversi aspetti legati alla tutela risarcitoria per la violazione delle distanze tra costruzioni.

In particolare, il caso in esame riguarda la costruzione abusiva di un manufatto a Capri, realizzato senza le necessarie autorizzazioni. La proprietaria di un appartamento ha edificato nuove strutture, innalzando pareti perimetrali in muratura per tutta la larghezza del proprio terrazzino e ricoprendolo con una tettoia in lamiera.

Questa costruzione ha coperto il lato perimetrale esterno dell’appartamento della vicina, con la tettoia ad altezza quasi corrispondente a quella del lato inferiore della finestra della stessa.

La vicina, sostenendo che il suo diritto di veduta e le disposizioni dell’art. 907 c.c. sulle distanze tra costruzioni erano stati violati, ha chiesto al giudice di ripristinare lo stato originario dei luoghi e di ottenere un risarcimento.

Articolo n° 907 c.c.
Distanza delle costruzioni dalle vedute

Quando si e’ acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non puo’ fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’art. 905.
Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita.
Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia.

Nei precedenti gradi di giudizio, la proprietaria del manufatto abusivo era stata condannata, ma ha fatto ricorso per Cassazione, lamentando il mancato accertamento della prova del risarcimento del danno.

La Corte di Cassazione ha confermato le decisioni dei gradi precedenti, affermando che la violazione delle norme sulle distanze tra costruzioni costituisce un danno “in re ipsa“. In altre parole, il semplice fatto di aver costruito in violazione delle norme fa presumere automaticamente l’esistenza di un danno per il vicino, senza necessità di una prova concreta da parte del danneggiato.

La Corte ha sottolineato che il pregiudizio al diritto di proprietà del vicino è implicito nella violazione stessa, a meno che il preteso danneggiante non riesca a fornire una prova contraria convincente.

Precedente giurisprudenziale: la sentenza n. 21501 del 2018

La sentenza n. 21501 del 2018 della Corte di Cassazione rappresenta un precedente giurisprudenziale fondamentale in materia di violazione delle distanze tra costruzioni. Questa sentenza ha stabilito che il proprietario confinante può avvalersi di due tipi di tutela: quella in forma specifica e quella risarcitoria.

La tutela in forma specifica consente al proprietario danneggiato di richiedere il ripristino dello stato dei luoghi antecedente alla violazione, obbligando così il responsabile a demolire le opere abusive e a riportare la situazione alla condizione originaria.

Per quanto riguarda la tutela risarcitoria, la sentenza ha chiarito che il danno derivante dalla violazione delle distanze edilizie deve essere considerato “in re ipsa”. Questo significa che il danno è presunto e non richiede una specifica attività probatoria da parte del danneggiato. La Corte ha infatti affermato che l’effetto della costruzione abusiva è certo e indiscutibile, poiché comporta l’imposizione di una servitù sul fondo del vicino e una conseguente limitazione del godimento della proprietà.

Questa limitazione si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà, per la quale il risarcimento deve essere riconosciuto.

La sentenza n. 21501 del 2018 ha quindi rafforzato la protezione dei diritti dei proprietari confinanti, rendendo più agevole l’ottenimento del risarcimento per i danni subiti a causa di costruzioni abusive.

La liquidazione del danno

La liquidazione del danno per violazione delle distanze tra costruzioni avviene in via equitativa, come previsto dall’art. 1226 c.c.

Articolo n° 1226 c.c.
Valutazione equitativa del danno
Se il danno non puo’ essere provato nel suo preciso ammontare, é liquidato dal giudice con valutazione equitativa. 

La Corte di Cassazione ha specificato che il parametro adottato per la liquidazione è una percentuale del valore reddituale dell’immobile, la cui fruibilità è stata temporaneamente ridotta. In altre parole, il giudice determina l’entità del risarcimento considerando la perdita temporanea di valore e fruibilità dell’immobile a causa della costruzione abusiva.