Cambio destinazione d’uso immobile: come funziona?

Il cambio di destinazione d’uso consiste nel mutare la forma di utilizzo dell’immobile in una nuova categoria, rispetto a quella precedente. Ma è possibile farlo anche all’interno della stessa categoria.

In sostanza, esistono 5 categorie di destinazione d’uso, nelle quali un immobile può essere registrato. Il cambiamento della funzione può avvenire sia all’interno della stessa categoria, sia da una categoria all’altra.

Il cambio di destinazione d’uso è una pratica che principalmente avviene all’urbanistica, per cui è necessario richiedere l’apposita autorizzazione al Comune. Solo in seguito, le informazioni saranno registrate anche al Catasto.

Cambio destinazione d’uso immobile: le categorie possibili

Le categorie di destinazione d’uso di un immobile sono 5. Ovvero:

1. A – Residenziale: comprende abitazioni di qualsiasi tipologia, come case, condomini ma anche affittacamere;
2. A Bis – Turistico Ricettiva: per esempio alberghi, ostelli, campeggi, aree di sosta ecc.;
3. B – Produttiva e Direzionale: comprende ogni attività destinata alla produzione di beni e servizi, o alla trasformazione di beni o materiali. Per esempio, industrie, laboratori, magazzini, imprese edili, banche, centri di ricerca, uffici privati, studi professionali ecc.;
4. C – Commerciale: comprende tutti gli immobili adibiti al commercio. Come negozi, supermercati, attività all’ingrosso, e tutti i locali che somministrano alimenti e bevande. Rientrano qui ristoranti, bar, pub, ecc.;
5. D – Agricola e Funzioni Connesse: include tutti gli immobili adibiti a produzione agraria, allevamento, coltivazione di campi, serre, ma anche agriturismi e abitazioni rurali.

Stessa categoria o cambio categoria

Il cambio di destinazione d’uso può essere:

• Irrilevante, se un immobile modifica la funzione all’interno della stessa categoria. Per esempio, una casa che diventa affittacamere, o un bar che diventa ristorante. Questa tipologia di cambio d’uso è sempre permessa, e richiederà solo l’autorizzazione SCIA .
• Rilevante, quando di passa da una categoria ad un’altra. Per esempio, nel caso si voglia trasformare un abitazione in negozio. Questa concessione di cambio d’uso è permessa, ma legata a restrizioni. Qui si rende necessario il Permesso di Costruire.

È sempre possibile cambiare la destinazione d’uso?

Nel cambio di destinazione d’uso rilevante dunque, è sempre necessario richiedere il Permesso di Costruire al Comune. La pratica viene sempre accettata, a patto che:

• L’immobile non si trovi in condominio, e il regolamento condominiale non vieti il cambio di destinazione d’uso dei singoli locali. Tale restrizione è ammessa solo se è presente un contratto nel quale la limitazione è approvata all’unanimità da tutti i condomini;
• Il manufatto rispetti le prescrizioni igienico-sanitarie obbligatorie per legge. Si tratta soprattutto di rispettare le superfici minime necessarie e i rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra la presenza di finestre e lo spazio del locale). Per quanto riguarda questo punto, ogni Comune presenta delle regole a sé;
• Il PRG (Piano Regolatore Generale) del Comune non vieti il cambio di destinazione d’uso su quell’immobile specifico sul quale si desidera attuare la modifica.

Quanto costa effettuare un cambio destinazione d’uso?

Il costo per effettuare un cambio di destinazione d’uso può variare ampiamente a seconda di diversi fattori, rendendo essenziale una pianificazione accurata prima di intraprendere tale procedura.

Tra gli elementi da considerare rientrano gli oneri di urbanizzazione, che sono pagamenti dovuti al Comune per coprire parte delle spese sostenute per le infrastrutture urbane. Questi costi dipendono dalla nuova destinazione d’uso dell’immobile, poiché ciascuna destinazione ha un differente “carico urbanistico” associato.

Inoltre, è necessario tenere conto delle spese per eventuali opere di ristrutturazione: modificare la struttura di un edificio per adattarla alla nuova destinazione può richiedere un investimento significativo, soprattutto se l’obiettivo è conformarsi alle normative in vigore o migliorare l’efficienza energetica.

A ciò si aggiungono le parcelle professionali per ingegneri, geometri o architetti, incaricati di gestire le pratiche urbanistiche e catastali, oltre alla preparazione di elaborati grafici e certificazioni energetiche. Data la complessità delle procedure e la varietà delle spese coinvolte, è consigliabile consultare un professionista per ottenere una stima precisa del costo totale del cambio di destinazione d’uso.

Come si richiede il cambio di destinazione d’uso

Il primo passo per richiedere un cambio di destinazione d’uso consiste nel presentare una pratica urbanistica al Comune di competenza, che può variare a seconda delle specifiche esigenze: per esempio, può trattarsi di una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), o un Permesso di Costruire, nel caso in cui il cambio di destinazione preveda anche interventi strutturali.

Questo documento deve essere redatto e firmato da un tecnico abilitato, quale un ingegnere, un architetto o un geometra, che si assumerà la responsabilità tecnica degli interventi previsti.

Successivamente, una volta ottenuta l’approvazione comunale per il cambio di destinazione d’uso a livello urbanistico, è necessario procedere con l’aggiornamento della documentazione catastale.

Questo avviene attraverso la presentazione di una pratica DOCFA all’Agenzia delle Entrate per la variazione catastale, che deve includere la planimetria aggiornata dell’immobile e i nuovi dati relativi a categoria, classe e rendita catastale. L’intero processo richiede un’accurata pianificazione e una stretta collaborazione con professionisti del settore, per assicurarsi di rispettare tutte le normative applicabili e di evitare sanzioni.