Demo-ricostruzione: tutti gli incentivi e i bonus casa che ammettono l’intervento

L’intervento di demo-ricostruzione di edifici e unità può essere realizzato usufruendo di diversi incentivi in ambito edilizio. Ma quali sono?

Vediamo quali sono tutti i Bonus Casa che ammettono l’intervento di demolizione e ricostruzione, con o senza ampliamento.

Bonus Ristrutturazione: detrazione al 50%

Il Bonus Ristrutturazione prevede che sia possibile procedere con l’intervento di demolizione e ricostruzione nell’ottica dei lavori rientranti nella categoria della “ristrutturazione edilizia” di cui all’art. 3 del Testo Unico per l’Edilizia.

Nello specifico – per via delle novità apportate al TUE dal primo Decreto Semplificazioni del 2020 (approfondisci qui) – per gli interventi realizzati fino al 16 luglio 2020, era possibile procedere con:

1. Demo-ricostruzione con mantenimento della volumetria già esistente, ad eccezione degli ampliamenti dovuti per gli adeguamenti alla normativa antisismica, ma con obbligo di dimostrare la consistenza preesistente;
2. Demo-ricostruzione di immobili situati in aree di interesse storico-artistico, di particolare pregio o sottoposte a vincoli, con mantenimento di volumetria e sagoma preesistenti, e solo se le disposizioni urbanistiche lo consentono.

A partire dal 17 luglio 2020 invece, la categoria della ristrutturazione edilizia (e quindi anche il Bonus Ristrutturazione) ammette i seguenti interventi:

1. Demo-ricostruzione – con possibili modifiche a sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, nonché la possibilità di installare innovazioni per gli adeguamenti alla normativa antisismica – per gli interventi finalizzati:

• • Ad abbattere le barriere architettoniche;
  • Ad installare impianti tecnologici;
  • A migliorare l’efficientamento energetico.

2. Demo-ricostruzione con modifiche alla volumetria per finalità di promozione di interventi di rigenerazione urbana (solo se ammesso dal regolamento urbanistico).
3. Demo-ricostruzione di immobili situati in aree sottoposte a vincoli culturali/paesaggistici o di particolare pregio storico, con mantenimento di volumetria, sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.

Il Bonus Ristrutturazione (ammesso solo per immobili residenziali) prevede che siano agevolabili anche le spese relative alla parte ampliata che prima non era esistente.

Leggi anche: “Bonus Ristrutturazione: tutti gli interventi possibili, Guida completa”

Sismabonus 50%-85% e Sismabonus Acquisti 75-85%

Quanto detto nel paragrafo precedente in merito al Bonus Ristrutturazione vale anche per il Sismabonus.

Anche questo incentivo, infatti, prevede che l’intervento di demolizione e ricostruzione possa essere conseguito ogni qualvolta sia riconducibile alla categoria della “ristrutturazione edilizia”, e segue quindi tutte le regole legate all’ampliamento che abbiamo descritto sopra.

Per quanto riguarda il Sismabonus Acquisti invece, l’intervento di demo-ricostruzione è richiesto obbligatoriamente.

Nello specifico, le imprese di costruzione o di ristrutturazione (che non usufruiscono personalmente del Sismabonus per i lavori eseguiti) – se procedono con la demo-ricostruzione di interi edifici e poi vendono le singole unità entro 30 mesi dalla fine dei lavori – danno l’opportunità ai futuri acquirenti di usufruire del Sismabonus Acquisti, con aliquota al 75% o 85% a seconda dei miglioramenti apportati.

Sia il Sismabonus che il Sismabonus Acquisti possono essere fruiti comunque in relazione esclusivamente agli immobili (abitativi o strumentali) che si trovano nelle Zone 1, 2, 3 del rischio sismico secondo la classificazione del territorio italiano.

Le agevolazioni consentono gli aumenti di volumetria rispetto all’immobile preesistente, ed inoltre le spese relative alla parte ampliata possono essere ammesse a detrazione.

Leggi anche: “Sismabonus: Guida Completa e tutti i documenti obbligatori”

Ecobonus 50%-85%

L’Ecobonus – sempre grazie alle modifiche apportate al TUE dal primo DL Semplificazioni – è fruibile anche per gli edifici che sono stati oggetto di:

• Demolizione e ricostruzione, senza ampliamenti e con volumetria inferiore a quella preesistente, per i lavori conseguiti fino al 16 luglio 2020;
• Con ampliamenti, per gli interventi iniziati dal 17 luglio 2020, escludendo le spese relative alla parte ampliata, che non sono mai ammesse all’Ecobonus (ad eccezione dell’installazione del fotovoltaico).

L’agevolazione ammette inoltre la ristrutturazione con ampliamento senza demolizione (escluse spese per la parte ampliata, ed escluso l’intervento di “riqualificazione energetica globale dell’edificio”).

È chiaro che, per rientrare nell’Ecobonus, sarà necessario che gli interventi di demo-ricostruzione comprendano lavori mirati alla riqualificazione energetica dell’edificio. Sono ammessi all’Ecobonus gli immobili abitativi e strumentali, purché siano esistenti.

Leggi anche: “Ecobonus: demo-ricostruzione con ampliamento, cosa sapere?”

Superbonus 110%

Anche il Superbonus segue le nuove disposizioni previste per l’intervento di ristrutturazione edilizia, ma ricordiamo che il maxi-incentivo è in vigore solo a partire dal 1° luglio 2020.

Questo significa pertanto che:

• Per gli interventi iniziati dal 1° luglio al 16 luglio 2020, sono ammessi gli interventi di demo-ricostruzione senza ampliamenti;
• Per gli interventi iniziati a partire dal 17 luglio 2020, sono ammessi gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamenti.

Ricordiamo infatti che il Superbonus ammette come lavori trainaNTI quelli volti alla riduzione del rischio sismico agevolabili con il Sismabonus, che diventa Super Sismabonus con la maggiorazione delle aliquote.

Leggi anche: “Superbonus, demolizione-ricostruzione con ampliamento: cosa sapere”

Il contribuente non può scegliere di beneficiare del Sismabonus ordinario se ha i requisiti per accedere al Super Sismabonus.

Qualora si intendessero realizzare nello stesso edificio lavori agevolabili con il Super Sismabonus e altri agevolabili con il Super Ecobonus, i lavori volti all’efficientamento energetico dell’edificio saranno detraibili solo se riferiti alla parte ampliata.

Fa sempre eccezione l’installazione dell’impianto fotovoltaico, le cui spese saranno detraibili anche per la parte di impianto che serve la parte ampliata.

Leggi anche: “Superbonus: la fine dell’agevolazione al 110%, ma quali sono i problemi?”