Accertamento titolarità immobile: impossibile senza diritti

Conseguire la richiesta di accertamento per la titolarità di un immobile per il quale non si detiene alcun diritto accertabile è una procedura impossibile, anche nel caso in cui l’immobile in questione dovesse appartenere al coniuge del richiedente.

Difatti l’Agenzia delle Entrate chiarisce che:

“Se non si è titolari di un diritto reale su un immobile, ma si promuove un’azione di accertamento per rivendicarne l’acquisto in forza di rapporti contrattuali, non si può effettuare la trascrizione della domanda giudiziale nei Registri immobiliari.”

Il punto è stato chiarito di recente dal Tribunale di Firenze con il decreto n. 7461 del 3 dicembre 2021, mentre la notizia è stata pubblicata sul portale FiscoOggi in data 2 febbraio 2022.

Approfondiamo di seguito.

Accertamento titolarità immobile: partecipazione alle spese non produce diritti

Il caso affrontato in Tribunale tratta del reclamo mosso da una cittadina che chiedeva di poter accertare il proprio diritto di proprietà, con quota indivisa del 50%, su un immobile che però risultava interamente intestato al marito.

A questo proposito, la donna affermava che tale immobile fosse stato totalmente intestato al marito solo per ragioni fiscali e che in realtà anche lei aveva partecipato attivamente in prima persona alle spese per l’acquisto e la ristrutturazione dell’abitazione.

Sosteneva inoltre che tra lei e il marito sussisteva un accordo verbale, in base al quale l’uomo avrebbe dovuto provvedere al trasferimento della quota del 50% dell’immobile nel momento in cui la moglie ne avesse fatto richiesta.

Visti i presupposti, la donna ha dunque fatto richiesta di accertamento della titolarità sull’immobile presso i Registri immobiliari di Firenze, al fine appunto di ufficializzare l’esistenza della sua quota di proprietà.

La richiesta di trascrivibilità della domanda, tuttavia, non è stata accolta, in quanto il funzionario avrebbe appurato la presenza di “gravi e fondati dubbi sulla trascrivibilità della domanda giudiziale”. Pertanto, si è provveduto ad effettuare una trascrizione con riserva.

La ragione è molto semplice: la richiesta di trascrivibilità della domanda giudiziale finalizzata all’accertamento della titolarità di un immobile è ammissibile solo quando si necessita di “accertare l’avvenuto acquisto di un diritto per effetto di un accordo di natura obbligatoria”.

Trascrizione titolarità: senza diritti la richiesta è priva di utilità

A nulla è servito il reclamo mosso dalla donna contro la decisione giunta dai Registri Immobiliari di Firenze, in quanto appunto il Tribunale ha confermato il fatto che l’ordinamento giuridico non consenta di procedere con l’accertamento di una titolarità a favore di un richiedente che non detiene alcun diritto sull’immobile.

Difatti, viene precisato che:

“la richiesta di accertamento proposta da chi non sia titolare del diritto non è mai trascrivibile, anche qualora a fondamento della stessa vengano addotte alcune presunte pattuizioni contrattuali”.

La richiesta di accertamento della titolarità, in sostanza, è una procedura prevista esclusivamente per chi, già effettivo proprietario dell’immobile, si vede contestare tale titolarità, e procede dunque con la richiesta di accertamento per far cessare lo stato di incertezza e vedersi riconosciuto il suo diritto.

Come possiamo notare però, questo è un caso completamente differente.

La donna infatti, seppure affermava di agire sulla base di un accordo verbale fatto col marito e di aver sostenuto parte delle spese in prima persona, comunque nella realtà dei fatti non deteneva alcuna forma di diritto o possesso sull’immobile che fosse dimostrabile.

In altri termini, chi non detiene il possesso né la titolarità di altri diritti reali di godimento sull’immobile, non può utilizzare la procedura della richiesta di accertamento come “uno strumento prenotativo per limitare la facoltà del convenuto di disporre dell’immobile”.

Difatti, se non vi è alcuna forma di titolarità del diritto, “la trascrizione sarebbe priva di qualsiasi utilità”.

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