Soppalco: le regole e i permessi necessari

Il soppalco è una soluzione salva-spazio molto utilizzata, sia nelle abitazioni sia nei garage e nelle cantine. Consiste in un piano, definito di servizio, che si ricava attraverso la suddivisione totale o parziale di ambienti mediante una struttura di sostegno che può essere in legno oppure in acciaio.

Generalmente, si opta per questa soluzione in presenza di una considerevole altezza, ma questa è un’esigenza in ambito domestico cioè quando il soppalco ha lo scopo di creare una stanza o comunque uno spazio aggiuntivo in casa.

Infatti, tutto dipende dalla destinazione d’uso di tale struttura, ovvero se deve essere abitabile oppure se destinata a fungere da deposito per attrezzature sportive, valigie, addobbi natalizi e così via.

Il soppalco può essere costruito on-site oppure montato se trattasi di un prefabbricato. In base alla tipologia di soppalco, ci sono regole specifiche da osservare.

Soppalco all’interno di un garage o cantina

Il soppalco che viene realizzato all’interno di un garage o di una cantina, pertanto avente prettamente una funzione di ampliamento dello spazio da destinare a deposito oggetti, non è soggetto naturalmente ai vincoli architettonici che deve rispettare un soppalco costruito all’interno di un’abitazione.

Infatti, viene meno la necessità di rispettare il rapporto altezza-luce-aerazione della stanza.

Inserire un soppalco nel garage o nella cantina è un’ottima scelta in quanto questa struttura ha una capacità di carico di gran lunga superiore a quella di mensole, armadietti e scaffali vari.
Oltretutto, ingombra meno, in quanto la superficie sotto di esso rimane calpestabile, e contribuisce maggiormente a mantenere in ordine l’ambiente.

Può essere realizzato con legno, ferro, acciaio e si opta per la struttura in metallo quando si ha bisogno di una maggiore capacità di sostenere il peso del carico.

Soppalco per realizzare un ambiente aggiuntivo in casa

Il soppalco è una soluzione architettonica elegante, pratica ed efficiente. Infatti, la nuova area ricavata verticalmente sfruttando l’altezza all’interno delle mura di casa permette di soddisfare moltissime esigenze abitative diverse: avere un bagno o una camera da letto in più, magari per gli ospiti, persino attrezzare qui la cucina.

Oppure può essere semplicemente un prolungamento della zona relax, un angolo dove poter leggere un buon libro, guardare un film e, perché no, lavorare in tutta tranquillità.

Quest’ultima esigenza si è amplificata molto negli ultimi anni con l’impennata dello smart working che però si scontra con la realtà domestica fatta di spazi a volte inadeguati o sovraffollati.
Ogni soppalco è collegato al piano sottostante attraverso una scala che contribuisce ad arricchire l’interior design.

Chiaramente, questo è il caso in cui è un obbligo assoluto rispettare le altezze minime e il rapporto aeroilluminante di cui leggeremo in seguito.

Le regole da osservare per realizzare un soppalco

Innanzitutto, una doverosa premessa: ci sono differenti regolamenti che si applicano a questo proposito a livello nazionale, regionale e persino comunale.

Abbiamo tre livelli di regolamentazione:

• Nazionale (DPR 380/2001, DPCM 20 ottobre 2016);
• Regionale (si tratta di disposizioni che integrano o modificano il Testo Unico dell’Edilizia);
• Comunale (regolamenti che si applicano in base alle specifiche peculiarità del comune, in base al suo piano regolatore).

Tutti e tre godono di una certa autonomia.

Si procede in questo modo:

Il Regolamento di Edilizia Comunale può stabilire valori più o meno stringenti (come nell’esempio dell’altezza di alcuni comuni montani) in piena autonomia, purché sempre nell’osservanza dei parametri indicati dalla legislazione di livello superiore.

Ad esempio, se non si trova riscontro per un determinato valore (potrebbe essere il caso dell’altezza del soppalco o della superficie massima realizzabile) all’interno del testo del Regolamento Edilizio Comunale, si può utilizzare il corrispondente valore previsto nel Regolamento di livello regionale.

E se anche la normativa regionale non dovesse fornire l’informazione ricercata, si risale fino alle leggi nazionali.

Le coordinate di riferimento che accomunano quasi tutti i regolamenti per la progettazione e realizzazione di un soppalco sono le indicazioni contenute nel Testo Unico delle leggi sanitarie (R.D. 27 luglio 1934 n. 1265 pubblicato in G.U. n. 186 del 9-8-1934 e le sue successive modifiche con il D.M. 5 Luglio 1975 e la modifica delle istruzioni ministeriali del 20 Giugno 1896 relativamente all’altezza minima e ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali adibiti ad abitazione, pubblicati in G.U. n. 190 del 18 Luglio 1975).

Se il soppalco viene realizzato in casa e pertanto svolge la funzione di superficie aggiuntiva abitativa, il primo parametro da rispettare è quello inerente l’altezza. Le altezza minime sono il must have in questo caso, sia per la parte superiore sia per quella inferiore alla struttura.

Bisogna sempre tenere presente che l’altezza minima interna utile dei locali destinati ad abitazione è stabilita in 2,70 metri. E’ consentito scendere a 2,40 metri per i corridoi, i disimpegni, i bagni e i ripostigli.

Nei comuni montani ubicati al di sopra dei 1000 metri sul livello del mare può essere consentita, in virtù delle specifiche condizioni climatiche del luogo, una riduzione dell’altezza minima degli spazi abitabili da 2,70 a 2,55 metri.

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Per quanto concerne il soppalco, quasi tutti i Comuni hanno inserito nei propri Regolamenti edilizi l’indicazione dei valori minimi per le altezze. Il limite da rispettare vale sia per il nuovo spazio creato sopra sia per la superficie che si trova al di sotto del soppalco.

Generalmente, questi valori oscillano tra i 2,20 e i 2,40 metri.

Tuttavia, se il Comune “xy” non ha citato nel proprio regolamento i limiti per le altezze sopra-sotto soppalco e non c’è indicazione di questo nemmeno nella normativa regionale, i progettisti di questo ipotetico soppalco dovranno prendere come riferimento il contenuto della normativa nazionale.

Nell’esempio specifico, ricordiamo però che il DM 5 luglio 1975 stabilisce che i locali abitabili devono avere un’altezza minima di 2,70 metri (con la concessione di ridurre l’altezza a 2,40 metri solo per bagni, disimpegni e corridoi). Pertanto, in questo caso potrebbe venire meno la possibilità di realizzare tale soppalco ad uso abitativo.

Approfondisci: Requisiti abitazione: Superfici, altezze e dimensioni minime

Un altro parametro fondamentale da rispettare è quello che riguarda la superficie massima del soppalco. Si tratta dell’ampiezza del ripiano-soppalco: generalmente i regolamenti in vigore stabiliscono che quest’ultima non deve essere superiore a 1/3 della superficie totale dell’ambiente in cui il soppalco viene inserito.

Pertanto, il soppalco non deve mai eccedere nel ricoprire l’area abitabile sottostante. Solamente in presenza di altezze considerevoli, al disopra della media, la parte soppalcata può arrivare a coprire il 50% della superficie totale.

Questo si rende necessario per mantenere l’adeguato rapporto superficie-luce naturale-aerazione per garantire la salubrità dell’ambiente.

Infatti, i regolamenti prevedono anche che nel caso in cui le aperture (cioè le finestre o i lucernari) non risultino sufficienti a garantire un rapporto aeroilluminante maggiore o uguale a 1/8, sarà necessario realizzarne altre aggiuntive.
In base alla situazione specifica, in sostituzione o a supporto di ulteriori aperture, potranno essere predisposti sistemi di aerazione per consentire il ricambio d’aria.

Il concetto di rapporto aeroilluminante è molto importante: si tratta della proporzione tra la superficie di pavimento e quella finestrata.

Per ogni stanza con destinazione d’uso abitazione, l’ampiezza della/e finestra/e deve essere proporzionata affinché riesca ad assicurare l’ingresso nell’ambiente della luce diurna mediamente in misura non inferiore al 2%. E in ogni caso l’area ricoperta da finestre apribili non può essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.

I permessi necessari

Il soppalco uso abitativo, quindi quello che realizziamo per ampliare lo spazio fruibile e calpestabile in casa, necessita obbligatoriamente del Permesso di Costruire.

Questo documento è indispensabile per la costruzione di un nuovo edificio oppure per la realizzazione di opere di ristrutturazione o implementazione (come in questo caso) che apporteranno variazioni strutturali all’edificio. E tale intervento comporta un aumento della superficie utile calpestabile, nonché una modifica della sagoma e del volume interno.

A questo proposito, va detto che la Corte di Cassazione si è espressa sul non assoggettamento della realizzazione di un soppalco all’obbligo di possedere il Permesso di Costruire, considerandola un’opera interna (Cass. pen., sez. II, 1/4/1994, Vicini e Cass. pen., sez. III, 16/2/1990, De Pau).

Ma bisogna anche tenere presente che diversi enti, Corti di Appello e anche la Pretura di Roma (vedi ad esempio: Pret. Roma, 17/6/1993, Guadagno) continuano a considerare giuridicamente i soppalchi come opere necessitanti del Permesso di Costruire, soprattutto quando apportano un incremento della superficie calpestabile.

Pertanto, è bene informarsi anticipatamente con l’Ufficio Tecnico del Comune in cui è situato l’immobile.

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In alternativa al Permesso di Costruire, infatti, può essere sufficiente la Denuncia di Inizio Attività ai sensi dell’art. 22, comma 3, t.u. 380/2001.

Il soppalco non abitabile, ossia la struttura che funge da deposito oggetti (in garage o in cantina) è classificato come un intervento minore e questo significa che è esente dalla presentazione del Permesso di Costruire o della Denuncia di Inizio Attività.

Occorre tuttavia informarsi presso l’Ufficio Tecnico del Comune per evitare di incorrere in sanzioni e per sapere se:

• occorre produrre della documentazione prima di costruire/montare il soppalco;
• le modalità di presentazione al Comune di tale documentazione;
• quale tra queste dichiarazioni è richiesta: SCIA, CILA o CIL.

Vediamo in cosa consiste ciascuna di esse.

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La SCIA, ovvero Segnalazione Certificata di Inizio Attività, è obbligatoria quando si interviene sulle parti strutturali e, quindi, nel caso in cui le opere che si andranno ad eseguire comporteranno una modifica strutturale dell’edificio.
Il proprietario dell’immobile deve inviare la SCIA al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) del Comune ed è possibile farlo esclusivamente in via telematica.

La CILA è la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata e va inviata prima dell’inizio lavori al Comune di riferimento. Riguarda gli interventi di manutenzione straordinaria che non implicano una modifica strutturale all’edificio.

La CILA deve essere redatta da un tecnico abilitato (un architetto, un geometra) il quale ha il compito di certificare i lavori eseguiti.

La CIL, che corrisponde a Comunicazione Inizio Lavori, va presentata per l’esecuzione di opere provvisorie, cioè aventi lo scopo di soddisfare un’esigenza temporanea e che per questa medesima ragione saranno poi rimosse non appena terminerà tale necessità.

Comunque non si potrà superare il termine di 90 giorni.

La CIL può essere inoltrata direttamente dal cittadino e non è richiesta l’asseverazione da parte di un tecnico abilitato in quanto si tratta di lavori semplici che non modificano la struttura dell’immobile.