Edilizia totalmente o parzialmente libera: cosa significa, differenze

Il regime dell’edilizia libera comprende una lunga serie di interventi edilizi che possono essere realizzati senza la necessità di richiedere permessi o autorizzazioni.

Si tratta per lo più di opere di entità minore, che per lo più sono ricomprese nella categoria della manutenzione ordinaria di cui al Testo Unico per l’Edilizia, art. 3, comma 1, lettera a).

In realtà, però, non tutti gli interventi appartenenti al regime dell’edilizia libera fanno parte della manutenzione ordinaria. Bisogna considerare infatti sia l’edilizia totalmente libera che quella parzialmente libera.

Approfondiamo di seguito.

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Edilizia totalmente o parzialmente libera: quali differenze?

L’elenco non esaustivo delle opere appartenenti al regime sono ricomprese nel Glossario dell’edilizia libera.

Qui non sono presenti solo interventi di manutenzione ordinaria che possono essere realizzati senza permessi né autorizzazioni, ma anche lavori di maggiore rilevanza che, pur rientrando sempre nell’edilizia libera, necessitano solo dell’invio dell’apposita Comunicazione.

Sostanzialmente, è questa l’unica differenza che intercorre tra i lavori di edilizia totalmente libera e quelli di edilizia parzialmente libera, oltre chiaramente alla differente entità dei lavori.

L’attività edilizia realizzata sulla base di questo regime, dunque, viene distinta come segue:

1. Edilizia totalmente libera, che include appunto tutti quei lavori minori che si possono realizzare, anche in autonomia, senza dover chiedere permessi abilitativi o autorizzazioni al comune;
2. Edilizia parzialmente libera, che ammette anch’essa la realizzazione di interventi senza autorizzazioni e permessi, ma richiede che, prima di iniziare gli interventi, sia trasmessa al comune la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).

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Edilizia libera, manutenzione ordinaria e straordinaria, incentivi

Gli interventi ricompresi nell’edilizia parzialmente libera sono generalmente lavori di manutenzione straordinaria, maggiormente rilevanti rispetto a quelli “ordinari”.

Quelli di edilizia totalmente libera invece, di base, sono interventi di manutenzione ordinaria.

Entrambe le categorie di interventi possono essere agevolate con la detrazione al 50% concessa dal Bonus Ristrutturazione.

Le opere di manutenzione straordinaria, in particolare, si possono realizzare senza problemi su singole unità e parti comuni degli edifici condominiali. Quelle di manutenzione ordinaria invece sono detraibili, di base, sono se interessano le parti comuni degli edifici.

È possibile, tuttavia, realizzare le opere di manutenzione ordinaria anche nelle singole unità, se si tratta di lavori necessari a completare interventi di maggiore rilevanza, come quelli rientranti appunto nella manutenzione straordinaria, oppure anche i lavori di restauro e risanamento e quelli di ristrutturazione edilizia.

Il Bonus Ristrutturazione è ammissibile però solo se gli interventi vengono realizzati su immobili a destinazione abitativa.

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Distinzione delle attività edilizie, libere o soggette a permessi

Sono lavori conseguibili nel regime dell’edilizia totalmente libera, che possono anche essere ammessi al Bonus Ristrutturazione, non solo le opere di manutenzione ordinaria, ma ad esempio anche:

• Gli interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
• Gli interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici;
• I lavori volti a ridurre l’inquinamento acustico;
• I lavori mirati al conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’istallazione di impianti basati sull’impiego di fonti rinnovabili di energia;
• Gli interventi volti alla prevenzione degli infortuni domestici;
• Gli interventi mirati alla messa a norma degli edifici e degli impianti tecnologici.

I lavori appartenenti all’edilizia parzialmente libera, invece, sono per lo più ricompresi nella categoria della manutenzione straordinaria. La Comunicazione dovrà essere asseverata da un tecnico abilitato e poi trasmessa al comune prima dell’inizio dei lavori, ma non sarà necessario che questi siano approvati dall’amministrazione comunale.

Oltre ai lavori di edilizia totalmente o parzialmente libera, ci sono poi quegli interventi che non rientrano nel regime, in quanto non possono essere in alcun modo realizzati né avviati senza gli appositi titoli abilitativi.

In particolare, questi sono:

1. Lavori assoggettati al rilascio del Permesso di Costruire (vedi qui quali sono);
2. Lavori assoggettati a rilascio della Super SCIA, o SCIA alternativa al PDC (vedi qui quali sono);
3. Lavori assoggettati al rilascio della SCIA.