Pergotende: il Consiglio di Stato chiarisce i limiti tra arredo e abuso edilizio

Negli ultimi anni, sempre più persone hanno scelto di valorizzare i propri spazi esterni installando strutture leggere e funzionali come le pergotende, spesso dotate di coperture retrattili e vetrate scorrevoli. Ma questi interventi, apparentemente semplici, possono sollevare dubbi rilevanti sul piano urbanistico: serve un permesso di costruire? O si tratta di edilizia libera?

Una recente sentenza del Consiglio di Stato ha riacceso l’attenzione su questo tema, ribaltando una decisione del TAR e annullando un ordine di demolizione emesso da un’amministrazione comunale per la realizzazione di una struttura sul terrazzo di un’abitazione.

Il nodo centrale era proprio la qualificazione dell’opera: pergotenda o nuova costruzione?

Il caso trattato apre riflessioni importanti su cosa significhi effettivamente “precaria delimitazione dello spazio” e fino a che punto si possa parlare di semplice arredo urbano.

Ma allora: come si distingue una pergotenda da un volume edilizio chiuso? Quali sono i limiti da rispettare per rientrare nell’edilizia libera? E cosa cambia con l’introduzione delle vetrate panoramiche amovibili (VEPA) nella normativa edilizia?

Il caso giudiziario: i fatti

La vicenda nasce da un intervento edilizio realizzato sul terrazzo di un’abitazione privata, situata all’ultimo piano di un edificio condominiale. I proprietari avevano installato una struttura composta da una copertura retrattile, appoggiata alla parete esterna dell’abitazione, chiusa su tre lati con vetrate trasparenti scorrevoli a pacchetto, e dotata di pavimentazione in doghe di legno, elementi d’arredo e un tavolo con sedie.

La struttura, di dimensioni contenute (circa 5,10 metri per 2,60), era comunicante con l’interno dell’abitazione tramite una portafinestra.

Tale intervento era stato realizzato successivamente alla demolizione di una precedente tettoia autorizzata tramite concessione in sanatoria, rilasciata nel 2015. Tuttavia, secondo il Comune, la nuova struttura non costituiva una semplice sostituzione della precedente: pur avendo una superficie inferiore, si presentava radicalmente diversa per caratteristiche costruttive e funzionali.

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L’amministrazione ha quindi ordinato la demolizione dell’opera, ritenendola abusiva in quanto non autorizzata e in contrasto con le norme urbanistiche vigenti. In particolare, l’Ente ha sottolineato che le vetrate perimetrali, anche se scorrevoli, erano idonee a chiudere stabilmente lo spazio esterno, trasformandolo in superficie utile e alterando la destinazione d’uso del terrazzo.

I proprietari hanno impugnato il provvedimento davanti al TAR del Lazio, sostenendo che si trattasse di una pergotenda, un intervento di arredo esterno non soggetto a permesso di costruire in quanto privo di elementi di stabilità e chiusura permanente. Il TAR, però, ha respinto il ricorso, aderendo alla tesi del Comune: secondo i giudici di primo grado, l’opera realizzata era da considerarsi una nuova costruzione e come tale assoggettata a titolo edilizio, con conseguente legittimità dell’ordine di demolizione.

La decisione del consiglio di stato

Con la sentenza  n. 607/2025 il Consiglio di Stato ha ribaltato completamente la decisione del TAR, accogliendo l’appello presentato dai ricorrenti. Il Collegio ha riconosciuto che la struttura in questione rientra tra le opere di edilizia libera, in quanto qualificabile come pergotenda e non come nuova costruzione.

Il Consiglio ha applicato il principio della “ragione più liquida”, decidendo la causa sul secondo motivo di appello, ritenuto fondato, e ha giudicato l’opera conforme ai criteri delineati dalla giurisprudenza consolidata in tema di pergotende.

Nello specifico, ha richiamato precedenti sentenze – tra cui Cons. Stato, Sez. VI, 28 dicembre 2022, n. 11530 e Cons. Stato, Sez. VI, 3 aprile 2019, n. 2206 – secondo cui le pergotende rappresentano interventi di edilizia libera se non determinano la creazione di spazi chiusi e stabili.

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Nel caso esaminato, le vetrate laterali risultavano scorrevoli e facilmente amovibili, senza coibentazione o collegamenti agli impianti dell’abitazione. Di conseguenza, non si configura una trasformazione urbanistica o un aumento di volumetria.

La funzione dell’opera era esclusivamente quella di migliorare la fruibilità dello spazio esterno, garantendo protezione da sole, vento e pioggia, senza modificare la destinazione d’uso del terrazzo.

Il Collegio ha inoltre sottolineato che l’assenza di impianti di riscaldamento o areazione e la natura precaria della chiusura perimetrale impediscono di considerare la struttura come un organismo edilizio autonomo. In mancanza di tali elementi, la struttura non richiede permesso di costruire e rientra nelle previsioni dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001, come confermato anche dal D.M. 2 marzo 2018 – Glossario dell’edilizia libera, che include espressamente le pergotende tra gli interventi assentibili senza titolo.

La definizione giurisprudenziale di pergotenda

Il cuore della sentenza del Consiglio di Stato n. 607/2025 ruota attorno alla qualificazione dell’opera come pergotenda, un termine ormai consolidato nella prassi edilizia, ma spesso oggetto di interpretazioni divergenti da parte delle amministrazioni locali. La giurisprudenza, tuttavia, negli ultimi anni ha fornito criteri precisi per identificare correttamente queste strutture, al fine di stabilire se esse richiedano o meno un titolo abilitativo.

Secondo l’orientamento costante del Consiglio di Stato – ribadito anche in sentenze come la n. 8190/2019, la n. 3309/2020 e la n. 11530/2022 – una pergotenda può essere considerata un intervento di edilizia libera se:

• ha funzione accessoria e pertinenziale rispetto all’abitazione;
• non determina una nuova volumetria;
• è priva di fissità, stabilità e permanenza tipiche delle opere edilizie vere e proprie;
• non comporta una trasformazione urbanistica o funzionale degli spazi esterni.

Elemento centrale è il concetto di “precaria delimitazione dello spazio esterno”: se la chiusura, come nel caso in esame, è costituita da vetrate scorrevoli o amovibili, e manca il collegamento agli impianti della casa (riscaldamento, aerazione, elettricità), allora la struttura non può essere considerata un volume chiuso abitabile, ma solo un riparo temporaneo. In sostanza, ciò che conta è che non venga creato un ambiente assimilabile a quello interno dell’abitazione.

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In questa ottica, la pergotenda si configura come un elemento di arredo, pensato per valorizzare la fruibilità di terrazzi o giardini, garantendo protezione dagli agenti atmosferici ma senza alterare le caratteristiche urbanistiche dell’immobile.