Diritti Reali di Garanzia: cosa sono, tipologie, vincoli, quale tutela?

I diritti reali di garanzia, proprio come i diritti reali di godimento, sono finalizzati a conferire ad un terzo soggetto o ente la parziale titolarità di un bene che appartiene a qualcun altro.

Si tratta di diritti minori previsti dal nostro ordine giuridico, per i quali il proprietario di un bene si trova a condividere la gestione e (in parte) la proprietà di una determinata cosa.

A differenza dei diritti di godimento, che sono mirati a trasferire a qualcun altro il possesso (e la possibilità di godere) del bene, i diritti reali di garanzia vengono costituiti in modo che il bene in oggetto possa appunto fare da garante, con lo scopo di ottenere il rilascio di un credito o di un finanziamento.

Approfondiamo di seguito.

Diritti Reali di Garanzia: cosa sono, definizioni, tipologie

I diritti reali di garanzia hanno dunque la funzione di vincolare un bene a garanzia dei creditori, ovvero a garanzia di chi rilascia il finanziamento destinato al debitore.

L’accordo che viene stipulato può essere:

• A garanzia generica;
• A garanzia specifica.

Quando è generica, la garanzia è rappresentata dal patrimonio dei debitore in generale, e dunque da tutto ciò che possiede senza distinzioni. Questa è la forma di garanzia più rischiosa, in quanto non dà al creditore, in caso di inadempienza da parte del debitore, la sicurezza di potersi rivalere di un bene specifico intestato a quest’ultimo.

Diverso è il caso delle garanzie specifiche, che invece danno la certezza al creditore di potersi soddisfare di un determinato bene in possesso del debitore, perché appunto è su un bene specifico che si stipula il trasferimento del diritto reale, e non sul patrimonio generico.

Pegno e Ipoteca: cosa sono, come funzionano

I diritti reali di garanzia specifica sono:

• Il pegno;
• L’ipoteca.

Entrambe le forme di garanzia, il pegno e l’ipoteca, rappresentano dei diritti reali “parziari”. Questo significa che consentono la divisione o il frazionamento della proprietà di un bene tra più soggetti.

Nel caso del pegno e dell’ipoteca, il proprietario continua ad esercitare la piena titolarità sul bene in oggetto e, se vuole venderlo, può farlo senza problemi.

Il creditore però acquisisce la possibilità di esercitare dei diritti sul bene, che rimangono validi anche nel caso in cui il bene venisse venduto ad un terzo soggetto dal proprietario. Possiamo dire che il creditore acquisisce un “legame” diretto con il bene, e indiretto con chi ne è proprietario.

I diritti che il creditore specifico acquisisce sul bene sono i seguenti:

• Diritto di sequela, ovvero di esecuzione forzata sul bene (anche nei confronti dell’eventuale prossimo acquirente);
• Diritto di prelazione, e cioè la garanzia di poter esercitare dei diritti, per primo e con certezza, su quel bene specifico, a discapito degli altri eventuali creditori “generici” che, in riferimento ad un bene specifico non hanno la possibilità di prevalere sugli altri.

Il creditore specifico invece, a differenza di quello a garanzia generica sul patrimonio, non può sottoporre ad esecuzione forzata altri beni appartenenti al debitore, a meno che non provveda prima a far rivalere il diritto di sequela sul bene oggetto di pegno o ipoteca.

In sostanza, il creditore specifico ha dei privilegi che rimangono il più possibile circoscritti ad un determinato bene, sia in senso positivo che negativo per lui.

Pegno e Ipoteca: le differenze

Qual è quindi la differenza tra pegno e ipoteca?

In realtà l’unica differenza tra pegno e ipoteca sta nel fatto che il pegno si riferisce a tutti i beni mobili, mentre l’ipoteca si fa sui beni immobili, come quando si acquista un’abitazione con mutuo ipotecato ad esempio.

Le disposizioni normative riguardanti il pegno le troviamo all’interno del Codice Civile, dall’art. 2784 all’art. 2807. Quelle riferite all’ipoteca invece, immediatamente dopo, dall’art. 2808 all’art. 2899.

E se il bene col tempo perdesse valore?

I beni che vengono dati in pegno o ipotecati, ovviamente, continuano ad essere utilizzati dagli stessi proprietari, per cui è possibile che col tempo possano rompersi o usurarsi, perdendo di conseguenza valore.

In questo caso, secondo l’art. 2743 c.c., il creditore potrà richiedere al debitore il rilascio di altri beni in garanzia, così da raggiungere lo stesso valore economico definito inizialmente nel contratto.

Nel caso in cui il debitore non potesse concedere altri beni in garanzia, il creditore potrebbe pretendere l’estinzione dell’intera somma prestata.

Se invece il bene concesso in garanzia era anche coperto da un’assicurazione, allora il diritto di pegno o ipoteca si convertirà in pegno sul credito dell’assicurato, e sarà l’assicurazione a pagare la somma in denaro corrispondente al valore perso per deterioramento.

Leggi anche: “Assicurazione Casa: come funziona e perché sottoscriverla”.

Premi assicurativi: con il Superbonus 110%, detrazione al 90%

Ricordiamo che, attualmente, se si stipula un’assicurazione per calamità su un immobile che è oggetto di interventi volti alla riduzione del rischio sismico ammissibili al Superbonus (ramo Sismabonus 110%), è possibile portare in detrazione fino al 90% delle spese sostenute per pagare i premi assicurativi.

Per farlo si dovrà seguire questo procedimento:

1. Eseguire degli interventi edilizi volti alla riduzione del rischio sismico ammissibili al Super Sismabonus 110%;
2. Usufruire del maxi-bonus optando per la cessione del credito d’imposta;
3. Cedere il credito d’imposta del 110% ad un’impresa di assicurazioni;
4. Stipulare una polizza sulla casa che copre dal rischio di eventi calamitosi.

Per saperne di più, leggi: “Sismabonus 110%: polizza calamità con detrazione 90%, come funziona”

Patto commissorio: il potere del creditore è limitato

In riferimento ai diritti reali di garanzia, è rilevante parlare del “patto commissorio”, ovvero l’accordo sottoscritto tra le due parti (creditore e debitore) secondo il quale, se il debitore dovesse essere inadempiente, il creditore potrebbe prendere possesso del bene dato in garanzia.

Il Codice Civile italiano, all’art. 1963 e seguenti, vieta espressamente qualunque forma di patto commissorio, che risulterebbe illegale in quanto sarebbe assimilabile ad una forma di usura.

Questo significa che, per legge, qualora il debitore non dovesse provvedere al pagamento delle somme dovute, il debitore potrebbe “requisire” per un periodo il bene del debitore e pretendere dallo stesso il pagamento degli interessi sulla somma prestata.

Ma non potrebbe impossessarsi realmente del bene.

Possiamo leggere infatti che:

“È nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, con cui si conviene che la proprietà dell’immobile passi al creditore nel caso di mancato pagamento del debito.”

La possibilità di procedere con l’esecuzione forzata del bene, ovvero il diritto di sequela di cui parlavamo prima, è infatti un potere limitato.

Il creditore però, oltre a procedere con la requisizione temporanea del bene, potrà applicare degli interessi al debito già in essere. Il debitore d’altro canto potrà, in qualunque momento, pagare le somme dovute e rientrare in possesso del bene.