Comproprietari immobile: anche uno solo può chiedere titolo edilizio

Una recente sentenza del Consiglio di Stato ha affermato che, in alcuni specifici casi, il comproprietario di un immobile è legittimato a richiedere un titolo edilizio anche in singolo.

Tale decreto ha modificato in parte la normativa in vigore sulla questione, integrando alcune clausole che permettono ad uno solo dei proprietari di procedere alla richiesta di un titolo edilizio.

Approfondiamo di seguito.

Comproprietari immobile: il caso

Il caso in questione riguarda la richiesta di una sanatoria edilizia per quanto riguarda un immobile cointestato. Il titolo edilizio era stato richiesto come singolo da uno dei proprietari, e la sanatoria era stata autorizzata.

A quel punto, un terzo soggetto è ricorso all’appello in giudizio, chiedendo l’annullamento della sanatoria. Per farlo, ha portato in causa una precedente sentenza del CdS, la n. 3823 del 7 settembre 2016 Sez. IV. Qui si legge che:

“In caso di pluralità di proprietari del medesimo immobile, di conseguenza, la domanda di rilascio di titolo edilizio – sia esso o meno titolo in sanatoria di interventi già realizzati – dovrà necessariamente provenire congiuntamente da tutti i soggetti vantanti un diritto di proprietà sull’immobile, potendosi ritenere d’altra parte legittimato alla presentazione della domanda il singolo comproprietario solo ed esclusivamente nel caso in cui la situazione di fatto esistente sul bene consenta di supporre l’esistenza di una sorta di cd. pactum fiduciae intercorrente tra i vari comproprietari.”

Il CdS però ha rifiutato il ricorso del soggetto terzo. Vediamo perché.

La decisione del Consiglio di Stato

Partiamo dal presupposto che, secondo il CdS, il terzo soggetto non aveva alcun interesse a porre un ricorso contro il comproprietario dell’immobile che aveva richiesto la sanatoria. Il titolo edilizio infatti, era stato pacificamente rilasciato, tenendo conto della salvezza dei diritti dei terzi e rispettando la distanza tra gli edifici.

Detto questo, il Consiglio di Stato con la sentenza n. 1766 del 12 marzo 2020, ha decretato che l’individuo che ha richiesto la sanatoria era legittimato a farlo. In quanto “il soggetto legittimato alla richiesta del titolo abilitativo deve essere colui che abbia la totale disponibilità del bene.”

Essendo tale immobile appartenente a due coniugi, entrambi godono della totale disponibilità del bene, e non sono proprietari pro quota. Nel caso in cui invece, a possedere l’immobile fossero stati due soggetti giuridicamente indipendenti, titolari dell’immobile tramite il possedimento di quote di pari importo, uno solo degli individui non avrebbe potuto chiedere il titolo edilizio autonomamente.

In questo caso però, il ricorso non sussiste in quanto entrambi i titolari del bene, essendo sposati, godono della totale disponibilità dell’immobile.

E quindi anche uno solo dei coniugi “deve ritenersi legittimato a presentare anche uti singuli l’istanza di sanatoria, avendo la stessa, peraltro, effetti favorevoli anche nei confronti del coniuge rimasto inerte.”