Deliberazioni in condominio: il singolo può opporsi all’assemblea?

Le deliberazioni in condominio sono necessarie ogniqualvolta esista una decisione da prendere che riguarda le parti comuni dell’edificio.

Si tratta appunto di quei provvedimenti ufficiali – sempre redatti in forma scritta – che vengono firmati in occasione dello svolgimento dell’assemblea condominiale, e che successivamente diventano obbligatori per tutti i condòmini.

Ma una volta che le deliberazioni vengono approvate dall’assemblea, il singolo condomino contrario può opporsi alle decisioni prese?

Deliberazioni in condominio: come vengono approvate?

L’art 1136 del Codice Civile stabilisce che le deliberazioni in condominio debbano essere approvate dall’assemblea che, per essere regolarmente costituita, necessita dell’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

In questo caso, la delibera si considera valida se viene approvata da un numero di voti che rappresenta la maggioranza dei soggetti intervenuti, che dovrà rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio.

Se non ci fossero le condizioni per discutere o approvare la delibera assembleare, si procederà con una seconda convocazione, che dovrà tenersi entro 10 giorni dalla prima. L’assemblea in seconda convocazione si considera valida se gli intervenuti rappresentano almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

La delibera invece, per essere approvata in seconda convocazione, dovrà ottenere il sì della maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che dovrà rappresentare almeno un terzo del valore dell’edificio.

Delibere per le quali non basta un terzo del valore dell’edificio

Non per tutte le delibere c’è la possibilità di approvare il provvedimento con la maggioranza prevista per le assemblee in seconda convocazione. Sarà necessaria sempre l’approvazione della maggioranza che rappresenta la metà del valore dell’edificio per le deliberazioni in condominio riguardanti:

1. La nomina e la revoca dell’amministratore;
2. Le liti attive e passive riguardanti questioni che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;
3. La ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità;
4. La cessazione di attività di violazione, anche mediante azioni giudiziarie;
5. La realizzazione di opere di innovazione di cui all’art. 1120, comma 2;
6. L’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza;
7. L’autorizzazione per la partecipazione e collaborazione dell’amministratore a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati – finalizzati a favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale – anche mediante la realizzazione di:

• • Opere di risanamento di parti comuni degli immobili;
  • Interventi di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica.

Devono invece essere approvate con una maggioranza che rappresenti almeno due terzi del valore dell’edificio le delibere riguardanti:

• La realizzazione di innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni;
• Nel caso in cui si rendano necessari interventi di modifica riguardanti l’edificio, il soggetto interessato comunica la necessità all’amministratore con anche le modalità di esecuzione degli interventi necessari. L’assemblea può, con delibera approvata da almeno due terzi del valore dell’edificio, prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre delle cautele finalizzate a salvaguardare la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio, se necessario.

Obblighi dell’assemblea condominiale: quali sono?

L’amministratore del condominio è tenuto a convocare l’assemblea, anche se a richiederlo è un singolo condomino.

L’assemblea, a sua volta, deve adempiere ai seguenti obblighi:

1. Provvedere alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
2. Approvare il preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3. Approvare il rendiconto annuale dell’amministratore e l’impiego del residuo attivo della gestione;
4. Provvedere alle opere manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

L’amministratore non può provvedere autonomamente ad ordinare la realizzazione di lavori di manutenzione straordinaria senza che si sia tenuta almeno l’assemblea in prima convocazione, neanche se rivestono carattere urgente.

Abbiamo visto di recente che un singolo condomino può invece, a determinate condizioni, commissionare la realizzazione di lavori sulle parti comuni e, qualora fossero di carattere urgente, avrebbe diritto ad avere inoltre un rimborso da parte degli altri. Per approfondire, leggi: “Riparazioni in condominio: il singolo può agire senza dirlo agli altri”

Deliberazioni in condominio: singolo può chiedere annullamento

L’art. 1137 c.c. prevede che le deliberazioni approvate dall’assemblea in condominio sono obbligatorie per tutti i condòmini.

Il singolo condomino contrario alla decisione potrà contestare la delibera solo nel caso in cui questa risultasse contraria alla legge o al regolamento del condominio.

Se così fosse, ogni condomino che durante l’approvazione della delibera era assente, ha votato contro oppure si è astenuto dal votare, potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria per richiederne l’annullamento.

Per richiedere l’annullamento della delibera che infrange la legge o il regolamento condominiale, il condomino avrà un tempo massimo di 30 giorni:

• Dalla data di approvazione della delibera, per i condòmini che hanno votato contro e per gli astenuti;
• Dalla data in cui viene comunicata l’approvazione della delibera, per i condòmini che erano assenti.

La richiesta di annullamento della deliberazione da parte del singolo condomino non comporta la sospensione delle disposizioni approvate. Qualora però fosse l’autorità giudiziaria a determinarlo, l’esecuzione della deliberazione potrà essere sospesa.

Nel caso in cui le deliberazioni approvate nell’assemblea di condominio riguardassero delle liti giudiziarie – promosse dal condominio o dalle quali il condominio deve difendersi – il condominio contrario può separare la propria responsabilità in riferimento a quelle che saranno le conseguenze della lite.

Il condomino sarà tenuto a notificare l’atto di separazione della responsabilità entro 30 giorni dalla data in cui è stato informato dell’approvazione della delibera.

Se l’esito della lite è sfavorevole al condominio, e il condomino contrario abbia dovuto contribuire alle spese dovute alla parte vittoriosa, egli avrà diritto al rimborso da parte del condominio.

Se invece il condominio dovesse vincere la causa, e il condomino contrario traesse vantaggio da ciò, questo sarà anche tenuto a contribuire alle spese di giudizio che eventualmente sono rimaste in capo al condominio.

Diritti del singolo condomino sulle parti comuni: quali sono?

L’art. 1118 c. c. disciplina i diritti che i singoli condòmini hanno in relazione alle parti comuni.

Qui si prevede che il diritto che ognuno ha sulle parti comuni, a meno che il titolo di possesso non disponga diversamente, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.

Non è possibile per un condomino rinunciare al suo diritto sulle parti comuni.

Allo stesso modo, non gli è concesso di sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione dell’unità immobiliare, a meno che non lo prevedano delle leggi speciali.

Il condomino può però scegliere di rinunciare all’utilizzo dei servizi che possono essere oggetto di utilizzazione separata.

In sostanza, se si tratta di un servizio o di un’innovazione che si può scegliere di non utilizzare, il condomino contrario all’installazione potrà rifiutarsi di contribuire alle spese se non utilizzerà il servizio. Si pensi, ad esempio, al caso degli ascensori in condominio (approfondisci qui).

Il condominio può inoltre rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, ma solo se il suo distacco:

• Non comporta pericoli di squilibri nel funzionamento;
• Non comporta incrementi di spesa ai danni degli altri condomini.

Se non esistono impedimenti per il distacco, il singolo condomino non usufruirà più dei servizi di riscaldamento o climatizzazione centralizzati e pertanto non dovrà pagare le spese legate ai consumi.

Sarà però sempre tenuto a contribuire alle spese legate alla manutenzione straordinaria, alla conservazione o alla messa a norma dell’impianto.