Superbonus e Sismabonus Acquisti: spese, massimali, chiarimenti

Con una recente risposta ad interpello, l’Agenzia delle Entrate fornisce nuove delucidazioni in merito all’applicabilità del Superbonus 110% e del Sismabonus Acquisti.

Come sappiamo, il maxi-incentivo introdotto con il Decreto Rilancio non rappresenta solo un potenziamento dell’Ecobonus e del Sismabonus.

L’agevolazione ammette infatti la maggiorazione dell’aliquota al 110% anche per l’acquisto di immobili ricostruiti con criteri antisismici, e dunque anche per il Sismabonus Acquisti.

Vediamo di seguito quali sono le ultime novità in merito.

Superbonus e Sismabonus Acquisti: occhio alla destinazione d’uso

Nel caso presentato, l’istante afferma di essere intenzionato ad acquistare da un’impresa di costruzioni due unità immobiliari realizzate in seguito all’intervento di demolizione e ricostruzione di due edifici preesistenti, precedentemente danneggiati da eventi sismici.

Egli dichiara che uno degli immobili in questione è residenziale, mentre l’altro è adibito ad uso industriale. Sostiene però che in seguito agli interventi le unità saranno classificate rispettivamente in A/2 (Abitazione di tipo economico) e A/10 (Uffici e studi privati).

Il contribuente afferma che gli interventi comporteranno i miglioramenti antisismici e di efficientamento energetico imposti dalla normativa che regola il Superbonus 110%, e che i lavori saranno conclusi entro il 31 dicembre 2021.

Sempre entro questa data, egli sostiene che sarà concluso anche l’atto di compravendita, ma che, se per caso non dovesse riuscire a rispettare i tempi, procederà con il versamento di un acconto entro dicembre 2021, per poi saldare la restante somma nel 2022, e comunque non oltre 18 mesi dalla conclusione dei lavori.

Ricordiamo infatti che il Sismabonus Acquisti prevede che l’impresa di costruzione riesca ad alienare l’immobile ricostruito con criteri antisismici entro 18 mesi dalla fine dei lavori.

L’istante pone dunque le seguenti domande:

1. In che misura si possa usufruire delle agevolazioni Superbonus e del Sismabonus Acquisti in caso di immobili ricostruiti con criteri antisismici, e se sia rilevante il cambio di destinazione d’uso con aumento di volumetria;
2. Se si possa detrarre unicamente l’acconto versato per l’acquisto, oppure anche la somma restante che il contribuente intende corrispondere nel 2022;
3. Se il fatto che l’impresa di costruzioni, per gli stessi interventi ma per voci di spesa differenti, stia usufruendo dell’Ecobonus tradizionale, possa in qualche modo compromettere l’utilizzo del Sismabonus Acquisti da parte del contribuente;
4. Quali siano le asseverazioni da presentare in riferimento al Sismabonus Acquisti 110%.

La differenza tra le due agevolazioni

L’Agenzia delle Entrate replica al quesito con la risposta n. 556 del 25 agosto 2021.

Con riferimento alla prima domanda posta dall’istante, il Fisco ricorda come gli interventi ammissibili al Sismabonus Acquisti ammettano il cambio di destinazione d’uso e non prevedano restrizioni riguardo all’ampliamento di volumetria.

In tal caso però, l’ampliamento sarà possibile solo se consentito dalle normative urbanistiche territoriali. Viene inoltre sottolineato che il Sismabonus Acquisti ammette a detrazione sia immobili residenziali che non residenziali, a contrario del Superbonus che invece richiede che, in seguito ai lavori, le unità debbano essere abitative.

In merito all’applicabilità, il Sismabonus Acquisti concede una detrazione pari al:

• 75%, se gli interventi determinano la riduzione di 1 Classe di rischio;
• 85%, se gli interventi comportano la riduzione di 2 Classi di rischio.

Il massimale di spesa concesso è pari a 96.000 euro.

Ricordiamo in ogni caso che, se si possiedono i requisiti per accedere al Sismabonus Acquisti maggiorato al 110% con il Superbonus, allora questo sarà l’incentivo al quale si accederà. Non si può ottenere infatti il Sismabonus Acquisti tradizionale se si ha diritto all’agevolazione maggiorata al 110%.

Nel caso in cui quindi si possa accedere al Sismabonus Acquisti 110%, i massimali di spesa non cambiano, ma la percentuale detraibile salirebbe appunto al 110%.

Spese detraibili, tempi acquisto, asseverazioni

Riguardo la seconda domanda, con riferimento alla detraibilità degli acconti, il Fisco spiega la differenza in caso di unità residenziali e unità non residenziali.

In merito all’unità che sarà adibita a residenziale, per la quale il contribuente potrà utilizzare il Sismabonus Acquisti maggiorato dal Superbonus 110%, l’istante potrà detrarre spese e acconti sostenuti per tutto il periodo di vigenza dell’incentivo, attualmente dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022. L’atto di acquisto però dovrà essere concluso entro il 30 giugno 2022.

Per quanto riguarda invece l’unità che a fine lavori non sarà abitativa ma destinata ad uso ufficio, il contribuente non potrà usufruire del Superbonus 110% ma del Sismabonus Acquisti tradizionale. In tal caso, l’acquisto dovrà essere perfezionato entro il 31 dicembre 2021.

Riguardo invece all’eventuale cumulabilità delle detrazioni, il Fisco afferma che il fatto che l’impresa di costruzioni stia usufruendo dell’Ecobonus non impedisce al contribuente di accedere al Sismabonus Acquisti. È fondamentale però che l’impresa identifichi precisamente le voci di spesa relative agli interventi di efficientamento energetico, perché le due pratiche dovranno essere tenute separate.

In merito all’ultimo quesito, ovvero quali siano le asseverazioni da presentare, l’Agenzia afferma che il Superbonus, per gli interventi rientranti nel ramo Sismabonus Acquisti, non richiede l’asseverazione della congruità delle spese.

Questo perché “l’agevolazione è commisurata al prezzo della singola unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita”, e non dipende appunto dalle spese sostenute dall’impresa.

Sarà obbligatorio invece avere l’asseverazione del tecnico che attesti la riduzione del rischio sismico come previsto dal Superbonus 110%.