Frazionamento di un immobile: Costi, permessi e requisiti minimi

Il frazionamento di un immobile altro non è che la divisione di un’unità immobiliare in due o più porzioni, distinte e separate. Stiamo parlando, quindi, dell’esatto opposto rispetto alla fusione, che consiste, invece, nell’accorpamento di immobili separati, al fine di crearne uno più grande.

Negli ultimi tempi, questo tipo di pratica è molto diffusa, in quanto comporta diversi vantaggi dal punto di vista economico. In caso di vendita o di affitto, infatti, questo intervento può diventare estremamente prezioso, in quanto funzionale per aumentare il valore delle unità che si vanno a creare; questo discorso è valido soprattutto nelle grandi città, dove gli appartamenti con metratura minore sono quelli più ricercati.

Nel presente articolo andremo ad approfondire quali sono le caratteristiche del frazionamento, come attuarlo e quanto costa.

In cosa consiste il frazionamento di un immobile

Come già accennato, quando si parla di frazionare un immobile, sia esso un appartamento, un ufficio oppure un negozio, significa dividere l’unità immobiliare in due o più unità più piccole.
Si tratta di un termine tecnico che viene utilizzato all’interno del settore catastale e urbanistico ed è tra le modifiche più richieste nell’ambito dell’edilizia privata.

In particolare, i concetti di frazionamento catastale e di frazionamento urbanistico sono strettamente correlati: il primo fa riferimento alla registrazione presso il registro del Catasto della divisione di un’unità in porzioni immobiliari minori, assegnando a ognuna di esse un nuovo subalterno che andrà a identificarle sulla mappa catastale; il secondo, invece, afferisce gli strumenti urbanistici ed edilizi necessari per poter procedere con le opere che andranno a separare fisicamente l’immobile, modificando così la planimetria originaria depositata al Comune di appartenenza.

Per suddividere un’unità immobiliare è necessario seguire scrupolosamente alcune regole specifiche, dal momento che la normativa in questo campo è molto chiara e dettagliata. La violazione della legislazione vigente, infatti, può comportare sanzioni anche molto gravi ed onerose, sia dal punto di vista pecuniario che amministrativo.

Ogni modifica, infatti, deve essere tempestivamente comunicata al Comune, in modo che ci sia sempre la perfetta corrispondenza tra stato reale dell’immobile e planimetrie catastali.

Normativa di riferimento e iter burocratico per il frazionamento di un immobile

Dal punto di vista normativo, la Cassazione ha stabilito che il frazionamento di un’unità immobiliare può essere realizzato tramite SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) a prescindere dal periodo in cui vengono effettuati i lavori, dal momento che le modifiche al DPR 380/2001 sono da considerarsi sempre come reatroattive. In particolare, il Decreto Sblocca Italia (DL 133/2014) assume una valenza retroattiva, mettendo al riparo da ogni ipotesi di reato anche nell’ipotesi di interventi precedenti eseguiti senza titolo.

Proprio per questa ragione, è stato stabilito che per effettuare un frazionamento non è necessario alcun permesso a costruire, a patto che non si vadano a modificare i volumi o i prospetti dell’immobile oggetto della pratica di divisione. Questa pattuizione va, quindi, a semplificare l’intero iter burocratico, velocizzando le pratiche urbanistiche all’interno dei singoli Comuni.

La successiva entrata in vigore del cd. Decreto SCIA 2 (d.lgs. 222/2016) ha apportato un ulteriore aggiornamento in ambito edilizio, in quanto basterà la semplice Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) per poter procedere con frazionamenti e fusioni di unità immobiliari che non necessitino di modificarne il volume originario nè la destinazione d’uso. Nel Testo unico dell’Edilizia, inoltre, il frazionamento è considerato un intervento di “manutenzione straordinaria” (Art 3 c.1 Lett. D del DPR 380/01), quindi autorizzabile d’ora in poi con CILA, se i lavori non comportano interventi strutturali, come meglio infra specificato.

Scendendo nel dettaglio pratico dell’iter da seguire, la procedura di frazionamento prevede alcuni step fondamentali, regolamentati dalla legislazione in vigore in materia urbanistica e catastale.

È importante specificare subito che questo tipo di operazione ricade nell’ambito dell’edilizia libera; ciò significa che viene regolamentato direttamente dal Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto d’intervento. Di conseguenza, il Comune diventa l’unico e il solo ente che può autorizzare i lavori di divisione, avendone la piena competenza.

Per poter procedere con questo tipo di pratica, è necessario affidarsi a un tecnico qualificato, che si incarichi della direzione dei lavori.

Il primo passaggio prevede che si presenti al Comune la CILA, redatta da parte di un professionista abilitato. La CILA è uno strumento urbanistico, grazia al quale è possibile procedere con i lavori ed è composta da una comunicazione vera e propria che riassume l’oggetto e la tipologia dell’intervento, dettagliando quali sono i paramenti tecnici coinvolti. La CILA include anche una relazione tecnica, che va ad approfondire le opere da realizzare, oltre all’elaborato grafico che evidenza sulla planimetria le costruzioni e le demolizioni.

Come già specificato, la presentazione della CILA non prevede che l’unità immobiliare in oggetto subisca anche un cambio della destinazione d’uso originaria o un aumento di volumetria, nè alcun intervento strutturale che interessi elementi portanti dell’immobile; nell’ipotesi in cui, invece, ci fosse l’esigenza di affrontare anche questo genere di modifiche, sarà necessario presentare al Comune una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).

In questo caso sarà il tecnico dovrà poi redigere un progetto strutturale da depositare presso il Genio Civile.

Una volta effettuato questo step, è possibile dare il via alle opere edilizie, che solitamente includono sia i lavori murari atti a rendere le unità funzionalmente vivibili in termini di disposizione delle stanze, sia il sezionamento degli impianti preesistenti, realizzandone di nuovi all’interno delle porzioni immobiliari che si andranno a creare.

Una volta terminati i lavori di frazionamento, è necessario comunicare al Catasto la modifica delle planimetrie con la procedura DOCFA, in modo tale che si possa procedere al relativo aggiornamento.

La corrispondenza tra lo stato di fatto e le planimetrie depositate al Comune è un elemento imprescindibile perché si possa chiudere la pratica con successo, oltre al fatto che è un requisito assolutamente necessario per poter vendere o affittare un immobile. Questo passaggio va di pari passo con l’aggiornamento delle visure catastali, in modo che anche l’Agenzia delle Entrate abbia contezza della creazione di nuove unità immobiliari e possa calcolare le imposte in modo preciso.

Il processo termina con la presentazione della Comunicazione di Fine Lavori e del relativo Certificato di Collaudo: si tratta di un documento conclusivo che attesta il termine dei lavori.

In assenza di comunicazione al Comune dell’inizio delle opere, è possibile incorrere in gravi sanzioni.

Quali sono i requisiti da rispettare

Prima di poter procedere con il frazionamento, è fondamentale assicurarsi di aver soddisfatto tutti i requisiti richiesti, non alterando le caratteristiche tecniche imposte dalla normativa in vigore.

In particolare, sarà necessario rientrare all’interno di determinati parametri igienico-sanitari, considerando il rapporto tra le superfici delle diverse stanze, valutando la posizione delle finestre e le metrature minime da rispettare. Tutto ciò è facilmente riscontrabile all’interno del regolamento edilizio di ogni singolo Comune.

Oltre a questo discorso più generale, per gli immobili facenti parte di condominii bisogna tener presente anche eventuali prescrizioni inserite all’interno del Regolamento di Condominio dello stabile, il quale potrebbe anche vietare l’esecuzione di frazionamenti o di modifiche strutturali.

Un elemento strettamente correlato con il frazionamento di unità immobiliari facenti parte di un condominio, riguarda l’aggiornamento dei millesimi, i quali dovranno essere ricalcolati sulla base delle nuove porzioni che si saranno venute a creare.

Dal punto di vista impiantistico, il geometra o l’architetto incaricato dovrà essere certo di aver perfettamente valutato percorsi e pendenze degli impianti, con particolare riferimento alle canne fumarie e alle tubazioni di scarico.

Quanto costa dividere un immobile e come risparmiare

Il frazionamento è certamente una pratica che porta con sé numerosi costi da affrontare. Tralasciando le spese relative ai soli lavori di ristrutturazione, che possono essere personali e suscettibili di variazioni durante tutto il percorso, nel costo complessivo bisogna sempre includere anche le parcelle dei tecnici coinvolti.

Dal momento che le voci coinvolte sono molte, è possibile quantificare le sole spese fisse, che sono gli oneri di urbanizzazione, pari a circa 500 euro ogni 10 metri quadrati, ivi inclusi anche i diritti di segreteria. Gli importi relativi all’allaccio delle nuove utenze non sono eccessivi e ammontano a circa 150 euro per l’acqua e circa 200 euro per il gas.

Altri costi paralleli che concorrono al prezzo finale vanno definiti con la Direzione dei Lavori e con l’eventuale Coordinatore della Sicurezza, nell’ipotesi in cui siano intervenute una o più imprese sul cantiere. Infine, la redazione degli Attestati di Prestazione Energetica vanno affidati a un tecnico certificatore abilitato e hanno un ulteriore costo a parte.

Può sembrare paradossale, ma il nostro consiglio per poter risparmiare è proprio quello di non affidarvi a soggetti improvvisati, che propongono preventivi fuori mercato. Questa, infatti, è un’arma a doppio taglio e potrebbe portare con sé spiacevoli conseguenze, obbligandovi poi a spendere ulteriori somme di denaro per riparare agli errori commessi.

Piuttosto, è preferibile fare una ricerca online in modo tale da poter avere un riscontro reale, richiedendo diversi preventivi a più di un’impresa, in modo da poter confrontare tra loro le voci trattate, tenendo così conto della migliore soluzione in base al proprio budget.

Per concludere, la pratica di frazionamento è certamente un tipo di intervento attuale e conveniente, in quanto le unità più piccole sono sempre più richieste e si vendono con maggiore facilità. Un ulteriore vantaggio riguarda l’abbattimento delle spese di gestione, che andranno inevitabilmente a calare, con la possibilità di ricavarne anche del profitto in caso di locazione.
L’importante è seguire l’iter burocratico in modo scrupoloso, evitando così eventuali provvedimenti sanzionatori da parte dell’amministrazione comunale.