Bonus Facciate: possibile rifare solo una porzione della facciata?

Il Bonus Facciate è uno tra gli incentivi che negli ultimi anni ha prodotto più richieste, complici la facilità nella sua applicazione, la mancanza di un limite di spesa per gli interventi ed un’aliquota decisamente allettante, fissata al 90%.

Proprio per questi motivi però, soprattutto nel corso dell’ultimo anno, sono emerse numerosissime pratiche fraudolente ai danni dello Stato. Così, oltre ad aver istituito nuove regole da seguire con il Decreto Anti-Frode, il Governo ha alla fine stabilito che l’agevolazione per le facciate non sarà destinata a durare a lungo.

Il Bonus Facciate è infatti l’unico tra i bonus casa che ha subito delle drastiche modifiche con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2022. Mentre tutti gli altri hanno ottenuto il rinnovo fino al 2024, il Bonus Facciate rimarrà disponibile esclusivamente per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 e con aliquota ridotta al 60%.

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Ma veniamo ora all’argomento di oggi, ovvero: è possibile usufruire del Bonus Facciate per intervenire esclusivamente su una porzione di facciata?

Bonus Facciate: lavori su facciata restante in edificio già ristrutturato

Il tema è stato affrontato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 838 del 21 dicembre 2021, in cui l’istante è una persona fisica che afferma di essere comproprietario con la moglie di un unità immobiliare all’interno di un edificio.

Egli sostiene che l’edificio non sia mai stato costituito formalmente in condominio, ma che il fabbricato, oltre che la propria unità, presenti anche altri appartamenti di proprietà di terze persone.

A tal proposito, l’istante sostiene che l’edificio è stato in passato oggetto di interventi di ristrutturazione, che però hanno riguardato esclusivamente alcune unità abitative e le relative parti di facciata interessate.

Ad oggi, egli vorrebbe quindi usufruire del Bonus Facciate per procedere con il rifacimento solo della parte di facciata riguardante l’abitazione sua e della moglie, previo il rilascio dei dovuti titoli abilitativi. Chiede dunque alle Entrate se ciò sia possibile, considerando che gli interventi non interesseranno una facciata intera ma solo l’involucro esterno relativo al perimetro della propria unità.

Nel caso in cui la risposta dovesse essere affermativa, l’istante domanda inoltre se prima dell’avvio dei lavori sia necessario procedere con la delibera assembleare oppure se sia sufficiente una comunicazione di inizio lavori da inviare ai altri proprietari delle unità, considerando che appunto l’edificio non è mai stato ufficialmente costituito in condominio.

Interventi ammessi: facciate di edifici e parti di facciate di edifici

In risposta al contribuente, l’Agenzia delle Entrate ricorda innanzitutto che per poter usufruire del Bonus Facciate, è obbligatorio:

• Che le facciate siano visibili da strada o suolo ad uso pubblico;
• Che l’immobile sia ubicato in Zona A o B dell’agglomerato comunale.

Considerando che l’istante non ha fatto alcuna menzione riguardo ai requisiti, egli dovrà fare attenzione che questi vengano rispettati.

Spiegato questo, in riferimento al quesito in cui l’istante domanda se sia possibile intervenire su una porzione della facciata e non sull’intero involucro, si fa presente quanto segue.

Il Bonus Facciate è stato introdotto con la Legge di Bilancio 2020 ed è quindi valido per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2020 fino al 31 dicembre 2021 (al 90%), e al 60% per le spese sostenute nel 2022.

In seguito alla nascita dell’incentivo, sono stati forniti tutti i chiarimenti riguardo al suo funzionamento con la Circolare n. 2/E del 14 febbraio 2020, in cui si è disposto che:

“Sotto il profilo oggettivo, la detrazione è ammessa a fronte del sostenimento delle spese relative ad interventi finalizzati al recupero o restauro della “facciata esterna”, realizzati su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali.”

Come possiamo leggere, Il Bonus Facciate ammette interventi edilizi che siano eseguiti sulle facciate di edifici esistenti e di “parti di edifici esistenti”. Non c’è dunque alcun obbligo che impone che i lavori debbano riguardare per forza la facciata intera dell’edificio.

Bonus Facciate: l’edificio è condominio, delibera obbligatoria

Nel secondo quesito invece, l’istante ritiene che non sia necessario procedere con una delibera assembleare per l’approvazione degli interventi, ma che basti una comunicazione di inizio lavori, in quanto l’edificio non sarebbe mai stato costituito formalmente in condominio.

In riferimento a tale considerazione, come abbiamo detto più volte in passato, il Fisco ribadisce ancora che non in base al nostro ordinamento giuridico, un condominio non necessiti di alcun atto formale per essere costituito.

Il Codice Civile infatti prevede che un condominio nasca nel momento in cui si configurano almeno due proprietari differenti per due unità differenti all’interno dello stesso edificio.

In poche parole, ad esempio, mettiamo il caso che un edificio appartenga interamente ad un solo soggetto che poi, successivamente decidesse di vendere una sola unità immobiliare ad un altro soggetto. In questo caso, con l’ufficializzazione dell’atto d’acquisto, l’edificio diventerebbe automaticamente un condominio.

Per saperne di più, leggi: “Condominio: come nasce, tipologie, normativa”

Ne deriva da ciò che per poter usufruire del Bonus Facciate, il soggetto istante dovrà seguire la stessa procedura prevista per i condomini. Ciò significa che, prima dell’avvio dei lavori, egli dovrà provvedere a richiedere un’assemblea condominiale in cui si svolgeranno le dovute votazioni, e gli interventi saranno approvati o negati in base alla decisione della maggioranza.

Il Fisco ricorda infine che il beneficiario dell’incentivo dovrà conservare la copia della delibera assembleare con la quale, eventualmente, i lavori hanno ottenuto l’approvazione del condominio.

Tuttavia, ci sono anche alcuni casi eccezionali in cui la delibera dell’assemblea può essere sostituita da un’approvazione formale degli interventi avvenuta in altro modo. Per saperne di più, leggi: “Bonus Facciate in condominio: possibile senza delibera dell’assemblea?”