Abuso edilizio: e se il proprietario non è responsabile?

In una recente sentenza del Consiglio di Stato si tratta un caso in cui il proprietario di un terreno in cui sorge un abuso edilizio sia stato intimato dal Comune di ripristinare lo stato dei luoghi tramite la demolizione.

Nella vicenda in questione però, l’imputato ha mosso ricorso in quanto egli avrebbe acquisito la proprietà in seguito alla costruzione dell’abuso. Il ricorso viene proposto con l’intenzione di sottolineare come il proprietario del terreno non sia il diretto responsabile dell’abuso, e quindi in teoria non spetterebbe a lui il ripristino dei luoghi a proprie spese.

Ma spieghiamo meglio il caso con l’analisi che segue.

Abuso edilizio: proprietario terreno non è l’autore, cosa accade?

Il percorso processuale riguardante questo caso di abuso edilizio è iniziato l’anno scorso, quando il Comune ha ordinato al proprietario del terreno la rimozione di una pergola abusiva ai sensi dell’art. 35 del D.P.R. n. 380/2001.

Il pergolato era stato realizzato senza alcuna previa autorizzazione e, viste le sue ingenti dimensioni, è stato decretato come costruzione abusiva.

Inizialmente, il TAR aveva decretato in primo giudizio l’applicazione dell’art. 31 del Testo Unico per l’Edilizia a tale caso, ma il Consiglio di Stato ha ribaltato la sentenza in quanto il terreno in questione ricadeva in un’area di proprietà demaniale, e quindi pubblica.

Nella sentenza si spiega come i casi siano da considerarsi in maniera differente, a seconda del fatto che ricadano in aree private oppure pubbliche. Il Consiglio di Stato chiarisce dunque la differenza tra le due ipotesi.

Se il proprietario è un soggetto privato

Nel caso in cui un soggetto privato acquisisca la proprietà di un bene in cui precedentemente è stato realizzato l’abuso edilizio, per quanto riguarda la demolizione si deve applicare la normativa descritta nell’art. 31 del TUE.

Qui si evince appunto che la demolizione per un manufatto realizzato senza i titoli necessari, può essere ordinata nei confronti del responsabile dell’abuso, oppure del nuovo proprietario del terreno che ne ha acquisito la proprietà.

L’ordine di demolizione previsto dalle sanzioni edilizie infatti è mirato a colpire unicamente il bene illegittimo al fine di ripristinare lo stato dei luoghi, dunque non risulta rilevante l’ipotesi che l’autore sia lo stesso proprietario oppure un altro soggetto.

Il proprietario del terreno in questo caso può andare incontro all’imputabilità dell’ordine di demolizione in quanto egli, pur non essendo l’autore diretto dell’abuso, si trova comunque in una posizione di diretta qualificazione nei riguardi del bene abusivo. Questo perché, avendo acquisito la proprietà del terreno, egli ha automaticamente acquisito anche il possesso delle costruzioni presenti al suo interno, e dunque dell’abuso edilizio.

In tale ottica, egli sarebbe l’unica persona legittimata ad intervenire per demolire l’abuso, in quanto unico proprietario privato. Ma ricordiamo che la responsabilità può altresì essere imputata anche allo stesso autore dell’abuso, e dunque diventano possibili due strade diverse, a differenza del caso che vediamo sotto.

Se il proprietario è la Pubblica Amministrazione

Diverso è invece il caso in cui il terreno su cui sorge l’abuso edilizio sia stato acquisito invece da una società pubblica, come è accaduto nella sentenza in oggetto. Il terreno infatti, in seguito alla realizzazione del bene illegittimo, era diventato di proprietà di Rete Ferroviaria Italiana, e dunque da considerarsi giuridicamente come un terreno demaniale.

In questo caso, i principi descritti in precedenza con riferimento all’art. 31 del TUE non sono applicabili alla vicenda in questione. Il Consiglio di Stato infatti chiarisce che, essendo questo un terreno di proprietà dell’amministrazione pubblica, la normativa da seguire è l’art. 35 del TUE e non il 31.

In sostanza, non è possibile imputare la responsabilità dell’abuso ad una società pubblica (nel caso specifico RTI) che ne ha acquisito il possesso in seguito alla realizzazione del bene illegittimo.

Infatti l’art. 35 prevede che l’ordine di demolizione non si possa in questo caso attribuire al proprietario del terreno, ma unicamente al soggetto che ne ha disposto la realizzazione in precedenza, e dunque all’autore dell’abuso.

L’autore dell’abuso non dovrà procedere autonomamente alla demolizione, di cui invece si occuperà il Comune. Egli sarà però tenuto a pagare tutte le spese necessarie alle operazioni da eseguire.