La SCIA non basta: se la pergotenda è abusiva, scatta la demolizione

Quando si avvia un’attività commerciale, spesso si dà per scontato che il locale sia perfettamente in regola dal punto di vista edilizio e urbanistico. Ma cosa succede se emergono abusi edilizi di cui il conduttore non è responsabile?

E soprattutto: chi rischia sanzioni, demolizioni o persino la sospensione dell’attività?

Una recente sentenza del TAR del Lazio ha affrontato proprio questo caso, chiarendo i confini tra le responsabilità del proprietario e quelle del gestore dell’attività, e ribadendo l’importanza della conformità urbanistica per poter continuare a somministrare alimenti e bevande.

Conviene davvero fidarsi delle dichiarazioni del proprietario? Basta una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per mettersi al riparo da problemi? E se scatta una demolizione, il conduttore ha voce in capitolo?

Il contesto del ricorso: tra abusi edilizi e sospensione dell’attività

Tutto ha inizio con una determinazione dirigenziale del Comune che disponeva la demolizione di due opere considerate abusive: una pergotenda con tamponature in PVC e una tettoia in legno. Queste strutture, secondo quanto rilevato in un sopralluogo della polizia locale, sarebbero state realizzate senza alcun titolo edilizio. L’ordine di demolizione, però, non fu notificato al gestore dell’attività commerciale, ma al proprietario dell’immobile. Nonostante ciò, il gestore ha promosso ricorso davanti al TAR, ritenendosi comunque danneggiato dal provvedimento.

Nel ricorso, il gestore ha sostenuto che:

• la pergotenda doveva rientrare nell’ambito dell’edilizia libera, in quanto retraibile e priva di impatto stabile sull’edificio;
• per la tettoia, era stata presentata in passato una domanda di permesso di costruire, e si sarebbe formato il silenzio-assenso, rendendo quindi legittima l’opera;
• il procedimento sarebbe stato viziato da conflitto di interessi, in quanto uno dei funzionari comunali coinvolti risiederebbe nelle vicinanze del locale oggetto del provvedimento.

Successivamente, a distanza di anni, l’Amministrazione ha emesso un secondo provvedimento, questa volta direttamente notificato anche al gestore, vietandogli la prosecuzione dell’attività commerciale per mancato adeguamento alle prescrizioni urbanistiche. L’attività di somministrazione risultava infatti subordinata, secondo le normative vigenti, al pieno rispetto della disciplina edilizia.

Il gestore ha quindi presentato motivi aggiunti al ricorso, contestando anche il nuovo atto.

Tra le doglianze, emergeva una questione sostanziale: secondo il ricorrente, il Comune avrebbe potuto limitarsi a sospendere l’attività solo nella porzione del locale dove insistevano le opere contestate, evitando una chiusura totale dell’attività, considerata eccessiva e penalizzante.

Le motivazioni del tar: conduttore senza legittimazione diretta

Con la sentenza n. 4522/2025, pubblicata il 3 marzo 2025, il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio ha rigettato il ricorso proposto dal gestore dell’attività commerciale, giudicandolo inammissibile e comunque improcedibile, e ha respinto anche i motivi aggiunti.

La decisione si basa su alcuni principi giurisprudenziali consolidati e ribaditi in più punti della motivazione.

In primo luogo, il TAR ha dichiarato inammissibile il ricorso introduttivo perché l’ordine di demolizione impugnato era indirizzato esclusivamente al proprietario dell’immobile, e non al gestore. Secondo il Tribunale, il conduttore non è titolare di un interesse diretto e immediato all’impugnazione di un provvedimento demolitorio indirizzato al locatore: «deve ritenersi che il conduttore non sia titolare di un interesse diretto e immediato all’impugnazione dell’ordine di demolizione impartito al locatore, bensì di un interesse mediato, riflesso e indiretto» (punto 4 della sentenza).

Inoltre, la ricorrente non ha impugnato un secondo provvedimento di demolizione, notificato successivamente nel 2022, rivolto anche a lei in qualità di presunta responsabile dell’abuso edilizio. Di conseguenza, anche se il primo ordine fosse stato annullato, il secondo sarebbe rimasto valido, rendendo improcedibile il giudizio per sopravvenuta carenza di interesse (punto 5 della sentenza).

Per quanto riguarda invece il divieto di prosecuzione dell’attività commerciale, impugnato con i motivi aggiunti, il TAR ha ritenuto infondati tutti i rilievi. Il Tribunale ha confermato che l’attività di somministrazione non può proseguire se l’immobile presenta opere abusive e non conformi alla normativa urbanistica. Come ricordato nella sentenza, «la normativa applicabile alla fattispecie […] condiziona l’esercizio dell’attività di somministrazione al rispetto integrale della normativa edilizia ed urbanistica vigente» (punto 6.2).

È stato quindi ritenuto corretto da parte dell’Amministrazione procedere alla sospensione dell’intera attività, senza la possibilità di limitarla solo alle porzioni interessate dalle opere abusive, come invece richiesto dalla ricorrente.

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Cosa rischia chi gestisce un’attività in un immobile non conforme

La sentenza del TAR Lazio rappresenta un campanello d’allarme per tutti coloro che gestiscono attività commerciali in locali presi in affitto. Spesso, chi subentra in un immobile già utilizzato per scopi simili si limita a presentare una SCIA di subingresso, confidando sul fatto che tutto sia in regola.

Ma la realtà, come mostra questo caso, è più complessa e piena di insidie.

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Uno degli insegnamenti più importanti di questa decisione è che la regolarità edilizia dell’immobile non può essere data per scontata, e ricade anche sul gestore la responsabilità di verificarla. Non basta avere un contratto di locazione e una SCIA: se nell’immobile sono presenti abusi edilizi (anche se realizzati da terzi o dal proprietario), l’Amministrazione può arrivare a sospendere l’intera attività commerciale.

Inoltre, il gestore non può automaticamente difendersi impugnando provvedimenti destinati ad altri soggetti, come il proprietario. Come chiarito dal TAR, l’interesse del conduttore è indiretto e non legittima un ricorso diretto, a meno che non venga impugnato un atto che lo coinvolge espressamente. Questo significa che, se si scopre che l’immobile presenta irregolarità, il gestore può trovarsi privo di strumenti legali diretti per opporsi, subendo le conseguenze senza possibilità di incidere sul procedimento amministrativo.

Infine, è importante considerare che la normativa urbanistica, sia nazionale che locale, impone l’integrale conformità edilizia per svolgere attività economiche: non è possibile, come suggeriva la ricorrente, chiudere solo una parte del locale e continuare l’attività altrove. Se anche una sola parte dell’immobile è irregolare, l’intera autorizzazione può venire meno.