Danni dell’inquilino: chi paga? responsabilità civile o penale?

Nel mondo degli affitti immobiliari, una delle problematiche più frequenti affrontate dai proprietari è il riscontro di danni all’immobile una volta che questo viene restituito dal conduttore.

La legge prevede che il conduttore sia responsabile della buona conservazione dell’immobile durante il periodo di locazione e, in caso di danneggiamenti, egli è tenuto al risarcimento dei danni al proprietario.

Questo articolo esplora le implicazioni legali, sia civili che penali, per i conduttori che danneggiano l’immobile e le procedure attraverso le quali i proprietari possono rivendicare i danni subiti.

Danni causati dall’inquilino: quali sono le conseguenze?

Quando un proprietario decide di affittare un immobile, si imbatte inevitabilmente in una serie di rischi, tra cui il mancato pagamento del canone di locazione o, più gravemente, il danneggiamento dell’immobile da parte del conduttore.

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La legge tutela il proprietario stabilendo che le spese per il ripristino dell’immobile siano generalmente a carico del locatore, escluso il caso in cui i danni siano frutto della negligenza del conduttore. Tuttavia, la sfida maggiore per il proprietario risiede nella prova di tale negligenza.

Il contratto di locazione gioca un ruolo fondamentale in questo contesto, poiché dovrebbe dettagliare accuratamente lo stato dell’immobile al momento della locazione e prevedere la redazione di un verbale di stato dei luoghi al termine del contratto, per certificare eventuali danni.

La sentenza della Corte di Cassazione n. 27418/2021 introduce anche la possibilità per il locatore di rifiutare la restituzione dell’immobile in caso di danneggiamento non risarcito da parte del conduttore, sottolineando l’importanza di una documentazione accurata e di un approccio legale strategico per la tutela dei diritti del proprietario.

Responsabilità civile del conduttore

La responsabilità civile del conduttore riguardo la distruzione o il deterioramento dell’immobile affittato è chiara: il conduttore deve mantenere l’immobile in buono stato e risarcire il proprietario per qualsiasi danno causato durante il periodo di locazione. Questo include danni causati non solo direttamente dall’inquilino ma anche da terze parti. La legge stabilisce che il conduttore è tenuto a coprire i costi dei danni, inclusi i canoni di locazione mancanti fino alla conclusione del contratto di affitto.

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Importante notare che il risarcimento del danno non dipende dall’intenzionalità del comportamento del conduttore.

Tuttavia, vi sono eccezioni in cui l’inquilino non può essere ritenuto responsabile, come nel caso di danni dovuti all’invecchiamento normale dell’immobile o a eventi imprevisti e inevitabili. In situazioni di contestazione, è consigliabile che il locatore si avvalga di una perizia tecnica per quantificare i danni, facilitando così la richiesta di risarcimento.

Questo approccio basato sulla perizia tecnica è rafforzato dalla giurisprudenza, come dimostrato dalla Corte di Cassazione, che ha sottolineato l’obbligo dell’inquilino di risarcire il proprietario per le spese di riparazione e per il mancato introito derivante dal periodo di inagibilità dell’immobile a causa dei lavori.

Questo principio rafforza la posizione del proprietario, che non deve necessariamente dimostrare di aver subito una perdita di potenziali nuovi affitti a causa dei danni.

Responsabilità penale del conduttore

La questione della responsabilità penale entra in gioco quando il conduttore causa danni all’immobile in modo doloso. La legge prevede che il reato di danneggiamento (Codice Penale art. 635) sia configurabile solo in presenza di dolo, ossia quando il danno è stato causato intenzionalmente.

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In queste circostanze, il proprietario ha il diritto di procedere legalmente contro l’inquilino per danneggiamento, che assume una gravità maggiore se i fatti si verificano su edifici di particolare interesse storico o artistico o se avvengono all’interno dei centri storici.

Oltre al danneggiamento, se l’inquilino si appropria di oggetti facenti parte dell’arredamento o della dotazione dell’immobile, senza il consenso del proprietario, può essere accusato di appropriazione indebita. Queste azioni legali rappresentano strumenti importanti per i proprietari per tutelare i propri diritti e assicurare il rispetto delle condizioni contrattuali.

La responsabilità penale serve come deterrente significativo contro comportamenti intenzionalmente dannosi, evidenziando le serie conseguenze legali a cui gli inquilini possono andare incontro. Questa distinzione tra responsabilità civile e penale sottolinea l’importanza di una gestione attenta e rispettosa dell’immobile locato, sia per la salvaguardia del patrimonio che per la prevenzione di possibili contenziosi legali.