Edilizia Libera: La guida completa

Un intervento effettuato in edilizia libera, non è altro che un intervento per cui non è richiesta la concessione di nessun titolo abilitativo, come la SCIA, la CILA o il Permesso per Costruire.

Edilizia libera significa dunque che non è necessario né chiedere autorizzazioni al Comune, né fare alcuna comunicazione per determinati interventi edili. Parliamo di lavori oppure opere che lo Stato ha deciso di liberalizzare al fine di snellire la macchina burocratica.

Questo perché si fa riferimento a lavori ad impatto sociale, oppure ad opere di manutenzione ordinaria che vengono eseguite con una certa regolarità.

In questa guida completa dunque, vedremo insieme cos’è esattamente e come funziona l’edilizia libera, perché non è necessario inoltrare alcuna comunicazione, e in che modo consultare il glossario per comprendere se l’opera prevista vi rientra o meno.

Edilizia libera: cos’è e come funziona

Come anticipato, edilizia libera significa che non è necessario fare nessuna comunicazione o chiedere autorizzazioni al Comune (ad esempio la CIL, oppure la CILA, o altre). Un determinato lavoro o intervento edile dunque, si definisce libero nel momento in cui non dovendo inoltrare nessuna comunicazione, è possibile eseguirlo in qualsiasi momento lo si desideri.

Parliamo di interventi o opere che lo Stato ha stabilito la liberalizzazione allo scopo di snellire le infinite pratiche burocratiche. Questo perché si tratta di interventi di “ordinaria” amministrazione, a impatto sociale oppure per manutenzioni periodiche.

Basti immaginare che al contrario, se tutti dovessero richiedere le autorizzazioni anche per questa tipologia di lavori, in breve tempo i Comuni sarebbero intasati da tali richieste. Per tutte queste ragioni è stata presa la decisione di snellire la procedura. I lavori sono dettagliati nell’art. 6 del DPR n. 380/2001, noto anche come “Testo Unico in materia edilizia“. Tale articolo elenca appunto chiaramente quali sono quei lavori definiti liberi, e che sarà possibile eseguire senza alcuna comunicazione.

Dobbiamo comunque precisare che in alcuni casi è comunque prevista comunque una comunicazione di avvio lavori, da inoltrarsi al Comune di pertinenza. In qualsiasi caso però, il lavori consentiti senza titoli abilitativi, vanno realizzati nel rispetto di quelle che sono le prescrizioni degli strumenti urbanistici, nonché di tutte le normative applicabili sull’attività edilizia, tra cui:

• Norme antisismiche
• Norme antincendio
• Norme di sicurezza
• Norme sull’efficienza energetica
• Norme igienico-sanitarie
• Norme per la tutela da rischio idrogeologico

Edilizia libera: il decreto

Andando ad analizzare l’art. del DPR n. 380/01, possiamo constatare che gli interventi attuabili in edilizia libera sono:

• Lavori di manutenzione ordinaria su quelli che sono i finimenti degli edifici.
• Lavori necessari per mantenere o migliorare l’efficienza degli impianti. In questo caso è compresa anche l’installazione di pompe di calore di potenza inferiore ai 12kW.
• Lavori per l’abbattimento delle barriere architettoniche, purché non vadano a compromettere la forma dell’edificio, oppure non necessitino di creare piani inclinati o eventuali ascensori esterni. In questi casi occorre invece la CILA.
• Attività di analisi dei terreni circostanti alle aree dei fabbricati, eccezion fatta per la ricerca di idrocarburi. In questo caso parliamo dunque di opere temporanee destinate ad attività di ricerca, eseguite però in aree esterne al centro edificato.
• Pratiche agricole sui terreni. Movimenti di terra pertinenti all’esercizio delle attività agricole e alle “pratiche agro-silvo-pastorali”, andando ad includere interventi eventuali su impianti idraulici agrari.
• Serre mobili stagionali. Queste strutture dovranno essere sprovviste di muratura, dunque funzionali al semplice svolgimento dell’attività agricola.

Sono incluse nell’edilizia libera anche tutte le opere che hanno l’obiettivo di soddisfare un’esigenza contingente e temporanea, e che saranno quindi destinate ad essere rimosse al termine di tali esigenze, o comunque entro un termine che non sia superiore ai 90 giorni. In questo caso si rende necessaria la comunicazione al Comune dell’avvio lavori.

Anche le opere di finitura degli spazi esterni e di pavimentazione sono da ritenersi di edilizia libera.

Tra queste possiamo trovare gli interventi per la realizzazione di aree di sosta contenute all’interno dell’indice di permeabilità, dove questo è previsto dal piano regolatore comunale. Sono anche compresi i lavori per realizzare intercapedini che siano completamente interrate, dunque non accessibili, i locali tombati e le vasche adibite alla raccolta delle acque.

Edilizia libera: finalità e scopi

Come facilmente intuibile, il vero scopo dell’edilizia libera è quello di snellire la burocrazia per lavori che hanno una certa rilevanza sociale. Facendo un esempio concreto, se un condominio decide l’eliminazione delle barriere architettoniche, con ovvi vantaggi per anziani e disabili, lo stato permette di eseguire i lavori senza dover inoltrare comunicazioni e richiedere autorizzazioni.

Stabilito il vero scopo e i nobili intenti dell’edilizia libera, occorre però determinare con certezza quali siano le opere che è possibile eseguire con questo regime. Spesso ad esempio può capitare di dover rifare la facciata di un edificio e domandarsi se questo tipo di intervento è compreso nella definizione.

La soluzione a questa problematica proviene dal Glossario, grazie al quale è possibile consultare l’elenco completo degli lavori contemplati.

Edilizia Libera: il glossario

Il Ministero delle Infrastrutture ha stilato il “Glossario delle opere di edilizia libera” con il D.M. del 2 Marzo 2018. Tale glossario identifica in maniera precisa e dettagliata tutti quegli interventi e le opere che potranno essere effettuati in regime di edilizia libera. Il glossario ha una grandissima importanza, perché ad esempio il Decreto SCIA 2 stabilisce che la manutenzione ordinaria è da considerarsi come edilizia libera, ma non indica quali sono i lavori da potersi considerare come manutenzione ordinaria.

Il glossario dunque fornisce un nome e tutti i chiarimenti possibili. Se ad esempio deve essere installato un ascensore, piuttosto che un pergolato o una tenda da sole, se è necessario eseguire interventi di ristrutturazione del bagno, oppure eseguire una manutenzione straordinaria, è sufficiente consultare il glossario per vedere se quel determinato lavoro rientra o meno nell’edilizia libera.

Il glossario è piuttosto semplice nella sua consultazione, dal momento che attraverso una tabella indica chiaramente quali sono gli interventi possibili. Una volta consultato il glossario, e identificato se il lavoro previsto è contemplato nell’edilizia libera, si avrà la consapevolezza di non dover inoltrare alcuna comunicazione o o di dover richiedere autorizzazioni in Comune.

Tutto questo senza interpretare frasi o strane nomenclature. In questi casi quindi, non sarà necessaria né la CIL, ovvero la Comunicazione Inizio Lavori, né la CILA, quindi la Comunicazione Inizio Lavori Asseverata.

Edilizia libera: le regioni

L’estensione dei possibili interventi effettuabili in edilizia libera, differenti da quelle previste a livello nazionale, è stata oggetto di alcune pronunce della Corte Costituzionale. Sulla base di tali sentenze vengono ricavati alcuni principi, che servono a guidare quella che è la legislazione regionale.

Alle Regioni spetta dunque il compito di chiarire quali siano gli interventi edilizi inclusi nelle definizioni statali.

In altre parole, il Legislatore regionale ha la possibilità di estendere i casi di attività in regime di edilizia libera ad eventuali ipotesi che non siano integralmente nuove, bensì “ulteriori”. Ad ogni modo, alcune Regioni nei limiti a loro concessi, hanno legiferato sulla materia, andando a specificare o integrare le definizioni di edilizia libera, chiaramente in aggiunta a quelle stabilite dalla Stato.

Edilizia libera e detrazioni fiscali

Solitamente gli interventi effettuati in edilizia libera non danno diritto ad alcuna detrazione fiscale tra quelle previste per le ristrutturazioni, per i lavori di manutenzione straordinaria, per il risanamento conservativo e per il restauro. A questa regola però troviamo alcune eccezioni, tra cui:

• Sostituzione di infissi con la finalità di eliminare le barriere architettoniche, oppure che vanno ad aumentare la sicurezza. In questo caso l’agevolazione è il Bonus Ristrutturazioni edilizie.
• Lavori nei giardini. L’agevolazione in oggetto è il Bonus Verde.
• Sostituzione di impianti. In questo caso si parla di Ecobonus.
• Manutenzione ordinaria su quelle che sono le parti comuni del condominio. L’agevolazione è ancora una volta il bonus ristrutturazioni.

Le opere di edilizia libera per gli spazi comuni dei condomini che rientrano nel bonus ristrutturazioni, sono:

• Lavori di riparazione, sostituzione e rinnovamento delle finiture degli edifici.
• Lavori necessari all’integrazione o al mantenimento in efficienza degli impianti, come la sostituzione di infissi e di serramenti.
• Lavori di tinteggiatura di soffitti, pareti, infissi interni ed esterni.
• Lavori per il rifacimento di intonaci interni.
• Interventi per l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, ma anche la verniciatura delle porte dei garage.
• Interventi sulle facciate, che in questo caso rientrano nel Bonus Facciate.

Per quanto concerne invece gli interventi effettuati nelle aree verdi (pergolati, gazebo, tende, ripostigli per attrezzi, serre mobili stagionali), c’è la possibilità di accedere alla detrazione Irpef del 36%, con un massimale di spesa di euro 5.000. Per poter accedere a tale agevolazione, sono necessari interventi strutturali, ad esempio la realizzazione di nuove aree verdi.

In questo specifico caso, possono usufruire delle agevolazioni anche i lavori legati alla progettazione e alla manutenzioni delle suddette aree verdi.

Edilizia libera: fine lavori

Nella stessa maniera in cui per l’edilizia libera non è contemplata alcuna dichiarazione di inizio lavori, tranne che per alcuni sporadici casi, lo stesso avviene anche per la fine lavori: non esiste alcun obbligo in tal senso. Questo appare ovvio, dal momento che non avrebbe molto senso esonerare dall’invio di documentazioni per l’inizio degli interventi, pretendendo poi quella per la fine degli stessi.

Lo scopo anche in questo caso è sempre il medesimo, ovvero agevolare i soggetti che intendono effettuare opere o interventi ad impatto sociale, snellendo di conseguenza la tipica burocrazia che contraddistingue da sempre questi ambiti.