Condominio e ascensore: chi paga le spese di manutenzione?

Nell’ambito delle spese condominiali, una delle domande più frequenti tra i possessori di locali al pian terreno riguarda i costi di manutenzione degli impianti che permettono l’accesso agli altri piani, come l’ascensore o le scale.

Dunque, chi abita nell’immobile al piano terra paga per l’ascensore? Questi impianti rientrano negli spazi comuni dell’edificio e, pertanto, anche chi vive o possiede un esercizio commerciale al piano terra deve contribuire alle spese.

Ma come vengono realmente ripartite queste spese? È possibile ottenere un’esenzione? Cosa dice la legge e cosa ha stabilito la giurisprudenza in merito?

Scopriamolo insieme nei prossimi paragrafi.

Ripartizione delle spese per l’ascensore

Le spese necessarie per la manutenzione e la sostituzione degli ascensori e delle scale del condominio devono essere distribuite tra i proprietari delle unità immobiliari che ne usufruiscono, secondo il seguente metodo:

La metà dell’importo totale è suddivisa tra tutti i co-proprietari in base ai millesimi di proprietà. I millesimi rappresentano la quota di proprietà di ciascun condomino rispetto all’intero edificio, determinata sulla base di criteri come la superficie, l’altezza del piano e il valore dell’unità immobiliare. La parte rimanente viene ripartita in modo proporzionale all’altezza di ciascun piano rispetto al suolo.

Questo significa che i condomini dei piani superiori pagheranno una quota maggiore rispetto a quelli dei piani inferiori, in quanto l’utilizzo dell’ascensore è più frequente e necessario per raggiungere i piani più alti.

In sostanza, viene adottato un approccio di divisione delle spese basato sull’utilizzo differenziato del servizio fornito dai sistemi di accesso ai pianerottoli dell’edificio. Questa modalità di ripartizione è ritenuta equa perché tiene conto sia della proprietà individuale sia dell’uso potenziale dell’ascensore da parte dei diversi condomini.

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L’articolo 1124 del Codice Civile è la legge di riferimento per chi si chiede se i soggetti che abitano al pian terreno, che non necessitano di utilizzare l’ascensore né le scale per accedere alla propria abitazione, siano tenuti al pagamento delle spese di manutenzione di tali impianti.

Secondo questo articolo, è compito dei proprietari delle unità immobiliari mantenere e sostituire scale e ascensori necessari al condominio.

Art. 1124.
Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unita’ immobiliari a cui servono. La spesa relativa e’ ripartita tra essi, per meta’ in ragione del valore delle singole unita’ immobiliari e per l’altra meta’ esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella meta’ della spesa, che e’ ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora nonsiano di proprieta’ comune.

Se in prima battuta questa disposizione potrebbe suggerire che coloro che non utilizzano le scale o l’ascensore non siano tenuti a contribuire alle relative spese, la realtà è diversa. Infatti, anche i residenti al piano terra devono pagare le spese per l’ascensore. Questo perché, in qualità di contitolari delle parti comuni dell’edificio, seppur non utilizzino l’impianto, hanno il diritto potenziale di farne uso.

Ciò che conta non è l’utilizzo effettivo dell’ascensore ogni giorno, ma la possibilità potenziale di farlo, magari per accedere al tetto o al lastrico solare, che rappresentano spazi comuni dell’edificio.

Giurisprudenza e interpretazioni legali

Il principio per cui anche i residenti al piano terra devono contribuire alle spese dell’ascensore è stato confermato più volte dalla giurisprudenza. Ad esempio, il Tribunale di Napoli ha sostenuto che gli impianti ascensore rientrano nelle parti comuni del condominio anche per i condomini proprietari di locali al pian terreno, in quanto strumenti indispensabili per l’accesso (anche eventuale) al tetto e al terrazzo di copertura.

Anche la Suprema Corte si è espressa diverse volte sull’argomento. Diverse sentenze della Cassazione (sentenza n. 8823 del 30 aprile 2015) hanno confermato il principio secondo il quale tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle decisioni relative all’ascensore, come quelle riguardanti la sua sostituzione, poiché si tratta di un bene di proprietà comune negli edifici condominiali.

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Tuttavia, se un ascensore viene installato successivamente alla costruzione dell’edificio grazie all’iniziativa di alcuni condomini e a loro spese, esso non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, bensì appartiene in modo esclusivo a coloro che ne hanno finanziato l’installazione.

Solo questi condomini saranno tenuti a partecipare alla suddivisione delle spese straordinarie per l’ascensore e ai relativi costi di manutenzione ordinaria.

Un altro esempio significativo è la sentenza della Cassazione del 27 settembre 2018 (n. 23222), che ha ribadito l’obbligo di contribuire alle spese per l’ascensore anche per i proprietari di locali al piano terra, basandosi sul principio dell’utilità potenziale e sulla co-proprietà delle parti comuni.

Possibilità di esenzione dalle spese

In base alla normativa sul condominio e la ripartizione delle spese per l’impianto, anche al piano terra, le spese di manutenzione dell’ascensore devono essere sostenute insieme agli altri condomini.

Naturalmente, il riparto delle spese per il piano terra deve essere effettuato seguendo la normativa di riferimento, e quindi anche per il piano terra contano le tabelle millesimali.

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È bene sottolineare, tuttavia, che mediante una decisione assembleare unanime o in sede di approvazione del regolamento di condominio, è possibile disporre l’esonero dalle spese per l’ascensore per i condomini che abitano al piano terra, nel seminterrato o al piano rialzato.

Pertanto, con regolamento condominiale o con delibera assembleare approvata all’unanimità, la rinuncia all’uso dell’ascensore di condominio può essere approvata. Tuttavia, nel caso in cui l’installazione dell’ascensore avvenga a spese di alcuni condomini, coloro che non partecipano all’iniziativa sono esclusi dall’utilizzo del servizio e non sono tenuti a contribuire alle relative spese, anche se hanno la possibilità di cambiare idea in seguito.

Tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per l’ascensore, anche i proprietari di negozi situati al pian terreno in condominio, pur avendo un accesso indipendente dalla strada pubblica, sono obbligati a partecipare alle spese connesse all’ascensore.

Conclusione

In sintesi, tutti i condomini, inclusi i residenti al piano terra e i proprietari di negozi con accesso indipendente, sono tenuti a contribuire alle spese per la manutenzione e sostituzione degli ascensori, in quanto parti comuni dell’edificio.

L’articolo 1124 del Codice Civile stabilisce che la ripartizione delle spese avviene in base ai millesimi di proprietà e all’altezza del piano. Anche se l’ascensore non viene utilizzato quotidianamente, la possibilità di farne uso e la co-proprietà delle parti comuni impongono l’obbligo di contribuire.

Esenzioni possono essere concordate solo attraverso decisioni assembleari unanimi o regolamenti condominiali specifici. La giurisprudenza ha costantemente confermato questi principi, garantendo una gestione equa delle spese condominiali.