Costi di costruzione: cosa considerare per il calcolo

L’importo dei costi dovuti per il contributo di costruzione non è un calcolo semplice da fare. Infatti, ogni Comune dispone di regolamenti a sé, e quindi propone degli importi più o meno alti rispetto alla media nazionale.

Non possiamo quindi dirvi quanto precisamente dovrete pagare al Comune per costruire un nuovo immobile. Possiamo però valutare i criteri generali da considerare per il calcolo.

Costi di costruzione: somma di SU e SNR

Per verificare i criteri di calcolo dei costi di costruzione, ci rifacciamo alle disposizioni presenti nel D.M. Lavori Pubblici n.801 del 10/05/1977, recante “Determinazione del costo di costruzione di nuovi edifici”.

Si stabilisce innanzitutto, all’art. 1, che:

“Il costo di costruzione dei nuovi edifici, riferito a metro quadrato di superficie è pari all’85 per cento di quello stabilito con D.M. 3 ottobre 1975, n. 9816, emesso ai sensi dell’art. 8, L. 1° novembre 1965, n. 1179”.

Il primo criterio da tenere in considerazione per il calcolo dei costi di costruzione per un nuovo edificio è la SC (Superficie Complessiva).

La SC di una nuova costruzione si calcola sommando la Superficie Utile Abitabile (che vedremo di seguito) con il 60% della SNR (superficie netta totale di servizi e accessori).

Con le superfici destinate ai servizi e accessori si intende:

• Cantine, soffitte, ascensori, cabine idriche;
• Autorimesse, singole o collettive;
• Androni d’ingresso o porticati (a meno che non siano destinati all’uso pubblico);
• Logge e balconi.

La SU (Superficie Utile Abitabile) invece, comprende la misurazione dei pavimenti calcolati al netto di murature, pilastri, tramezzi, vani, scale, logge o balconi.

In sostanza dunque, per ottenere l’importo di costruzione, è necessario principalmente sommare la superficie utile abitabile e le superfici destinate a servizi e accessori.

Incrementi eventualmente applicabili

Esistono poi degli eventuali incrementi all’importo ottenuto.

Il primo è l’incremento alla superficie utile abitabile, che sussiste quando la nuova costruzione ha una SU maggiore ai 95 metri quadrati.

Si applica dunque una maggiorazione all’importo ottenuto del:

• 5%, se la SU è tra i 95 m² e i 110 m² inclusi;
• 15%, se la SU è tra i 110 m² e i 130 m² inclusi;
• 30%, se la SU è tra i 130 m² e i 160 m² inclusi;
• 50%, se la SU risulta maggiore di 160 m².

Il secondo incremento riguarda invece la percentuale di incidenza della SNR rispetto alla SU dell’edificio. Se la percentuale di incidenza è maggiore del:

• 50% fino al 75%, ci sarà un incremento dell’importo del 10%;
• 75% fino al 100%, l’incremento sarà pari al 20%;
• 100%, l’incremento sarà pari al 30%.

Esiste poi un ulteriore incremento del 10%, se nell’edificio è presente:

• Più di un ascensore per ogni scala, nel caso in cui la scala servisse meno di 6 piani sopraelevati;
• Una scala di servizio non conforme a quanto stabilito da leggi o regolamenti, oppure installata per ragioni di prevenzione da infortuni o incendi;
• Un’altezza libera netta di piano superiore a 3 metri (o all’altezza minima stabilita dalle norme regolamentari);
• Una piscina coperta o scoperta, nel caso in cui questa sia a servizio di uno o più edifici con meno di 15 unità immobiliari;
• Uno o più alloggi di custodia, nel caso in cui questi siano a servizio di uno o più edifici con meno di 15 unità immobiliari.