General contractor: chi è, qual è il suo ruolo e il suo costo

Nel mondo delle costruzioni e delle ristrutturazioni, la figura del General Contractor sta assumendo un ruolo sempre più centrale. Ma chi è esattamente un General Contractor? Quali sono le sue responsabilità e come viene determinato il costo del suo servizio?

Scopriamo insieme tutti i dettagli di questa figura professionale fondamentale per la realizzazione di progetti complessi.

Chi è il General Contractor

Il General Contractor è un professionista o un’impresa che si occupa della gestione complessiva di un progetto di costruzione o ristrutturazione. Questo soggetto agisce come unico punto di riferimento per il committente, coordinando tutte le fasi del progetto e i vari subappaltatori coinvolti.

Il General Contractor si assume la responsabilità di garantire che i lavori vengano eseguiti secondo le specifiche tecniche, nei tempi stabiliti e rispettando il budget previsto. Il General Contractor può quindi essere visto come il “regista” di un progetto edilizio, orchestrando le varie attività e assicurando che tutto proceda senza intoppi.

Il General Contractor può essere sia una persona fisica che una personalità giuridica.

Qual è il suo ruolo

Il ruolo del General Contractor nasce in ambito pubblico, per quei lavori commissionati da un ente pubblico, che spesso riguardano opere di grande complessità e alti costi. Non potendosi interfacciare direttamente con la ditta appaltatrice, l’ente incarica una figura terza per gestire i lavori.

Il General Contractor è un professionista che ha competenza in vari settori dal settore edilizio a quello economico e giuridico, per poter controllare sia i processi costruttivi che gli aspetti organizzativi, dovendo coordinare tecnici, lavoratori, operatori in ogni momento per tenere sotto controllo i costi e i tempi. Inoltre, si occupa di tutte quelle procedure burocratiche senza le quali è impossibile svolgere lavori.

La figura del General Contractor permette un risparmio dei tempi e dei costi economici, avendo a disposizione una rete di sub contractor di fiducia, pronti ad eseguire in tempi brevi i compiti pattuiti a costi contenuti, grazie ai molteplici rapporti di lavoro che si sono creati negli anni.

In particolare nel settore pubblico, il general contractor si occupa di gestire e controllare tutte le fasi, ad incominciare dall’attribuzione dell’incarico della ditta appaltatrice, fino al termine della realizzazione dell’opera.

Spesso, nei lavori pubblici particolarmente onerosi, la figura del general contractor è rappresentata da una società giuridica, che può contare su numerosi tecnici e professionalità specifiche, che si dividono i compiti in base ai settori di appartenenza.

In questa maniera è più facile sopperire alle problematiche che si verificano durante le varie fasi di realizzazione dell’opera; ma non solo, il General Contractor deve essere in grado di risolvere queste problematiche, in tempi brevi con l’obiettivo di tenere bassi i costi.

La normativa che regola la sua figura

Il ruolo del General Contractor è regolato dalla legge numero 443 del 21/12/01, la c.d. Legge Obiettivo. Questa legge aveva come scopo lo snellimento delle procedure burocratiche con conseguente accelerazione dei tempi di realizzazione delle opere pubbliche strategiche.

In seguito, l’articolo 6, del decreto 190 del 20/08/02, “modalità di realizzazione delle infrastrutture con affidamento al contraente generale“, l’articolo 9 “Affidamento a contraente generale” e l’articolo 10 del suddetto articolo “Procedure di aggiudicazione”; Hanno stabilito normativamente la figura del General Contractor.

A questi articoli, successivamente, sono stati aggiunti altri articoli del Capo II-bis, relativi alla qualificazione dei contraenti generali. Infine, la modifica dall’art. 20-bis all’articolo 20-undecies, introdotta dal decreto legislativo numero 9 del 2005, ha istituito un sistema di qualificazione dei contraenti generali delle opere strategiche, distinto dal sistema di qualificazione delle imprese meramente esecutrici di lavori pubblici.

Per quanto riguarda le opere pubbliche, il General Contractor deve rispettare alcuni requisiti, sia di carattere generale che economico-finanziario, nonché idoneità tecnica ed un sistema di qualità aziendale UNI EN ISO 9001/2000.

Il costo del General Contractor

Il General Contractor spesso si occupa del pagamento di imprese e professionisti dei lavori, per poi fatturare al cliente tutta la prestazione. Nella fattura emessa dal general contractor vengono inserite le spese dei servizi professionali, che rappresentano in modo specifico sia i lavori eseguiti che i soggetti che hanno effettuato i lavori.

Il costo dei servizi di un General Contractor può variare notevolmente in base a diversi fattori, tra cui la complessità e la dimensione del progetto, la durata dei lavori e la localizzazione geografica. In generale, i costi possono essere strutturati in vari modi:

• Costo fisso: Alcuni General Contractor offrono un prezzo fisso per l’intero progetto, basato su una stima iniziale dettagliata. Questo metodo offre una maggiore prevedibilità per il committente, poiché il costo rimane invariato indipendentemente dalle eventuali variazioni o problemi imprevisti che possono sorgere durante i lavori.
• Percentuale sul costo totale: Altri General Contractor possono richiedere una percentuale del costo totale del progetto. Questa percentuale, che solitamente varia tra il 10% e il 20%, copre la gestione e il coordinamento del progetto. In questo caso, il costo finale può variare in base alle spese effettive sostenute per i materiali e i subappaltatori, rendendo questo metodo più flessibile ma potenzialmente meno prevedibile.
• Costo orario: Per progetti più piccoli o per lavori con molte incertezze, alcuni General Contractor potrebbero addebitare un costo orario per i loro servizi. Questo approccio può essere vantaggioso per lavori di breve durata o per interventi specifici, ma può portare a costi più elevati se il progetto si prolunga oltre il previsto.
• Costi indiretti: Oltre ai costi diretti, è importante considerare anche i costi indiretti, come eventuali ritardi o modifiche in corso d’opera, che possono influire sul budget complessivo. Spese impreviste per il trasporto di materiali, l’adeguamento a nuove normative o la gestione di problemi imprevisti possono aggiungere ulteriori costi al progetto.
• Garanzie e assicurazioni: Il General Contractor potrebbe includere nel costo totale anche le spese per le garanzie sui lavori eseguiti e le polizze assicurative necessarie per coprire eventuali danni o incidenti durante i lavori. Questi costi aggiuntivi sono fondamentali per garantire la sicurezza e la qualità del progetto.
• Servizi aggiuntivi: Infine, alcuni General Contractor possono offrire servizi aggiuntivi come consulenze progettuali, assistenza nella richiesta di permessi edilizi o gestione di pratiche burocratiche. Questi servizi, sebbene utili, possono incrementare il costo complessivo del progetto.

In tempi di Superbonus 110%, spesso si sente parlare del General Contractor, tanto da pensare che il costo fosse detraibile e compreso nel bonus.

Su questo tema l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n° 254 del 15 Aprile 2021, chiarisce che sono agevolabili con il Superbonus, oltre ai lavori, le spese tenute per il rilascio del visto di conformità, delle asseverazioni e delle attestazioni, e altre spese congiunte all’intervento realmente realizzato, come l’acquisto dei materiali, la progettazione, le altre spese come ad esempio perizie e sopralluoghi, oltre che i costi strettamente connessi alla realizzazione delle operazioni, come i ponteggi e lo smaltimento dei materiali.

Escludendo da queste spese il corrispettivo pagato al general contractor per l’attività coordinamento svolta.

Quando avvalersi di un general contractor?

È opportuno rivolgersi ad un general contractor, sia come società che come singolo, per ottimizzare tempi e costi, di qualsiasi lavoro edilizio. Il general contractor è la migliore alternativa dal punto di vista pratico e sotto l’aspetto costruttivo per la realizzazione del progetto.

Nello specifico l’intervento tecnico di un general contractor è necessario nella realizzazione di opere complesse, quando ci sono molti lavori da effettuare ed un tipo di lavorazioni da eseguire molto dispendiose in termini economici. In questi casi, l’esperienza dell’esperto che si pone come unico referente è essenziale.

Attraverso l’intermediazione del general contractor, il cliente avrà il vantaggio di stipulare un unico contratto, che li permetterà di beneficiare anche della notevole semplificazione del numero di fatture da pagare e da gestire con la detrazione fiscale.

Il general contractor ha forti competenze sia operative che tecniche, tanto da riuscire a gestire gli aspetti progettuali con le problematiche di cantiere.

In caso di problemi, sarà il General Contractor a trovare la soluzione: non ci sarà uno scarico di responsabilità dal progettista, al direttore lavori, all’esecutore; affidandosi ad un unico interlocutore, sarà lui a trovare la giusta soluzione, in quanto rappresenta il responsabile tecnico, estetico e legale. Il general contractor, inoltre, è solitamente dotato di una assicurazione su tutti i lavori eseguiti e su tutte le forniture acquistate, in grado di tutelare il cliente in ogni aspetto della ristrutturazione.

Infine, a lavori completati il general contractor si occuperà anche della gestione della manutenzione post-ristrutturazione, con le relative dichiarazioni di conformità.