Elaborato planimetrico: chi può richiederlo? quando è necessario? Quanto costa?

L’edilizia è un mondo molto complesso sia per la messa in pratica delle lavorazioni che l’effettiva esecuzione delle stesse. A rendere ancora più farraginosa e complicata tutta la situazione intervengono anche le normative legali e amministrative, che rendono davvero molto difficile l’esecuzione dei lavori.

Per questo motivo, imprese edili, tecnici incaricati e altri operatori del settore devono essere perfettamente edotti su entrambi gli aspetti. Naturalmente, anche il committente o la persona che da incarico per l’esecuzione dei lavori, però, deve essere consapevole di tutti questi aspetti e se non altro conoscerli almeno in linea teorica, specialmente nei condomini.

Uno dei documenti amministrativi sicuramente meno conosciuti e più misteriosi è senza dubbio l’elaborato planimetrico, un documento che a volte viene confuso con la planimetria ma che differisce sostanzialmente – sia per rappresentazione che per scopi – dalla stessa.

La sua redazione o richiesta può mandare in confusione i molti che hanno bisogno di utilizzarlo per, ad esempio, fare dei lavori o dividere un immobile, specie un condominio.

Che cos’è l’elaborato planimetrico e a cosa serve?

Per la gestione degli edifici e la creazione di nuovi, l’elaborato planimetrico è un documento fondamentale che ha lo scopo di rappresentare, in sostanza, il perimetro dell’edificio osservato avendo cura anche di indicare eventuali parti comuni e la suddivisione dei subalterni. Naturalmente, l’elaborato planimetrico viene redatto in scala – solitamente con una che non superi mai le misure di 1:500 – da personale competente e poi consegnato agli uffici indicati.

Per quanto riguarda i singoli cittadini può assumere un ruolo importante anche per quanto riguarda le tabelle millesimali in caso di suddivisione condominiale. Per questo motivo è un documento tipico in possesso dei condomini e dell’amministratore dello stesso: facilita di molto il lavoro di suddivisione dell’edificio in varie parti e permette di risolvere eventuali controversie con facilità nel caso in cui ci sia confusione da parte dei singoli condomini su chi può fare cosa.

Ogni porzione delimitata e descritta all’interno dell’elaborato planimetrico deve essere ben individuata tramite i ricorso all’elenco dei subalterni che, per questo motivo, molti professionisti allegano in maniera quasi naturale all’elaborato: lo scopo sostanziale dell’elaborato planimetrico è dunque quello di consentire facilmente l’individuazione di diverse unità immobiliari.

Quest’ultimo scopo è molto importante ai giorni attuali perché nel caso la persona voglia accedere ad un bonus fiscale per effettuare le lavorazioni – nello specifico si parla di Bonus Facciate, Bonus Ristrutturazioni e il più agognato Superbonus 110% – deve conoscere con precisione di quante unità immobiliari è composto il suo immobile perché la presenza di una o meno delle stesse permette di raggiungere massimali diversi che sbloccano soglie di copertura economiche diverse, garantendo esecuzione di lavori molto più vasti ed elaborati che coincidono con un migliore sfruttamento dello stesso.

Altre funzioni dell’elaborato planimetrico catastale sono quelle di delimitare senza dubbio il perimetro dell’intero edificio – sia unità singola che intero condominio – avendo cura anche di indicare con precisione e senza possibilità di confusione i punti di accesso (i quali si rendono fondamentali per usufruire dei già citati bonus fiscali ma anche di altri relativi all’efficientamento energetico, come l’Ecobonus), il numero di subalterno delle porzioni che poi possono risultare in visure catastali, oltre che le parti scoperte e coperte del fabbricato e l’indicazione e nomenclatura delle strade o delle acque confinanti con il fabbricato.

La poliedricità di questo documento lo rende quindi imprescindibile oltre che un obbligo di legge in alcuni casi; per questo motivo, qualora non sia presente ovvero non sia nella vostra disponibilità deve essere al più presto acquisito mettendo in moto tutti gli operatori del settore per assicurarsi una documentazione completa comprovante lo stato dei luoghi da opporre dinnanzi ai terzi per qualsiasi esigenza, in modo da evitare problemi legali.

Chi può richiedere o elaborare l’elaborato planimetrico e quanto costa?

Il principale referente per richiedere questo documento è sicuramente l’ufficio del Catasto territorialmente competente nella propria zona e può essere richiesto non solo dal proprietario ma da ogni singolo cittadino ne abbia interesse: questo documento è infatti di rilevanza e importanza pubblica e la sua estrazione dai registri non è sottoposta a vincoli o limitazioni. Unico ostacolo è il versamento della cifra richiesta come tasse o marche da bollo.

Nel caso invece serva una redazione ex novo o una variazione dell’elaborato planimetrico – in base alle evenienze previste nel paragrafo precedente – naturalmente i costi sono più altri: questo perché è necessario coinvolgere nella procedura un progettista, il quale può essere anche un geometra oltre ai classici ingegneri o architetti. Questo perché il progetto, una volta creato, deve essere preciso e sottoposto a timbro di un soggetto abilitato dai vari ordini professionali, con lo scopo di assicurare la veridicità e fattualità di quanto disegnato su carta.

Per quanto riguarda i costi, questi sono mutevoli e variabili a seconda di vari casi e, in assenza di individuazioni precise da parte della legge, estremamente fluttuanti. Inoltre, il costo dell’elaborato planimetrico varia in base al fatto che la costruzione sia già esistente – ovvero dunque sia una semplice richiesta da effettuare al catasto – o questa debba essere fatta ex novo da parte di uno dei tecnici o figure incaricate illustrate in precedenza.

Non si parla comunque di cifre molto grosse anche se, tuttavia, queste possono pesare abbastanza sull’economia domestica.

Il consiglio in questi casi è quello di informarsi sempre prima sui costi, specie in caso di nuova costruzione, parlando con il tecnico o libero professionista incaricato sul costo della sua parcella. Per inquadrare più o meno un range di spesa si può comunque fare riferimento a quelli che sono i prezzi medi sul mercato. Per la realizzazione di un elaborato planimetrico nuovo, i costi difficilmente superano i 500 euro, tuttavia questo è dipendente dal numero di unità immobiliari e dalla complessità del rilievo che è necessario fare. Lo stesso costo, con 100 euro in meno per il massimo, è nel caso di una variazione all’elaborato planimetrico già esistente, anche qui in base al numero di unità immobiliari.

Infine nel caso di costruzione già esistente, l’elaborato planimetrico ha dei costi davvero irrisori per la sua richiesta che, solitamente se si chiede da soli agli enti incaricati, non superano le 20 euro in marche da bollo o altri versamenti che comunque vanno all’erario.

La normativa in materia di elaborato planimetrico: a cosa serve e quando è necessario

Una vola chiarito cosa è l’elaborato planimetrico e chi può richiederlo, resta importante anche capire perché la legge ne impone la presenza e, per alcuni scopi, lo reputa addirittura essenziale. Il groviglio di disposizioni in materia, fortunatamente, è abbastanza semplice da leggere e da capire. Inoltre, l’ultima modifica è stata introdotta nell’ordinamento con il Decreto legge 16\2012 all’articolo 16, a cui sono poi seguite solamente due circolari dell’Agenzia delle Entrate che hanno avuto lo scopo di chiarire alcuni punti oscuri.

• Circolare N° 4/2012
• Allegato 1 alla circolare n. 4 del 28 Settembre 2012

Per questo motivo, l’analisi delle disposizioni non è complicata e, anzi, di facile intuizione.

In generale, la norma prevede che l’elaborato planimetrico catastale deve essere presentato obbligatoriamente presso l’ufficio competente per territorio più vicino ogni volta che sia necessario accatastare un nuovo immobile: senza questa procedura la casa sarà considerata per lo stato come non esistente di fatto e potranno arrivare sanzioni, oltre che l’impossibilità di usufruire di tante agevolazioni come i bonus fiscali.

In caso di problemi o di immobile non accatastato correttamente è possibile sanare questa irregolarità con il pagamento di una piccola penale.

Altri aspetti per cui è indispensabile l’elaborato planimetrico, così come previsto dalla legge sono i seguenti: innanzitutto, è l’unico documento che può certificare la creazione di una nuova casa – a prescindere che sia una casa singola o un condominio – se composta da più unità immobiliari o punti in comune. Questo aspetto dei lavori in corso è valido anche per quelle che sono le unità immobiliari create ex novo all’interno di un edificio già esistente: questo perché l’elaborato dovrà prevedere la nuova costruzione e assegnare ad ognuna un peso diverso e indicazione univoca precisa.

La legge infine prevede – codificando all’interno dell’ordinamento questa disposizione – che le pratiche di accatastamento devono essere aggiornate per ogni minima variazione catastale, rendendosi obbligatorie anche per gli amministratori di condominio nella redazione, aggiornamento o manutenzione del registro dell’anagrafe condominiale.

Sebbene la legge, inoltre, non preveda direttamente delle sanzioni per la violazione di queste disposizioni, queste sono presenti in caso di verifiche a campione da parte dell’Agenzia delle Entrate ovvero per sanatoria di irregolarità avvenute successivamente.