Certificato di agibilità: cos’è e come funziona

Se hai intenzione di affittare o vendere una proprietà prima di perfezionare la trattativa, è bene verificare che tra la documentazione relativa all’immobile sia presente anche il certificato di agibilità.

In questo articolo vedremo cos’è esattamente, come funziona, come ottenerlo e quanto costa. Grazie alla nostra guida sarete in grado di avere tutte le informazioni di cui avete bisogno per riceverlo in maniera rapida.

Cos’è il certificato di agibilità?

Il Testo Unico dell’Edilizia, con il suo articolo 24, definisce l’agibilità, definendola come lo strumento in grado di certificare la sussistenza delle condizioni di igiene, sicurezza, risparmio energetico, salubrità degli edifici e degli impianti in essi installati, seguendo le disposizioni della normativa vigente.

L’agibilità, però, viene spesso confusa con l’abitabilità, a causa delle numerose leggi che sono state modificate nel corso del tempo.

Nonostante i due termini possano apparire simili, essi presentano una differenza fondamentale, in quanto il certificato di abitabilità viene conferito alle proprietà regolamentate a uso residenziali, mentre l’agibilità viene attribuita ad immobili destinati ad un utilizzo differente rispetto a quello abitativo.

A seguito del Decreto Legislativo n. 222 del 2016, si ebbe un cambiamento sostanziale, semplificando, una volta per tutte, l’intero iter burocratico.

Infatti, una volta conclusa la ristrutturazione o la costruzione dell’immobile, al fine di renderla abitabile, il responsabile dei lavori deve inoltrare la Segnalazione Certificata di Agibilità in Comune, così da attestare che la proprietà sia idonea a tutti i requisiti necessari.

Nonostante non sia più obbligatoria come prima, risulta ancora di notevole rilevanza in sede di compravendita di un immobile. Bisognerà consegnarla al notaio impegnato nel rogito come garanzia supplementare per gli acquirenti, così da dimostrare a questi ultimi il buono stato della loro futura abitazione.

Come richiedere il certificato di agibilità

Così come enunciato dal Testo Unico per l’Edilizia nell’articolo 24 comma 2, il certificato di agibilità per una casa va richiesto in caso di ricostruzioni, soppalcature, nuovi costruzioni o modifiche notevoli alla struttura dell’immobile.

Nel caso in cui il bene sia di vostra proprietà, potrete presentare la domanda per l’ottenimento personalmente, o, in alternativa, delegare qualcun altro, come un tecnico di fiducia.

E’ necessario recarsi, entro 15 giorni dal completamento dei lavori, allo Sportello Unico del comune di residenza, portando con sè una dichiarazione di conformità, la richiesta di accatastamento dell’immobile e la certificazione di collaudo e conformità degli impianti, che viene rilasciata dal personale specializzato.

A questo punto, l’ufficio responsabile della pratica avrà 30 giorni di tempo per studiare la documentazione consegnata.

Se le informazioni sono esaustive, il certificato di agibilità sarà pronto in dieci giorni. Nel caso in cui gli atti dovessero apparire incompleti, potrebbero essere richieste delle integrazioni da parte del comune, che andranno presentate il prima possibile. In quest’ipotesi i tempi andranno ad allungarsi ulteriormente.

Anche se la legge non esprime chiaramente l’obbligatorietà di presentare il certificato di agibilità in una compravendita immobiliare, è comunque necessario inoltrare la richiesta per l’ottenimento del documento entro i termini prefissati.

Oltrepassati i 15 giorni di tempo fissati, è possibile essere colpiti da sanzioni pecuniarie sui 100 euro per i primi giorni di ritardo, ma che possono raggiungere i 450 euro se il ritardo è maggiore di 90 giorni.

Quindi, se c’è l’intenzione di affittare o vendere un immobile, è bene affrettarsi. Per assicurarsi del buon esito della trattativa, il possesso di tale certificato potrebbe risultare determinante.

Costo del certificato di agibilità

Per quanto riguarda la spesa relativa al certificato di agibilità, questa è strettamente variabile in base al compenso conferito ai tecnici specializzati che si occuperanno della redazione dei documenti da inoltrare all’ufficio comunale. Ad esempio, per i lavori di muratura, dovrai rivolgerti alla figura professionale che ne dirige i lavori, parliamo del geometra, dell’architetto o dell’ingegnere.

Nell’ipotesi in cui anche sugli impianti siano state apportate delle modifiche, che riguardano il loro funzionamento, bisogna richiedere un supporto aggiuntivo ad un collaudatore, così da verificarne la conformità.

Le spese fisse cambiano in base al Comune di residenza, in relazione alla quantità di dettagli da inserire nella relazione e all’entità della ristrutturazione.

In generale, la redazione del certificato di agibilità presenta un costo firmato da:

• collaudo statico, che costa tra gli 800 e i 4200 euro;
• verifica di conformità degli impianti, con una spesa tra gli 80 e i 300 euro;
• compenso del tecnico, compreso tra i 120 e i 1500 euro;
• diritti di segreteria, tra i 15 e i 66 euro.

Facendo un calcolo complessivo, il costo totale si aggira tra i 1015 e i 6066 euro.

Vendita di un immobile e certificato di agibilità

Una domanda che in molti si chiedono riguarda la possibilità di vendere un immobile senza certificato di agibilità. Oltre ai tanti testi di giurisprudenza che hanno trattato della questione, la Corte di Cassazione si è espressa direttamente.

La legge la definisce come una condizione necessaria, che deve essere garantita dal venditore. La Cassazione, mediante la sentenza n. 8199 del 1990, ha stabilito che l’acquirente, nel caso non entri in possesso di tale documento, ha la facoltà di richiedere la risoluzione del contratto di compravendita.

Si tratta, dunque, di un inadempimento da parte del venditore, che si verifica anche nel momento in cui non venga evidenziata la consegna del certificato di agibilità della casa nel contratto preliminare. A questo punto, il compratore dovrà essere immediatamente informato in merito all’inagibilità dell’immobile a cui è interessato, in quanto, in caso contrario, rischia di scindere qualsiasi accordo stipulato senza l’incorrere in penalità.

Possiamo concludere che, in mancanza di tale dichiarazione, un immobile non può essere messo in vendita. E’ bene considerare che la vendita di una proprietà priva di questo attestato fa insorgere un illecito da non sottovalutare, che va sanzionato con multe di importi maggiori rispetto ai guadagni ricavati dalla vendita dell’immobile. Non prestare la dovuta attenzione al certificato di agibilità, dunque, potrebbe arrecarvi problemi non di poco conto.

Effettuare un’operazione di compravendita immobiliare può essere un procedimento delicato, quindi è sempre conveniente rivolgersi con chi è del settore, al fine di operare con la necessaria trasparenza.

Come si redige un certificato di agibilità

Produrre un’autocertificazione di agibilità potrebbe risultare difficile, quindi è consigliabile scaricare uno dei moduli presenti su internet, così da evitare qualsiasi sanzione imprevista.

Nella prima sezione del documento bisognerà inserire i dati personali del proprietario dell’immobile, in seguito vanno elencati la sua destinazione d’uso, i dati identificativi dell’immobile, i dati sulla presentazione della comunicazione di fine lavori, i dati del responsabile dei lavori e l’indicazione della SCIA.

In definitiva, è sempre bene accertarsi di possedere il certificato di agibilità dell’immobili e, in caso di assenza dello stesso, è fondamentale recuperarlo prima di mettere la proprietà sul mercato.