Affitto casa: quali sono le responsabilità del proprietario verso l’affittuario?

Quando si stipula un contratto di locazione, il proprietario dell’immobile e l’affittuario assumono specifici diritti e doveri reciproci. Se da un lato l’inquilino è obbligato a pagare il canone pattuito e ad utilizzare l’immobile con diligenza, il proprietario ha l’onere di garantire determinati obblighi per assicurare che il rapporto locativo sia trasparente e privo di controversie.

Ma quali sono nello specifico gli obblighi del proprietario nei confronti dell’affittuario? Quali responsabilità deve adempiere per evitare contestazioni e sanzioni?

Consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione

L’articolo 1575 del Codice Civile stabilisce che il proprietario è obbligato a consegnare l’immobile in condizioni idonee all’uso pattuito. Questo significa che l’abitazione deve essere abitabile e conforme alle normative igienico-sanitarie, senza vizi che possano compromettere la salute o la sicurezza dell’affittuario.

Articolo n° 1575 codice civile
Obbligazioni principali del locatore

Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione. 

Eventuali problemi strutturali, infiltrazioni o impianti non a norma devono essere risolti prima della consegna dell’immobile.

Ad esempio:

• Impianti non funzionanti: Se l’impianto elettrico presenta prese difettose o fili scoperti, il proprietario è obbligato a effettuare i lavori di messa a norma prima che l’inquilino entri in casa. La mancata riparazione può esporre il locatore a richieste di risarcimento danni.
• Infiltrazioni d’acqua: Se prima della locazione il soffitto presenta umidità o macchie evidenti, è responsabilità del proprietario risolvere il problema, evitando che l’inquilino debba vivere in condizioni antigieniche o insalubri.
• Impianto di riscaldamento difettoso: Un immobile affittato senza un impianto di riscaldamento funzionante potrebbe risultare inabitabile soprattutto nei mesi invernali, costringendo l’inquilino a richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone.

Se l’immobile presenta difetti gravi o nascosti al momento della consegna, l’affittuario può agire in due modi secondo l’articolo 1578 del Codice Civile:

1. Richiedere la risoluzione del contratto se il problema rende l’immobile inabitabile.
2. Chiedere una riduzione del canone se il difetto è meno grave ma incide comunque sull’uso della casa.

È fondamentale che il proprietario rispetti questo obbligo per evitare contenziosi legali o richieste di risarcimento danni da parte dell’inquilino.

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Garantire la manutenzione straordinaria dell’immobile

Durante il periodo di locazione, il proprietario è obbligato a eseguire interventi di manutenzione straordinaria, ossia quelle riparazioni necessarie per garantire che l’immobile rimanga funzionale, sicuro e abitabile. La legge stabilisce che questi interventi riguardano guasti o danneggiamenti non prevedibili e non causati dall’uso quotidiano dell’abitazione.

Esempi di manutenzione straordinaria a carico del proprietario:

• Sostituzione della caldaia: Se la caldaia si guasta irreparabilmente, il proprietario è tenuto a sostituirla con un modello funzionante.
• Riparazione del tetto: In caso di infiltrazioni o danni strutturali dovuti a eventi atmosferici, la riparazione spetta al locatore.
• Guasti agli impianti elettrici e idraulici: Interventi come la sostituzione di tubature rotte o il rifacimento dell’impianto elettrico per malfunzionamenti strutturali.
• Rottura degli infissi esterni: La riparazione o la sostituzione di finestre o porte danneggiate per cause non imputabili all’inquilino.

Al contrario, le piccole riparazioni di manutenzione ordinaria, come la sostituzione di lampadine, la pulizia dei filtri della caldaia o l’aggiustamento di piccole perdite idrauliche, sono a carico dell’inquilino secondo quanto stabilito dall’articolo 1576 del Codice Civile.

Articolo n° 1576
Mantenimento della cosa in buono stato locativo

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

In caso di mancato intervento da parte del proprietario, l’inquilino può chiedere formalmente la riparazione tramite una comunicazione scritta. Se il proprietario non interviene in tempi ragionevoli, l’affittuario ha diritto a eseguire i lavori per conto proprio e richiedere il rimborso delle spese sostenute, purché adeguatamente documentate.

Assicurare il godimento pacifico dell’immobile

Il proprietario ha l’obbligo di garantire all’inquilino il pieno e tranquillo godimento dell’immobile durante l’intera durata della locazione, come previsto dall’articolo 1585 del Codice Civile. Questo significa che il locatore deve assicurarsi che l’inquilino possa utilizzare la casa senza interferenze o turbative di alcun tipo.

Articolo n° 1585 codice civile
Garanzia per molestie

Il locatore e’ tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima.
Non e’ tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facolta’ di agire contro di essi in nome proprio.

Cosa significa garantire il godimento pacifico?

• Assenza di vizi di diritto: Il proprietario deve essere il legittimo titolare dell’immobile e garantire che non esistano vincoli, ipoteche o dispute che possano compromettere l’uso della casa.
• Assenza di interferenze da terzi: Il locatore deve impedire che terze persone (ad esempio vicini o ex proprietari) interferiscano con il diritto di abitazione dell’inquilino. Se, ad esempio, un vicino entra nella proprietà o causa problemi gravi, spetta al proprietario intervenire per tutelare l’inquilino.
• Lavori programmati: Qualsiasi lavoro di manutenzione straordinaria o intervento programmato deve essere comunicato in anticipo e non deve limitare il normale uso dell’abitazione se non per cause eccezionali.

Esempi pratici

• Se l’inquilino subisce molestie da un vicino per questioni relative alla proprietà, il proprietario ha il dovere di intervenire legalmente per risolvere la situazione.
• Se il locatore programma lavori non urgenti che impediscono all’inquilino di utilizzare parte della casa, deve concordare tempi e modalità adeguati per ridurre al minimo i disagi.

In caso di violazione di questo obbligo, l’inquilino può chiedere una riduzione del canone o persino la risoluzione del contratto, soprattutto se l’uso dell’immobile è gravemente compromesso.

Rispetto degli obblighi fiscali e amministrativi

Il proprietario di casa è tenuto a rispettare tutti gli obblighi fiscali e amministrativi legati al contratto di locazione. Questi doveri servono a garantire la regolarità del rapporto locativo e proteggono l’affittuario da possibili problemi futuri.

Gli obblighi fiscali del proprietario includono:

• Registrazione del contratto di locazione: Entro 30 giorni dalla firma, il proprietario deve registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate e pagare l’imposta di registro, se dovuta. Una copia del contratto registrato deve essere fornita all’inquilino.
• Pagamento delle tasse: Il reddito derivante dall’affitto è soggetto a tassazione e deve essere dichiarato nel modello 730 o Unico. In alternativa, il proprietario può optare per la cedolare secca, che prevede un’imposta sostitutiva agevolata.
• Conformità urbanistica e catastale: Il proprietario deve garantire che l’immobile sia conforme alla normativa urbanistica, catastale e di sicurezza. Ad esempio, l’immobile deve avere la certificazione APE (Attestato di Prestazione Energetica), obbligatoria per stipulare il contratto di locazione.

Cosa succede se il proprietario non registra il contratto?

La mancata registrazione comporta gravi conseguenze sia per il locatore che per l’inquilino:

• Il contratto è considerato nullo, e l’inquilino può rifiutarsi di pagare il canone pattuito.
• Il proprietario rischia pesanti sanzioni fiscali e l’accertamento di imposte evase.
• L’inquilino ha diritto a chiedere un contratto a canone concordato con un affitto ridotto.

Approfondisci l’argomento: Cosa succede se il contratto di locazione non viene registrato?

Intervenire tempestivamente in caso di guasti o problemi urgenti

Il proprietario ha l’obbligo di intervenire prontamente in caso di guasti o problemi che compromettono la vivibilità dell’immobile. Questo obbligo riguarda situazioni che richiedono riparazioni urgenti per garantire l’uso sicuro e continuo dell’abitazione.

Cosa si intende per guasti o problemi urgenti?

• Rottura della caldaia in inverno: Se la caldaia smette di funzionare nei mesi freddi, il proprietario è obbligato a intervenire immediatamente, poiché l’assenza di riscaldamento rende l’abitazione inadeguata.
• Perdita d’acqua significativa: Una rottura di tubature o perdite d’acqua che possono danneggiare l’immobile o gli arredi devono essere risolte con urgenza.
• Problemi elettrici: Guasti all’impianto elettrico che comportano rischi per la sicurezza o l’impossibilità di utilizzare l’immobile devono essere riparati senza indugio.

Come deve comportarsi l’inquilino?

In caso di guasti, l’inquilino deve avvisare tempestivamente il proprietario, preferibilmente tramite comunicazione scritta (email o raccomandata), specificando la natura del problema e la sua urgenza. Se il locatore non interviene entro un tempo ragionevole, l’inquilino può:

1. Procedere con le riparazioni direttamente.
2. Richiedere il rimborso delle spese sostenute, purché siano documentate e riguardino interventi urgenti e indispensabili.

Esempio pratico

Se un tubo si rompe causando una perdita d’acqua, il proprietario deve organizzare l’intervento di un idraulico nel più breve tempo possibile. Se il locatore tarda o rifiuta di agire, l’inquilino può incaricare un professionista per risolvere il problema e poi esigere il rimborso delle spese con fattura alla mano.

La tempestività nell’intervento è fondamentale per evitare danni più gravi all’immobile e conflitti tra proprietario e inquilino.

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Rispettare la privacy dell’inquilino

Il proprietario deve rispettare la privacy dell’inquilino e astenersi da comportamenti che possano interferire con la vita privata di chi abita l’immobile. Questo obbligo, sancito dall’articolo 1587 del Codice Civile, include il divieto di accedere all’abitazione senza preavviso o senza il consenso dell’inquilino.

Accesso all’immobile: quali regole deve rispettare il proprietario?

• Il proprietario può accedere alla casa solo con il consenso dell’inquilino e previo preavviso. Ad esempio, se deve verificare lo stato dell’immobile o programmare interventi di manutenzione, è obbligato a concordare giorno e orario con l’affittuario.
• L’accesso improvviso, non concordato o ripetuto senza motivazioni valide costituisce violazione di domicilio e può essere perseguito legalmente.

Esempi pratici di violazione della privacy

• Accesso senza permesso: Se il locatore si presenta all’improvviso con una copia delle chiavi e entra nell’appartamento, viola il diritto alla privacy dell’inquilino.
• Visite troppo frequenti: Anche le richieste continue di accesso per motivi non urgenti (come controlli e ispezioni ripetute) possono configurare un abuso.
• Richieste non giustificate: Il proprietario non può pretendere di ispezionare l’abitazione senza una motivazione concreta, come lavori straordinari o verifiche concordate.

Cosa fare in caso di violazione?

Se il proprietario viola la privacy dell’inquilino, quest’ultimo può:

1. Diffidare formalmente il locatore a interrompere il comportamento molesto.
2. Denunciare la violazione alle autorità competenti.
3. Chiedere una riduzione del canone o, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto per turbativa nel godimento dell’immobile.

Rispettare la privacy dell’inquilino è fondamentale per mantenere un buon rapporto locativo e garantire la serenità dell’affittuario.

Fornire la documentazione necessaria

Il proprietario deve consegnare all’inquilino tutta la documentazione obbligatoria relativa all’immobile. Questo include certificati e informazioni necessarie per garantire la conformità legale e la trasparenza del contratto di locazione.

Documenti obbligatori da fornire

• Certificato di agibilità: Dimostra che l’immobile è idoneo all’uso abitativo e conforme alle normative vigenti.
• APE (Attestato di Prestazione Energetica): Obbligatorio per legge, fornisce informazioni sull’efficienza energetica della casa e deve essere allegato al contratto di locazione.
• Copia del contratto registrato: Come già accennato, il contratto di locazione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e una copia fornita all’inquilino.
• Manuali d’uso e manutenzione: Nel caso di impianti tecnologici, caldaie o elettrodomestici inclusi nell’affitto, il proprietario deve fornire i manuali d’uso per il corretto funzionamento.

Esempio pratico

Se un immobile viene affittato senza certificato APE, il proprietario può incorrere in una sanzione amministrativa fino a 18.000 euro. Inoltre, l’inquilino può richiedere l’adeguamento della documentazione.

La consegna dei documenti è un obbligo fondamentale per assicurare la regolarità del contratto e tutelare i diritti dell’inquilino.