Cosa succede se il contratto di locazione non viene registrato?

Viviamo in un’epoca in cui l’accuratezza burocratica gioca un ruolo di primaria importanza. Uno dei punti focali in questo contesto è sicuramente la gestione dei contratti di locazione.

Ma cosa accade se un contratto di locazione non viene registrato correttamente?

In questo articolo, cercheremo di rispondere a questa domanda, analizzando in dettaglio le conseguenze legali, fiscali e le sanzioni previste dalla legge italiana.

Il contratto di locazione e la sua definizione legale

Il contratto di locazione è definito dall’articolo 1571 del Codice Civile italiano come un contratto a causa onerosa, a effetti obbligatori e a prestazioni corrispettive. Questo tipo di contratto, quando riguarda beni immobili, deve necessariamente rispettare alcune prescrizioni particolari, imposte dalla normativa italiana.

CODICE CIVILE-art. 1571

Nozione

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Il primo obbligo a cui il contratto di locazione è sottoposto riguarda la sua forma: deve essere redatto per iscritto. Questo dettaglio non è un mero formalismo: se il contratto non viene redatto in forma scritta, la sua validità è messa in discussione, rischiando di cadere nell’ambito della nullità. Ma oltre a questo, c’è un ulteriore obbligo che si impone: la registrazione del contratto.

Tale procedura può essere realizzata tramite la presentazione di due copie dell’atto presso l’ufficio del Registro dell’Agenzia delle Entrate, oppure attraverso una procedura di registrazione telematica.

Il termine entro cui deve essere registrato un contratto di locazione di un immobile è fissato a 30 giorni dalla data di sottoscrizione dello stesso. Questo obbligo non ricade esclusivamente sul locatore o sul locatario, ma è un obbligo congiunto: entrambi hanno la responsabilità di assicurarsi che il contratto sia registrato nel termine stabilito.

Mancata registrazione del contratto di locazione

L’articolo 1, paragrafo 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (Bilancio 2005) stabilisce che “i patti di locazione, o che rappresentano diritti di godimento ad essi associati, di proprietà immobiliari o loro parti, indipendentemente dalla modalità di stipula, sono invalidi se, ove presenti le condizioni necessarie, non sono registrati“.

Tuttavia, l’invalidità non pregiudica l’esigenza del fisco di recuperare l’imposta di registro: il contribuente, quindi, non può sfruttare l’invalidità del contratto come motivo per evitare la registrazione. L’articolo 38 del Dpr 131/ 1986 enfatizza che l’invalidità o l’annullabilità del contratto non esonera dall’obbligo di richiedere la registrazione e di saldare l’imposta correlata.

Art. 38.
Irrilevanza della nullita’ e dell’annullabilita’ dell’atto

1. La nullita’ o l’annullabilita’ dell’atto non dispensa dall’obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta.
2. L’imposta assolta a norma del comma 1 deve essere restituita, per la parte eccedente la misura fissa, quando l’atto sia dichiarato nullo o annullato, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato e non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma.

L’articolo 3, paragrafi 8 e 9, del D.Lgs. n. 23/2011, introduce specifiche conseguenze per il locatore e l’inquilino a causa della mancata registrazione del contratto di locazione residenziale entro i termini stabiliti. In particolare:

• La durata del contratto è fissata a 4 anni a partire dalla registrazione volontaria o di ufficio;
• Il contratto viene automaticamente rinnovato per ulteriori 4 anni alla scadenza, a meno che non si verifichi una delle condizioni previste dall’art. 2, comma 1, della Legge n. 431/98 (uso dell’immobile per sé stessi o per i familiari, esecuzione di lavori di recupero radicale, non utilizzo dell’immobile da parte dell’inquilino, trasferimento dell’immobile a terzi);
• A partire dalla data di registrazione, l’affitto annuale è fissato in una somma pari al triplo del reddito catastale, con un aggiustamento dal secondo anno basato sul 75% dell’aumento ISTAT. Se il contratto prevede un affitto inferiore, si applica l’affitto concordato dalle parti. In pratica, l’inquilino riceve un significativo vantaggio e sarà quindi incentivato a denunciare un contratto non registrato.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che, a partire dalla data di registrazione del contratto, volontaria o di ufficio, è necessario considerare per la determinazione dell’imposta di registro dovuta anche le nuove condizioni e la durata del contratto stabilite dal comma 8 dell’articolo 3 menzionato.

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 50/2014 depositata venerdì 14 marzo 2014, ha annullato i paragrafi 8 e 9 del D.Lgs. n. 23/2011, dichiarando incostituzionale tale disposizione.

Il Governo, con una clausola di salvaguardia introdotta nella Legge n.80 di conversione del decreto legge 47/2014, ha sostanzialmente neutralizzato questa sentenza, rinviando i suoi effetti al 31 dicembre 2015.

La Corte Costituzionale interviene ancora una volta con la sentenza n. 169 del 16 luglio 2015 dichiarando l’illeceità della clausola di salvaguardia introdotta dal Governo, sebbene temporanea fino al 31 dicembre 2015, ricordando che quando la Corte Costituzionale dichiara incostituzionale una norma, questa cessa di avere effetto immediatamente!

Le sanzioni per la mancata registrazione

La mancata registrazione del contratto di locazione può portare a diverse conseguenze.

La mancata registrazione del contratto di locazione, l’occultamento del corrispettivo e il mancato o ritardato pagamento dell’imposta di registro sono violazioni che comportano una sanzione amministrativa.

Anche la mancata indicazione nella dichiarazione dei redditi dei canoni di locazione, o la loro indicazione in misura inferiore a quella effettiva, è una violazione fiscale.

Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili a uso abitativo:

• Non è indicato, si applica una sanzione del 240 al 480 per cento dell’imposta dovuta, con un minimo di 516 euro.
• È indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applica una sanzione del 200 al 400 per cento dell’imposta dovuta.

Prima di tutto, l’omessa registrazione, il parziale occultamento del corrispettivo o la registrazione tardiva sono considerati illeciti amministrativi e comportano l’applicazione di sanzioni pecuniarie. In secondo luogo, possono sorgere problemi nel caso in cui una delle parti voglia far valere i propri diritti in sede giudiziale. Infatti, la mancata registrazione può portare alla non opponibilità del contratto nei confronti di terzi.

Conclusioni

La registrazione del contratto di locazione è un obbligo importante che non deve essere trascurato. La mancata registrazione può comportare serie conseguenze, tra cui sanzioni amministrative e la nullità del contratto. È quindi fondamentale per il locatore e l’inquilino rispettare le norme previste dal Codice Civile e dalle leggi vigenti. In caso di dubbi, sarebbe opportuno consultare un avvocato o un consulente fiscale per assicurarsi di rispettare tutte le norme relative alla registrazione del contratto di locazione.