Diritto di superficie su terreni agricoli: come funziona, imposte dovute

Il diritto di superficie è un diritto reale di godimento che si distingue in due rami. Da un lato, può conferire ad un soggetto il potere di realizzare una costruzione al di sopra di un terreno altrui. Dall’altro, può permettere al proprietario di un terreno con costruzione già edificata, di cedere la sola costruzione, mantenendo la proprietà del terreno su cui giace.

La costituzione del diritto di superficie su un terreno agricolo, per tutti i casi che non rientrano tra le tipologie agevolabili dagli incentivi statali, è sempre assoggettata al pagamento dell’imposta di registro pari al 15%.

A spiegarlo è stata l’Agenzia delle Entrate nella recente risposta ad interpello n. 365 del 3 luglio 2023.

Approfondiamo di seguito.

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Diritto di superficie: per atto costitutivo imposta registro al 15%

Nell’istanza in oggetto, a scrivere alle Entrate è un notaio che rappresenta di essere stato incaricato della stipula di un contratto definitivo per la costituzione di “un atto di diritto di superficie a termine e conseguenti servitù”.

Il relativo contratto preliminare, si fa sapere, è stato sottoscritto dalle parti e registrato nel 2019. L’istante chiede in quale misura si debba applicare l’imposta di registro per gli atti di costituzione del diritto di superficie sui terreni agricoli.

L’Agenzia ricorda a questo proposito quanto previsto dal Testo Unico sull’imposta di registro, alla Tariffa Parte 1 Articolo 1.

Sono atti soggetti alla registrazione in termine fisso:

1. Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili, gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento (compresa la rinuncia agli stessi), i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi:

• • Nella misura del 9%.

2. Se il trasferimento ha come oggetto un immobile ad uso abitativo a favore di un soggetto beneficiario del Bonus Prima Casa:

• • Nella misura del 2%.

3. Se il trasferimento riguarda terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale:

• • Nella misura del 15%.

4. Se il trasferimento viene fatto a favore di banche e intermediari finanziari autorizzati a svolgere attività di leasing finanziario, che hanno come oggetto case di abitazione (escluse quelle in A/1, A/8 e A/9) acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies) della stessa Tariffa Parte 1 Articolo 1:

• • Nella misura dell’1,5%.

Atti con registrazione in termine fisso: interpretazione norma

Il Fisco spiega che il punto 1 citato determina l’obbligo della registrazione in termine fisso, nella misura del 9%, in riferimento a tutte le tipologie di atto riguardino il trasferimento di un bene immobile o la costituzione di un diritto reale di godimento sullo stesso.

I tre punti seguenti, invece, vanno ad indicare percentuali differenti in base alla tipologia di bene che è oggetto del trasferimento.

Gli atti godono dell’agevolazione al 2% o all’1,5% se riguardano il trasferimento di immobili ad uso abitativo, mentre se l’atto ha come oggetto i terreni agricoli, l’imposta di registro sale al 15%.

A questo proposito – nonostante la normativa citi il solo termine “trasferimento” quando si riferisce ai punti seguenti al primo – si fa presente che la disposizione racchiude sì il trasferimento, ma comprende anche tutti gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento (compresa la rinuncia agli stessi) che possano riguardare i beni immobili, e che vengono citati al primo periodo.

Il trasferimento, pertanto, non si riferisce solo alla possibile vendita, ma anche alla costituzione di diritti reali di godimento sul bene oggetto dell’atto, che in questo caso è un terreno agricolo.

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Diritto di superficie: imposte dovute e calcolo base imponibile

La normativa non prevede distinzioni tra atti costitutivi e atti traslativi per quanto riguarda il pagamento dell’imposta di registro. Pertanto, l’atto di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli non agevolabili è soggetto al pagamento:

• Dell’imposta di registro nella misura del 15%;
• Dell’imposta ipotecaria, in misura pari a 50 euro;
• Dell’imposta catastale, in misura pari a 50 euro.

Per quanto riguarda poi i contratti a titolo oneroso traslativi o costituitivi di diritti reali, si fa presente che la base imponibile si determina sulla base del “valore” che viene attribuito al bene o al diritto alla data dell’atto.

Il valore del bene o del diritto – che, dunque, determina la base imponibile oggetto del contratto – viene accordato dalle parti e dichiarato nell’atto.

Se però l’atto ha come oggetto un bene immobile, come in questo caso, la base imponibile dovrà essere determinata invece sulla base del valore venale in comune commercio.

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