Difetti costruttivi dopo acquisto immobile: chi è responsabile?

Nel momento in cui si acquista un immobile, è necessario che il venditore precisi all’acquirente se sussistono difetti costruttivi nella struttura. Starà poi al soggetto acquirente decidere se comprare comunque l’edificio oppure no.

Ma cosa succede se ci si accorge dei vizi dell’opera solo dopo l’acquisto, e nessuno aveva informato il soggetto dei danni? Ovviamente, qualcuno è tenuto a pagare le conseguenze dell’omertà subita. La Corte di Cassazione ha recentemente formulato una sentenza sull’argomento, che risponderà a tutti i dubbi sui difetti costruttivi.

Vediamo a chi è imputabile la responsabilità di un immobile viziato, e cosa si può fare in merito.

Difetti costruttivi entro 10 anni: imputabile la ditta costruttrice

La legge impone a chi vende un immobile la trasparenza sulle reali condizioni dello stesso nei confronti dell’acquirente. Se un soggetto acquista una struttura, ma poi dopo qualche mese o anno, si rende conto che questa presenta dei difetti prima sconosciuti, può agire legalmente contro il suo costruttore, o contro l’impresa incaricata di realizzare la struttura.

Nel momento in cui una ditta costruttrice realizza un’opera, esiste un’implicita garanzia di 10 anni che ne assicura la qualità e il mantenimento. Se nel corso di questo periodo, il soggetto acquirente si accorge che la struttura presenta dei vizi, può far valere i suoi diritti denunciando il costruttore.

Attenzione però, per fare ciò è necessario far analizzare i suddetti difetti da un tecnico specializzato. Se questo confermerà che la generazione dei difetti risale al periodo precedente all’acquisto, si potrà chiedere che la ditta paghi le spese di ristrutturazione.

Come ha spiegato la Cassazione, con l’ordinanza n. 777/20 del 16 gennaio 2020, esistono due quadri possibili in situazioni del genere. Il primo è il caso di “rovina e gravi difetti di immobili”, il secondo invece riguarda le “difformità e vizi dell’opera”.

Entrambi i casi sono studiati in base a quando l’acquirente scopre che sono presenti dei danni nell’opera. Per scoperta, non si intende il momento in cui il soggetto appura che ci sono dei vizi, ma quello in cui il egli fa verificare l’opera e l’esperto conferma che i difetti sono imputabili al costruttore.

Come può agire l’acquirente dopo la scoperta

Si parla di “rovina e gravi difetti di immobili”, quando sono presenti dei danni ingenti che compromettono la stabilità della struttura. Non si tratta solo di vizi alla base del fabbricato, ma anche di grandi crepe sui muri oppure di infiltrazioni d’acqua. Come abbiamo accennato prima, il nuovo proprietario potrà agire contro la ditta per un periodo massimo di 10 anni da quando l’opera è stata conclusa.

In questo caso, potrà farlo in due modi:

• Inviando una diffida scritta entro 1 anno dalla scoperta dei difetti;
• Denunciando la ditta costruttrice, sempre entro 1 anno dalla scoperta della provenienza dei vizi.

Si tratta di “difformità e vizi dell’opera” invece, quando si scoprono difetti meno gravosi per la stabilità e la godibilità del bene. Ma che comunque sono stati nascosti all’acquirente nel corso dell’atto di vendita.

In tal caso, il soggetto acquirente potrà:

• Inviare una diffida scritta, con allegata la denuncia delle difformità riscontrate (e accertate), entro 60 giorni dalla scoperta;
• Iniziare una causa entro 2 anni dall’acquisto dell’immobile.

Attenzione però, perché in entrambi i casi, è necessario che l’acquirente non fosse a conoscenza dei vizi presenti nell’opera. Perché se invece egli era stato informato di tutto, e comunque ha deciso di firmare l’acquisto, non potrà più procedere contro nessuno in seguito.

La Corte di Cassazione ha stabilito inoltre che l’unico soggetto imputabile per i vizi dell’immobile, è il suo appaltatore. Ed, eventualmente, chiunque abbia partecipato alla progettazione e costruzione dell’immobile. Viene escluso quindi il venditore da ogni accusa, a meno che egli stesso non sia venditore e costruttore allo stesso tempo.

In breve

In conclusione, la Cassazione decreta che:

Se si acquista un immobile (credendo che non ci siano danni presenti), ma poi (entro 10 anni dall’acquisto) ci si accorge che invece ci sono dei vizi, e che questi sono da imputare al costruttore (tramite accertamento scritto), l’acquirente può denunciare il/i responsabile/i e ottenere il risarcimento dei danni. Il venditore è escluso da ogni accusa, a meno che non sia egli stesso il costruttore.