Superbonus in condominio minimo: demo-ricostruzione, spese, limiti, chiarimenti

Quando si intende eseguire interventi edilizi ammissibili al Superbonus 110% in un condominio minimo, le regole sono le stesse disposte per i condomini normali.

Il punto è stato più volte chiarito dall’Agenzia delle Entrate, ma il caso che analizziamo di seguito richiede un’attenzione particolare.

Qui infatti si trattano diversi aspetti specifici riguardanti il condominio minimo per l’esecuzione di lavori sia trainanti che trainati, ma si approfondisce anche il tema delle spese attribuibili ai condomini, degli incarichi per l’invio della documentazione e, chiaramente, dei casi in cui gli interventi richiedono la demolizione e ricostruzione.

Approfondiamo di seguito.

Superbonus in condominio minimo: edificio misto con 2 proprietari

Il caso di oggi è stato trattato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 809 del 14 dicembre 2021. L’istante rappresenta di essere proprietaria di alcuni immobili siti all’interno di un condominio minimo, dove gli altri immobili presenti sono invece di proprietà del marito.

In particolare:

• 2 unità immobiliari (categoria A/2 e C/6) sono di proprietà dell’istante;
• 3 unità immobiliari (categoria A/2, C/2 e C/6) appartengono invece al marito.

La donna rappresenta di voler eseguire, congiuntamente al marito, degli interventi edilizi ammissibili al Superbonus 110%. Fa sapere per questo che la superficie occupata dagli immobili residenziali è pari a più del 50% della superficie complessiva dell’intero edificio.

Gli interventi che si intendono effettuare sono i seguenti:

1. Demolizione e ricostruzione dell’edificio configurabile nella categoria di “ristrutturazione edilizia”;
2. Coibentazione delle superfici opache per almeno il 25% della SDL;
3. Interventi strutturali volti riduzione del rischio sismico;
4. Sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale centralizzato con un nuovo impianto alimentato da biomasse combustibili.

Alla luce di ciò, l’istante vorrebbe sapere se nei condomini minimi debba per forza esserci un condomino incaricato dagli altri che si deve occupare delle spese e delle pratiche, oppure se ognuno possa pagare la propria quota di spese autonomamente con riferimento al proprio Codice Fiscale.

La donna domanda inoltre:

• Quale sia il limite di spesa riferibile all’intervento di sostituzione dell’impianto condominiale con uno nuovo a biomassa;
• Se l’installazione di grate alle finestre possa essere considerato come aggiuntivo agli interventi previsti, oppure debba essere considerato distintamente come lavoro volto alla prevenzione dal rischio di atti illeciti, ammissibile invece al Bonus Ristrutturazioni;
• Se le condizioni presentate possano consentire l’usufrutto del Superbonus 110%, o in alternativa del Bonus Ristrutturazioni, mediante l’opzione alternativa della cessione del credito.

Spese e fatture: condomini possono agire singolarmente?

Riguardo al primo quesito, ovvero se i singoli condomini possano pagare singolarmente le fatture intestandole direttamente a loro, si fa presente quanto segue.

Quando gli edifici condominiali non superano le 8 unità, e quindi sono dei “condomini minimi”, le regole da seguire per l’applicazione dei bonus casa sono generalmente le stesse previste per i condomini normali, con 2 sole eccezioni:

• I condomini minimi non sono obbligati a nominare un amministratore;
• Tutti i condomini che non superano le 10 unità non sono obbligati ad avere un regolamento condominiale.

Per questi motivi, i condomini minimi non sono neanche tenuti a richiedere un Codice Fiscale proprio del condominio e possono incaricare uno dei condomini all’effettuazione delle pratiche e delle spese connesse ai lavori sulle parti comuni.

L’Agenzia ritiene tuttavia fattibile anche la possibilità che i singoli condomini si possano far carico delle singole spese ad essi attribuibili, con l’emissione di fatture distinte intestate ad ognuno di essi.

Allo stesso modo, i singoli condomini hanno la possibilità di scegliere, a fronte della parte di spesa sostenuta, se usufruire delle detrazione fiscale con la Dichiarazione dei Redditi, la cessione del credito o lo sconto in fattura. Ciò indipendentemente da quale sia stata la scelta degli altri proprietari o detentori delle unità presenti.

Detrazione spetta anche ai non intestatari della fattura

Viene precisato che, in ogni caso, ha la possibilità di usufruire del maxi-incentivo anche chi, pur non avendo le fatture direttamente intestate a proprio nome, abbia effettivamente partecipato alle spese per gli interventi sulle parti comuni.

Tale possibilità è prevista dalla normativa che regola il funzionamento dell’Ecobonus e del Bonus Ristrutturazioni ma, come chiarito dalla Circolare n. 7/E del 25 giugno 2021, è valida anche in riferimento al Superbonus 110%.

Perché tale procedura possa essere ammessa, nella causale del bonifico e/o nella fattura bisognerà specificare il nominativo dell’altro condomino che ha sostenuto le spese, indicando anche in quale percentuale ha partecipato.

Le indicazioni eventualmente riportate nella fattura o nella causale del bonifico devono essere integrate sin dal primo anno di fruizione dei beneficio. Non è possibile modificare la ripartizione delle spese sostenute nei periodi d’imposta successivi al primo.

Massimali di spesa per interventi trainati con limite massimo di detrazione

Tornando al caso di oggi, analizziamo il quesito riguardante l’intervento di sostituzione dell’impianto condominiale con uno nuovo alimentato a biomasse combustibili.

A tal proposito, il Fisco fa presente che l’intervento in questione è classificato come TrainaTO, per cui potrà essere eseguito solo congiuntamente ad un altro intervento TrainaNTE mirato all’efficienza energetica. In questo caso, il requisito viene rispettato per via del fatto che i condomini intendono effettuare la coibentazione dell’edificio come intervento principale.

Riguardo a quale sia la spesa massima stabilita dalla normativa per questo intervento, si rimanda a quanto chiarito dalla Circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020.

Qui veniva spigato che per gli interventi TrainaTI volti all’efficienza energetica ammissibili al Superbonus 110%, in alcuni casi è previsto un “limite massimo di detrazione spettante”, mentre in altri casi è stato stabilito un “limite massimo di spesa ammesso alla detrazione”.

Ciò posto, se la normativa riferibile ad un intervento trainato prevede che ci sia da rispettare un “limite massimo di detrazione spettante”, per sapere qual è invece il limite massimo di spesa effettivo bisogna fare un calcolo ben preciso: ovvero dividere il valore di detrazione massima stabilito per 1,1.

Compreso in questi casi c’è anche l’intervento di sostituzione dell’impianto condominiale, per il quale è stabilito un massimo di detrazione spettante pari a 30.000 euro.

Compiendo il calcolo appena mostrato (30.000 euro / 1,1), otteniamo un valore pari a 27.273 euro, che sarà il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione.

Come si individuano gli interventi “strettamente collegati”?

Riguardo infine all’ultimo quesito, ovvero se sia possibile includere l’installazione delle grate alle finestre tra le spese ammissibili al Superbonus 110%, si fa nuovamente riferimento alla Circolare n. 30/E, e in particolare al punto in cui si parla dei lavori strettamente correlati agli interventi.

Difatti, le spese ammissibili al maxi-incentivo possono comprendere anche tutti gli eventuali costi aggiuntivi che risultano necessari per permettere la realizzazione degli interventi progettati. Ciò chiaramente a patto che gli interventi progettati vengano poi effettivamente eseguiti.

A stabilire quali costi aggiuntivi possano essere inclusi (come necessari) ai fini della realizzazione degli interventi trainanti e trainati sarà il tecnico abilitato, che attesta altresì la presenza dei requisiti e la congruità delle spese sostenute.

Alla luce di questo, si ritiene che dovrà essere il professionista ad individuare quali spese aggiuntive possano essere connesse alle principali, prendendosi chiaramente la responsabilità di tutto ciò che attesta.

Superbonus e Bonus Ristrutturazioni: cessione credito non sempre ammessa

Qualora il tecnico abilitato ritenesse che le spese per l’installazione delle grate non possano essere collegate alla realizzazione e al completamento degli interventi ammissibili al Superbonus 110%, il presupposto fatto inizialmente dall’istante era esatto.

Ovvero, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste dalla normativa, per l’installazione delle grate alle finestre si può beneficiare della detrazione per la prevenzione di atti illeciti per conto di terzi con il Bonus Ristrutturazioni.

Mentre però per gli interventi Superbonus 110% ci sarà la possibilità di beneficiare delle opzioni alternative, quali cessione del credito e sconto in fattura, per il Bonus Ristrutturazioni in questo caso non è consentito.

Il bonus ristrutturazioni ammette difatti la possibilità di scegliere le opzioni alternative solo in relazione a degli specifici interventi, e questo non rientra tra quelli ammessi.

Per approfondire l’argomento, leggi: “Bonus Ristrutturazioni: Cessione e Sconto, quando non sono ammessi”