Difesa della proprietà: diritti, obblighi e limiti del proprietario

L’acquisizione della proprietà garantisce senza dubbio diversi poteri e diritti a favore di chi acquista un bene, come la possibilità di agire a difesa della sua proprietà.

Esistono però anche altrettanti limiti che il proprietario del bene, pur essendo tale, non può in alcun modo superare.

Approfondiamo di seguito.

Difesa della proprietà: diritti e limiti del proprietario

Iniziamo innanzitutto col sottolineare quanto disposto dall’art. 832 del Codice Civile in relazione al potere che un soggetto può esercitare sui beni di sua proprietà, ovvero:

“Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.”

Il proprietario di un immobile non può, ad esempio, compiere al suo interno degli atti che siano finalizzati esclusivamente a provocare fastidio o molestia ai vicini.

Allo stesso tempo, tuttavia, il vicino non può impedire – se non superano la normale tollerabilità – le immissioni di fumo o calore, le esalazione, i rumori, gli scuotimenti o propagazioni simili.

L’art. 840 cc dispone inoltre che la proprietà di un fondo si estende anche al sottosuolo e a tutto ciò che contiene.

Per questo motivo, il proprietario ha diritto a conseguire qualsiasi escavazione od opera sul proprio fondo, a patto che:

1. Non rechi danno ai vicini.
2. Non si applichino le limitazioni previste per miniere, cave e torbiere.
3. Non si applichino le limitazioni previste in relazione agli ambiti legati a:

• • Antichità e belle arti;
  • Conservazione delle acque;
  • Opere idrauliche
  • Altre leggi speciali.

Allo stesso tempo, però, il proprietario di un fondo non può impedire che soggetti terzi svolgano attività nel sottosuolo o nello spazio al di sopra del proprio fondo, se tali attività vengono svolte ad una tale profondità o ad una tale altezza da non comportare – per il proprietario dell’immobile – interesse ad escluderle.

Difesa proprietà: quando il proprietario non può vietare l’accesso ad altri?

Oltre alle disposizioni previste per il sottosuolo o lo spazio al di sopra del fondo, esistono altri divieti imposti al proprietario, che limitano il suo diritto di difesa della proprietà.

Il proprietario di un immobile, ad esempio, deve obbligatoriamente consentire l’accesso (o il solo passaggio) al vicino che vuole entrare per costruire o riparare un muro o un’altra opera – che sia del vicino oppure di proprietà comune – purché sia riconosciuta la necessità della costruzione o della riparazione.

Allo stesso modo, il proprietario non può impedire l’accesso al suo fondo ad un soggetto che vuole riprendere una sua cosa o un suo animale, finiti accidentalmente nella proprietà. È possibile tuttavia evitare l’accesso al fondo se il proprietario riconsegna la cosa o l’animale all’altro soggetto.

Ulteriori precisazioni vanno fatte per i casi in cui:

• Uno sciame d’api finisca all’interno della proprietà. Il proprietario dello sciame avrà diritto ad inseguirlo all’interno del fondo per un tempo massimo di 2 giorni. Se lo sciame non venisse reclamato entro tale termine, il proprietario del fondo avrebbe diritto ad impossessarsene;
• Animali mansuefatti (ovvero domestici) finiscano all’interno della proprietà. Il proprietario dell’animale avrà diritto ad accedere al fondo per inseguirlo. Se l’animale non venisse reclamato entro 20 giorni dalla data in cui si è venuti a conoscenza del luogo in cui si trova, il proprietario del fondo avrebbe diritto ad impossessarsene;
• Conigli, pesci e colombi migrino presso conigliere, peschiere o colombaie situate all’interno del fondo altrui. Gli animali dovranno essere acquistati dal proprietario del fondo, a meno che non siano stati attirati con inganno o frode.

In ogni caso, qualora il vicino o un terzo soggetto – al suo accesso o passaggio – dovesse provocare dei danni, il proprietario del fondo avrà diritto a pretendere un’indennità adeguata.

Accesso al fondo: il caso della caccia e le azioni in difesa della proprietà

Un altro caso in cui il proprietario di un immobile non può impedire l’accesso ad altri è quello dell’esercizio della caccia. I cacciatori infatti hanno diritto – per inseguire l’animale – ad entrare senza autorizzazione in tutti i terreni privati:

1. Nei quali non siano in atto coltivazioni che possono essere danneggiate.
2. Che non siano correttamente delimitati da:

• • Un muro, una rete metallica o altra effettiva chiusura, di altezza minima pari a 1,20 metri;
  • Un corso o uno specchio d’acqua perenne, di profondità minima pari a 1,50 metri e larghezza minima pari a 3 metri.

3. Nei quali non siano esposte le tabelle che segnalano il divieto alla caccia.

Il proprietario del fondo può tuttavia sempre impedire l’accesso al cacciatore che non abbia la licenza e le autorizzazioni obbligatorie per svolgere l’attività venatoria.

Non è possibile invece accedere al fondo altrui per esercitare attività di pesca, se non si ha l’autorizzazione del proprietario.

Resta comunque fermo il diritto del proprietario del fondo ad esercitare per i casi consentiti le cosiddette “azioni in difesa della proprietà”, quali:

• Rivendicazione, art. 948 cc;
• Negatoria, art. 949 cc;
• Di regolamento di confini, art. 950 cc;
• Per apposizione di termini, art. 951 cc.