Cosa succede se si compra una casa con abuso edilizio?

Quando si decide di acquistare una casa, soprattutto se si procede privatamente senza l’assistenza di agenzie immobiliari certificate, esiste il rischio di incappare nell’acquisto di un immobile con abuso edilizio. Questa problematica può emergere al momento del rogito notarile. È quindi fondamentale comprendere le implicazioni legali ed economiche di una tale situazione.

Il primo punto da considerare è: cosa accade se, durante il rogito notarile, si scopre che l’immobile oggetto della compravendita è affetto da abuso edilizio?

Cos’è un abuso edilizio? Cosa dice la legge?

Si parla di abuso edilizio quando un proprietario o un costruttore contravviene alle normative urbanistiche ed edilizie. Questo comportamento inappropriato può includere la realizzazione di opere, la conversione di locali inutilizzati o la modifica di edifici senza i consensi necessari.

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In questa circostanza, la legge offre delle indicazioni precise. Secondo una sentenza della Corte di Cassazione a sezioni unite (n. 8230 del 22 marzo 2019), la vendita di un immobile con abuso edilizio non è considerata nulla se nel contratto di vendita è esplicitamente menzionata la variazione di cubatura del titolo edilizio.

Questo significa che, se esiste un consenso chiaro tra venditore e acquirente riguardo l’abuso edilizio, la compravendita può essere portata a termine. Tuttavia, la nullità per violazione della normativa urbanistica si applica nel caso in cui la costruzione abusiva sia difforme rispetto a quanto dichiarato.

Il ruolo del notaio in questo contesto è cruciale. Durante l’atto di compravendita di un immobile difforme dal titolo, il notaio ha il dovere di informare entrambe le parti sui possibili rischi legali ed economici. Inoltre, deve assicurarsi che l’acquirente sia pienamente consapevole della situazione e in grado di svolgere tutte le indagini necessarie riguardo alle dichiarazioni del venditore.

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I rischi per il compratore e il venditore

I rischi per chi compra e per chi vende un immobile con abuso edilizio sono notevoli. Se l’abuso non viene dichiarato durante il rogito, l’acquirente può richiedere la restituzione dei soldi spesi, definendo nulla la compravendita. Inoltre, il venditore che omette di dichiarare l’abuso edilizio rischia sanzioni penali, compreso il rischio di demolizione del manufatto abusivo.

Se invece l’abuso è dichiarato e accettato da entrambe le parti, l’acquirente rischia comunque l’abbattimento della parte abusiva e l’ordine di rimettere le cose in conformità al progetto originale.

Per tutelarsi da un acquisto immobiliare con abuso edilizio, è essenziale che l’acquirente svolga tutte le indagini necessarie prima di procedere alla compravendita. Questo include la verifica dell’autenticità e della conformità del titolo abilitativo edilizio presentato dal venditore.

In caso di dubbi, è consigliabile richiedere un sopralluogo con un tecnico esperto e chiedere al notaio di verificare la regolarità dell’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale.

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Come si dimostra un abuso edilizio?

La dimostrazione di un abuso edilizio può avvenire attraverso la verifica dei documenti ufficiali, come le autorizzazioni edilizie, i permessi di costruzione o i certificati di conformità.

Se viene constatato che l’edificio non è conforme al piano urbanistico o che siano state apportate modifiche alla struttura senza le necessarie autorizzazioni, si può ipotizzare l’esistenza di un abuso edilizio.

Per verificare la conformità dei lavori, è possibile, inoltre, effettuare ispezioni e sopralluoghi e tali verifiche possono essere effettuate da professionisti. Una volta appurata la presenza di un abuso edilizio, è opportuno considerare le implicazioni legali e finanziarie.

Gli effetti finanziari dipenderanno dal tipo di abuso edilizio e dalle conseguenze delle misure prese per sanarlo. Potrebbero essere necessari lavori di ristrutturazione o demolizione per ripristinare la conformità dell’edificio con la normativa urbanistica. Questi lavori potrebbero essere costosi e rappresentare una spesa extra non prevista.

In alcuni casi, potrebbe essere necessario anche ottenere nuove autorizzazioni edilizie, che comportano ulteriori costi.

Inoltre, le autorità potrebbero imporre sanzioni amministrative, come multe particolarmente ingenti o l’obbligo di sanare la conformità urbanistica. Questo potrebbe comportare spese extra non previste.

Nel nostro Paese, il reato di abuso edilizio previsto dall’art. 44 DPR 380/2001 del Testo Unico dell’Edilizia, in quanto sanziona coloro che realizzano costruzioni in contrasto con le norme urbanistiche.

Inoltre, è importante consultare un avvocato specializzato per valutare la possibilità di intraprendere un’azione legale nei confronti del venditore per omissione intenzionale.

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Precauzioni e verifiche prima dell’acquisto di un immobile

Per minimizzare i rischi legati all’acquisto di immobili con potenziali abusi edilizi, è fondamentale adottare alcune precauzioni prima di procedere all’acquisto. Ecco alcuni passaggi chiave da seguire:

• Richiesta di Documentazione: È importante richiedere al venditore, sia che si tratti di un privato sia di un intermediario immobiliare, tutta la documentazione relativa al titolo abitativo edilizio. Questo passaggio consente di verificare l’autenticità e l’esattezza delle informazioni fornite riguardo allo stato dell’immobile.
• Verifica della Conformità: In caso di dubbi o sospetti su una possibile difformità del titolo abilitativo, è essenziale effettuare un sopralluogo con un tecnico esperto. Un professionista del settore può fornire un’analisi dettagliata e accurata dello stato dell’immobile e identificare eventuali irregolarità.
• Consultazione Notarile: È fondamentale chiedere al notaio di verificare la regolarità dell’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale. Il notaio, grazie alla sua esperienza e competenza, può fornire una valutazione legale indispensabile per evitare future complicazioni.

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Queste precauzioni sono essenziali per garantire un acquisto sicuro e conforme alla normativa vigente. Acquistare un immobile è una decisione significativa che implica un grande investimento economico; pertanto, è cruciale essere pienamente informati e tutelati sotto ogni aspetto legale ed edilizio.

Conclusioni finali

In conclusione, l’acquisto di un immobile rappresenta un passo importante che richiede un’accurata valutazione di molti aspetti, in particolare quando si tratta di potenziali abusi edilizi. È essenziale essere consapevoli dei rischi legali ed economici coinvolti e adottare tutte le misure preventive necessarie per tutelare i propri interessi.

Ricordiamo che la trasparenza e la completezza delle informazioni sono fondamentali in ogni fase della compravendita. L’assistenza di professionisti qualificati, come notai, tecnici e agenti immobiliari, può fare la differenza nella gestione di situazioni complesse e nella prevenzione di problemi futuri.

Infine, è importante sottolineare che, nonostante la possibilità di procedere con l’acquisto di un immobile con abusi edilizi dichiarati, questo comporta comunque dei rischi, tra cui quello di dover affrontare procedure legali e sanzioni future. Pertanto, una valutazione approfondita e consapevole è sempre la scelta migliore per un investimento sicuro e privo di complicazioni.