Decreto Salva-Casa: come funziona e cosa è possibile sanare

Negli ultimi giorni vi sarà sicuramente capitato di sentir parlare del decreto salva-casa, una nuova misura del Governo che mira a sanare le piccole irregolarità edilizie delle case.

Il decreto salva-casa è stato fortemente voluto dal ministro dei Trasporti Matteo Salvini e dopo un lungo iter, modifiche e aggiustamenti è stato approvato dal Consiglio dei Ministri.

In questo articolo vedremo come funziona il nuovo decreto salva-casa, quali sono le misure introdotte e quali interventi edilizi è possibile sanare.

Lo scopo del decreto salva-casa

Il decreto salva-casa è stato introdotto per regolarizzare tutte quelle lievi irregolarità edilizie che non consentono ai cittadini di vendere la propria casa e gli acquirenti di sottoscrivere un mutuo.

La normativa riguardante i condoni edilizi è molto frammentata e farraginosa, inoltre si stima che siano oltre 4 milioni le pratiche inevase che riguardano le piccole irregolarità, di conseguenza l’intervento mira a snellire tali procedimenti e a rendere per i cittadini più semplici sanare alcuni interventi edilizi.

Il decreto non è stato ancora pubblicato e per conoscere il testo definitivo bisognerà attendere alcuni giorni, ma è già possibile comprendere quali sono le nuove misure consultando la scheda riassuntiva in formato PDF.

È opportuno specificare che non si tratta di un condono edilizio, perché la sanatoria riguarderà soltanto piccole difformità, ma si tratta di una misura che velocizza l’accesso a contributi, mutui e altri tipi di sovvenzioni e garantisce un’immediata commerciabilità degli immobili.

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Tolleranze costruttive ed esecutive

Una delle norme più importanti contenute nel testo del decreto salva-casa riguarda le tolleranze costruttive, che rimangono invariate al 2% per una superficie superiore ai 500 metri quadri, come già indicato nel Testo Unico dell’Edilizia, ma vi sono delle variazioni riguardanti superfici di metratura inferiore.

Con il nuovo decreto si passa a una tolleranza del 3% per superfici comprese tra i 300-500 mq, del 4% per quelle inferiori ai 300 metri quadri e addirittura al 5% se riguardano superfici inferiori ai 100 mq. I limiti per le tolleranze costruttive sono applicati per tutti quegli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024.

Se invece si analizzano le tolleranze esecutive, cioè tutte quelle piccole irregolarità che prevedono una differente disposizione degli impianti o di altre opere edili, la realizzazione di finiture o di elementi architettonici non previste nel progetto originario, si rileva che viene concessa una sanatoria per i lavori effettuati sempre entro il 24 maggio 24.

In particolare, il decreto salva-casa specifica quali sono le tolleranze esecutive che possono essere sanate: difforme posizionamento di porte e finestre, “minor dimensionamento dell’edificio”, presenza di irregolarità esecutive nei muri sia interni che esterni, errori progettuali di rappresentazione grafica delle opere edili, errori relativi al progetto già corretti in corso d’opera.

Edilizia libera e principio di doppia conformità

Per snellire le procedure burocratiche, il Ministro Salvini ha deciso di introdurre altre opere nella cosiddetta “edilizia libera“, che raggruppa tutti gli interventi che non necessitano di autorizzazioni (permessi per costruire) o titoli abitativi.

A partire dall’introduzione del decreto salva-casa si considereranno opere di edilizia libera anche le vetrate panoramiche amovibili, comprese quelle installate nei porticati interni degli edifici. Non sarà necessario presentare nessuna autorizzazione anche per l’installazione di schermature solari come pergole o tende da sole, sia addossate che come parti integranti dell’edificio, a patto che non creino aree completamente chiuse o provochino troppo ingombro.

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Un altro provvedimento che modifica la normativa vigente riguarda il superamento del criterio della “doppia conformità“, che prevedeva la conformità delle opere alla normativa in vigore al momento della realizzazione e a quelle previste al momento della presentazione della domanda.

Tale principio della doppia conformità ha causato notevoli problemi per gli immobili costruiti diversi anni fa che non potevano essere sanati in quanto non rispettavano le norme vigenti al momento della presentazione delle sanatorie. Per rendere commerciabili tali edifici si supera tale dettato della legge e si considerano sanate tutte le piccole difformità che rispettavano le norme edilizie al momento della costruzione e che oggi sono in regola con le leggi urbanistiche.

Il criterio della doppia conformità è invece ancora valido per le irregolarità considerate molto gravi, di conseguenza non sarà comunque possibile sanarle.

L’ultima novità introdotta nel decreto salva-casa riguarda lo snellimento delle procedure riguardanti il cambio di destinazione d’uso dell’immobile. Le singole unità immobiliari potranno cambiare destinazione d’uso solo se tale mutamento rientra nella stessa categoria funzionale, ad esempio un appartamento potrà essere trasformato in una struttura ricettiva, basterà presentare la Segnalazione certificata di inizio attività presso il comune in cui ha sede l’immobile.

Nel caso in cui si vuole ottenere un cambio di destinazione d’uso tra differenti “categorie funzionali”, tale modifica dovrà rientrare in determinate categorie, ad esempio residenziale, turistica, commerciale e produttiva.

Come sanare le piccole irregolarità

Ora che conosciamo quali sono i piccoli interventi edili che si possono sanare con il decreto salva-casa, vediamo come attivare tale procedura e quali sono i costi da sostenere.

Rispetto alle regole precedenti in cui valeva il principio del “silenzio rigetto” ora viene introdotto il cosiddetto “silenzio assenso”: l’amministrazione che non risponde all’istanza di sanatoria entro un determinato tempo, considera tale richiesta accettata.

Per consentire ai cittadini di avere tempistiche certe riguardo le procedure di accoglimento delle istanze, sono stati introdotti alcuni limiti: entro 30 giorni si potrà ottenere una sanatoria per gli interventi che prevedono la presentazione della SCIA e 45 giorni per tutti gli altri permessi che rientrano nella sanatoria (segnalazione certificata).

Sanatoria salva-casa: i costi

Per sanare le piccole difformità edilizie sono previsti dei costi, che vengono aumentati significativamente rispetto alle normative in vigore. Il nuovo decreto prevede che il costo per le sanatorie potrà essere compreso tra 1.000 e i 31.000 €, dipenderà dal tipo di intervento e dal valore che acquista l’immobile, rilevando i prezzi di mercato della zona in cui ha sede l’edificio.

Le sanzioni per sanare le lievi difformità saranno più ingenti per chi abita in comuni come Milano o Roma, dove i prezzi degli immobili sono più alti rispetto a centri urbani molto più piccoli.