Obbligo demolizione abuso edilizio: quando la SCIA non basta e serve il permesso di costruire?

L’abusivismo edilizio è una problematica ricorrente nel panorama urbanistico italiano e spesso dà luogo a contenziosi giudiziari complessi. Una recente sentenza del TAR Lazio ha ribadito i principi fondamentali in materia, confermando l’obbligo di demolizione per opere realizzate senza il necessario titolo edilizio.

Il caso in esame riguarda un cittadino che aveva eseguito interventi su un lastrico solare, contestati dal Comune come irregolari. La decisione del TAR chiarisce le differenze tra interventi pertinenziali e nuove costruzioni, sottolineando la necessità di un permesso di costruire per opere che incidano sulla volumetria complessiva dell’edificio.

Ma quali sono i confini tra una semplice ristrutturazione e un abuso edilizio? Quali sono le conseguenze per chi realizza opere senza il dovuto titolo abilitativo?

Scopriamolo nel dettaglio.

La vicenda giudiziaria: l’intervento sul lastrico solare

Il contenzioso nasce da una serie di interventi edilizi realizzati su un lastrico solare situato all’ultimo piano di un edificio condominiale. Il proprietario dell’appartamento sottostante aveva presentato tre SCIA per eseguire lavori di miglioramento e installazione di impianti tecnologici, tra cui pannelli fotovoltaici e un pannello solare termico.

I progetti dichiarati prevedevano anche la costruzione di un piccolo locale tecnico e la posa di una tettoia leggera a protezione della superficie.

Tuttavia, nel corso di una serie di sopralluoghi, l’amministrazione comunale ha rilevato alcune difformità rispetto ai progetti presentati. In particolare, gli ispettori hanno constatato che:

• Il pergolato dichiarato nel progetto era stato sostituito con una struttura metallica fissa, ancorata ai pilastri dell’edificio, configurando un vero e proprio ampliamento volumetrico.
• Il locale tecnico non si limitava a ospitare impianti tecnologici ma risultava chiuso su più lati, assumendo la conformazione di un nuovo vano abitabile.
• La tettoia si era trasformata in una copertura in lamiera e calcestruzzo, con un telaio strutturale di ferro e travature di dimensioni considerevoli.

Questi elementi hanno portato l’amministrazione a considerare l’intervento come una “nuova costruzione” e non una semplice modifica pertinenziale. Di conseguenza, il Comune ha emesso un’ordinanza di demolizione, ritenendo che l’opera non fosse legittimamente realizzabile con una SCIA, bensì soggetta a un permesso di costruire, mai richiesto dal proprietario.

L’interessato ha impugnato il provvedimento davanti al TAR Lazio, sostenendo che le opere rientrassero nei limiti consentiti dalle SCIA già presentate e che, in ogni caso, il Comune non avesse adeguatamente motivato l’ordine di demolizione.

Nel corso del giudizio, anche il condominio ha preso parte alla causa, opponendosi alle richieste del ricorrente e chiedendo la conferma della demolizione.

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Le motivazioni della sentenza: la SCIA non basta

Il TAR Lazio, con la sentenza n. 5027/2025, ha respinto il ricorso del proprietario e confermato l’ordinanza di demolizione emessa dal Comune. Secondo i giudici, le opere realizzate non potevano essere considerate semplici interventi pertinenziali, ma costituivano una nuova costruzione con un impatto volumetrico significativo.

Uno degli aspetti centrali della sentenza riguarda la distinzione tra pertinenza edilizia e nuova costruzione. Il TAR ha ribadito che un’opera può essere considerata una pertinenza solo se:

• Ha un volume limitato rispetto all’edificio principale.
• Non altera la sagoma e la conformazione dell’immobile esistente.
• Non incide sul carico urbanistico dell’area.

Nel caso in esame, la costruzione sul lastrico solare aveva determinato un incremento della volumetria complessiva dell’edificio, superando il limite del 20% previsto dall’art. 3, comma 1, lett. e6 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia). Inoltre, la struttura era dotata di infissi, tamponature e un tetto fisso, rendendola assimilabile a un nuovo locale abitabile piuttosto che a un semplice vano tecnico.

I giudici hanno anche sottolineato che le difformità rispetto ai progetti dichiarati in SCIA erano evidenti e documentate dai sopralluoghi comunali, i quali avevano accertato la realizzazione di un manufatto edilizio del tutto diverso da quello previsto nelle segnalazioni originarie.

Il TAR ha quindi stabilito che il Comune ha agito correttamente nel disporre la demolizione, poiché un intervento di tale portata avrebbe richiesto un permesso di costruire, mai richiesto dal proprietario.

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Infine, la sentenza ha chiarito che, in casi di abuso edilizio, l’ordine di demolizione non necessita di particolari motivazioni aggiuntive, in quanto si tratta di un atto vincolato alla normativa vigente. Il principio di affidamento del privato non può prevalere sull’interesse pubblico al rispetto delle norme urbanistiche e alla tutela del territorio.

Le implicazioni della decisione

La sentenza del TAR Lazio n. 5027/2025 rappresenta un importante chiarimento in materia di edilizia e urbanistica, con implicazioni rilevanti per chiunque intenda effettuare lavori su terrazzi e lastrici solari.

Uno dei punti chiave della decisione riguarda la necessità di richiedere un permesso di costruire per interventi che comportino un incremento volumetrico significativo. Il DPR 380/2001 stabilisce che, oltre un certo limite di ampliamento (20% della volumetria preesistente), un’opera non può più essere considerata una semplice ristrutturazione o pertinenza, ma rientra nella categoria delle nuove costruzioni, soggette a un iter autorizzativo più rigoroso.

Questa decisione evidenzia anche il ruolo cruciale dei controlli urbanistici da parte delle amministrazioni comunali. I sopralluoghi effettuati nel caso in esame hanno rivelato come opere dichiarate in SCIA potessero nascondere interventi ben più rilevanti di quelli autorizzati. Ciò dimostra l’importanza di un’attenta vigilanza da parte degli enti locali, sia per garantire il rispetto delle normative, sia per prevenire situazioni di abuso edilizio.

Un altro aspetto di rilievo è il ruolo dei condomini nei contenziosi edilizi. Nel caso specifico, il condominio ha preso parte al giudizio per far valere i propri diritti, opponendosi all’ampliamento realizzato sul lastrico solare.

Questo conferma che i vicini e i condomini hanno il diritto di contestare opere che possono incidere sugli spazi comuni o alterare l’assetto dell’edificio.

Infine, la sentenza sottolinea che non esiste un legittimo affidamento in situazioni di abuso edilizio. Anche se il proprietario sosteneva di aver operato nel rispetto delle SCIA presentate, il TAR ha chiarito che le difformità erano tali da configurare un abuso e che l’amministrazione era obbligata a emettere un ordine di demolizione, senza necessità di ulteriori valutazioni discrezionali.