Concessione edilizia: Cos’è, come si ottiene e tutte le informazioni utili

La concessione edilizia, introdotta nel nostro ordinamento dalla legge n.10 del 1977, andava a sostituire l’istituto della licenza edilizia ad essa precedente. La concessione edilizia era una autorizzazione amministrativa che incideva su tutte le attività comportanti le trasformazioni urbanistica ed edilizia di un determinato territorio comunale.

Il Testo Unico 380/2001 ha poi sostituito la concessione edilizia con il permesso di costruire che ad oggi è il provvedimento che disciplina i diritti inerenti a tutte le trasformazioni urbanistiche facenti capo a privati.

Concessione edilizia normativa

La concessione edilizia è un’autorizzazione amministrativa che consentiva la trasformazione urbanistica di una porzione del territorio comunale, pur assoggettando tale diritto alla normativa vigente in materia di pianificazione urbanistica.

La concessione edilizia compare nel nostro ordinamento con l’emanazione della Legge Bucalossi, L. 10/1977, andava a sostituire la precedente licenza edilizia. Infatti con l’istituzione di tale istituito il diritto di costruire su una porzione del territorio, veniva subordinato ad uno specifico provvedimento concessorio della pubblica amministrazione competente in materia.

Di fatto ogni intervento sul territorio venne subordinato alla concessione edilizia, unica attività senza obbligo di rilascio era la manutenzione ordinaria.

La concessione edilizia si divideva in onerosa, quindi subordinata al pagamento di oneri di costruzione, ridotta o gratuita a seconda del tipo di intervento che aveva ad oggetto. A differenza della precedente licenza edilizia a titolo gratuito, la concessione edilizia riconosceva al privato il diritto a costruire a fronte di un pagamento commisurato al valore della costruzione stessa, oneri di costruzione.

Originariamente solo al Sindaco, in quanto vertice dell’amministrazione, spettava il rilascio dell’autorizzazione, quando con la L. 10/77 venne introdotta la concessione edilizia queste competenze furono estese anche ad altri dirigenti della pubblica amministrazione. Con l’introduzione del T.U. dell’edilizia 380/2001, la concessione edilizia venne definitivamente sostituita dal permesso di costruire.

Questo nuovo istituto ha introdotto numerose modifiche rispetto al suo predecessore, come ad esempio l’assenza del parere obbligatorio della commissione edilizia e l’introduzione del silenzio assenso della pubblica amministrazione che di fatto costituisce il rilascio del permesso. Anche mutando la denominazione ciò che è mutato concretamente è la forma dell’autorizzazione.

Infatti la dicitura “permesso” mira a ribadire come il diritto di edificare è già compreso nelle facoltà del proprietario e non è una concessione della pubblica amministrazione, anche se rimane da quest’ultima regolata nelle modalità di esplicazione.

Quando richiedere la concessione edilizia

La recente normativa D.L. 133/2014 conv. In L. 164/2014 ha classificato tutte quelle che sono le materie e gli interventi da subordinare al rilascio del permesso di costruire. In particolare si specifica che è obbligatorio il permesso di costruire per interventi di nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica e ristrutturazione edilizia.

In particolare si parla di ristrutturazione edilizia in tutti quei casi in cui l’intervento generi un manufatto in tutto o in parte diverso da quello originario e che intervenga sulla volumetria complessiva dell’edificio. Inoltre per tutti quegli immobili ricadenti in zona A, si subordina al permesso di costruire ogni intervento in cui muti la destinazione d’uso.

Per tutti gli immobili che sono sottoposti a vincolo ai sensi del D.L. 42/2004, il permesso di costruire deve essere in ogni caso richiesto per qualsiasi tipo di intervento.

La normativa vigente lascia a discrezione delle Regioni la possibilità di assoggettare altre categorie di interventi al rilascio del permesso di costruire.

Quando non è necessaria la concessione edilizia

Il permesso di costruire non deve essere richiesto per l’installazione di strutture in PVC. Tutti i modelli di copertura di natura mobile e movibile, coperture di tettoie e terrazze e anche per tutte le strutture ad esse affini che siano caratterizzate dalla natura temporanea e mobile.

Inoltre tutte le costruzioni rimovibili, quindi non ancorate al suolo fanno parte della cosiddetta edilizia libera e quindi non richiedono il rilascio del permesso di costruire ma solo la presentazione della SCIA. Anche gli interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi volti alla rimozione di barriere architettoniche e le serre mobili stagionali sono interventi che non contemplano il rilascio di alcun titolo abilitativo.

Iter burocratico della concessione edilizia

L’amministrazione ha 60 giorni, che iniziano a decorrere dalla presentazione dell’istanza, per accogliere o rigettare la richiesta. In particolare entro 10 giorni viene designato il Responsabile del procedimento e attivata l’istruttoria.

Il responsabile in sede di istruttoria acquisisce tutti i pareri prescritti e valuta la conformità del progetto alla normativa vigente. Eventualmente il responsabile del procedimento può interrompere il termine ultimo di 60 giorni per richiedere all’interessato eventuali integrazioni o modifiche. In tal caso il termine ultimo per il rilascio, inizia a decorrere dalla presentazione della documentazione integrativa. L’interessato deve entro 15 giorni presentare tutta la documentazione integrativa. Entro 60 giorni il responsabile del procedimento provvede a formulare una proposta di provvedimento che lo Sportello unico notifica all’interessato.

Tale provvedimento viene poi adottato dal dirigente entro 30 giorni. Se la pubblica amministrazione decorsi i termini non si esprime vale la regola del silenzio assenso della pubblica amministrazione e il premesso di costruire si intende rilasciato.

L’istituto del silenzio assenso vige nei soli casi in cui non sussistano vincoli a cui l’immobile è sottoposto, secondo il D.L.42/2004. Infatti li dove l’immobile risulti soggetto a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali allora il termine di 30 giorni entro cui deve concludersi il provvedimento, decorrono dal rilascio di tutti gli atti di assenso del rispettivo ente preposto al vincolo.

Validità ha la concessione edilizia

L’effettiva durata del permesso di costruire è indicata sul provvedimento stesso e decorre dai termini di inizio dei lavori. Il termine di inizio lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del permesso e ne va data comunicazione al competente ufficio dal direttore dei lavori.

La data di ultimazione dei lavori invece deve ricadere massimo entro i tre anni successivi all’inizio lavori e deve essere comunicata dal direttore dei lavori. Decorsi tali termini il permesso di costruire decade, nel caso l’opera non sia stata completata il permesso decade per la parte non eseguita. In tali casi anteriormente alla scadenza del permesso è possibile richiedere una proroga.

Tale proroga viene concessa con provvedimento motivato se valida per atti o fatti estranei alla volontà del titolare o in considerazione dell’entità delle opere ancora da realizzare. Occorre precisare che l’eventuale presentazione di varianti in corso d’opera non muta o prolunga i termini di fine lavori. Salvo proroghe al permesso di costruire, per le opere che non sono state realizzate è possibile richiedere un nuovo permesso di costruire per le quali ovviamente si provvede al ricalcolo degli oneri di costruzione.

Contributo per il rilascio della concessione edilizia

Il permesso di costruire prevede anche oneri da corrispondere all’amministrazione in vista del rilascio del permesso. Gli oneri si dividono in oneri di urbanizzazione e oneri di costruzione.

Gli oneri di urbanizzazione vanno corrisposti al comune di competenza al rilascio del permesso di costruire e su richiesta dell’istante possono essere rateizzati. Li dove invece l’interessato provveda alla realizzazione delle opere di urbanizzazione, secondo le modalità e le garanzie stabilite dal comune, la quota risulta cosi estinta. Gli oneri di urbanizzazione primaria riguardano strade, spazi di sosta, fognature, rete idrica, rete elettrica e spazi di verde attrezzato.

La quota degli oneri di costruzione deve essere corrisposta al comune in corso d’opera e in ogni caso non oltre 60 giorni dall’ultimazione dei lavori. Il calcolo di tali oneri viene stabilito con deliberazione del consiglio comunale sulla base di tabelle parametriche regionali. È esonerata dagli oneri di costruzione anche la realizzazione di opere pubbliche e opere da realizzarsi a seguito di calamità naturali e la realizzazione di opere in zone agricole.

Per la realizzazione di impianti o costruzioni industriali è pari al solo costo delle opere di urbanizzazione e dei quelle necessarie allo smaltimento o al trattamento dei rifiuti solidi, liquidi o gassosi.

Gli oneri di costruzioni per impianti turistici, commerciali o direzionali sono pari al 10% del costo di costruzione totale.

Concessione edilizia in sanatoria

La concessione edilizia in sanatoria è una eccezionale forma di autorizzazione che si applica ad aree che sono sottoposte a vincoli o limitazioni costruttive a causa delle realtà ambientali o paesaggistiche. Li dove infatti vi siano delle realizzazioni di immobili privi di permessi edilizi, essi possono essere regolarizzati richiedendo un permesso di costruire in sanatoria.

Questo permesso viene rilasciato a discrezione della pubblica amministrazione competente, solo se l’intervento risulta essere conforme alla normativa urbanistica e edilizia vigente, sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

I tempi di rilascio del permesso di costruire in sanatoria sono identici a quelli dell’iter canonico, 60 giorni, trascorsi i quali se la pubblica amministrazione non si pronuncia vale in silenzio rifiuto. I costi inerenti al rilascio del permesso di costruire in sanatoria riguardano il contributo dei diritti di segreteria, sanzioni amministrative, contributi di concessione e oneri maggiorati e ovviamente la parcella del professionista che si occuperà di redigere l’intera pratica.

La normativa che ha introdotto il permesso di costruire, in luogo della concessione edilizia, ha come ratio principale quella di sottolineare come il diritto a costruire rimane una componente fondamentale già in possesso del titolare del diritto e non una mera concessione amministrativa. Ovviamente fermo restando la regolazione di tale diritto ad opera della normativa, lo ius edificandi rimane un diritto riconosciuto ma regolamentato dalla normativa vigente.