Superbonus, demolizione-ricostruzione con ampliamento: cosa sapere

Con una recente risposta ad interpello, l’Agenzia delle Entrate torna a parlare del Superbonus nel caso in cui si prevedano lavori di ampliamento in seguito alla demolizione e alla ricostruzione di un edificio.

Casi simili sono stati presentati più volte all’attenzione del Fisco, in quanto gli interventi che comprendono la demolizione e la ricostruzione degli immobili con ampiamento sono tra quelli che hanno creato più confusione in tema di Superbonus 110%.

Vediamo in che modo si procede analizzando la risposta n. 513 del 27 luglio 2021.

Superbonus, demolizione-ricostruzione con ampliamento: il caso

Il caso in questione riguarda un cittadino non residente in Italia, comproprietario con sua moglie di un’unità abitativa indipendente in categoria A/3 (Abitazioni di tipo economico), con annesso terreno pertinenziale.

L’istante dichiara l’intenzione di procedere con la demolizione dell’unità, per poi ricostruire un nuovo edificio di dimensioni maggiori da dividere in due unità abitative distinte, con ingresso e utenze indipendenti.

In sostanza, secondo il progetto presentato, il contribuente intende ricostruire un nuovo edificio strutturalmente unico (e ampliato rispetto a prima), ma costituito da un’Unità A e un’Unità B, indipendenti tra loro in tutto e per tutto, con in comune solo un muro di confine.

L’istante afferma di voler beneficiare del Superbonus 110% solo per le spese relative agli interventi riguardanti l’Unità A, e che gli interventi comporteranno la riduzione di 2 Classi energetiche oltre alla riduzione del rischio sismico dell’immobile rispetto alla condizione ante-operam.

In più, egli sostiene che l’Unità B sarà ampliata nel rispetto delle regole urbanistiche comunali, mentre nell’Unità A saranno eseguiti solo dei piccoli ampliamenti legati alle innovazioni necessarie per gli interventi di riduzione antisismica.

Nel complesso, gli interventi che il contribuente intende eseguire sono:

• Interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico (Trainante);
• Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di pompe di calore ad alta efficienza (Trainante);
• Sostituzione di finestre comprensive di infissi (Trainato);
• Installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo (Trainato).

Chiarimenti tecnici dalle Entrate

L’Agenzia delle Entrate chiarisce innanzitutto come non rappresenti un ostacolo all’accesso al Superbonus 110% il fatto che il soggetto non sia residente all’interno del territorio nazionale.

Il maxi-incentivo infatti è accessibile a beneficio di residenti e non residenti, purché questi sostengano le spese necessarie per l’esecuzione degli interventi. Per approfondire, leggi: “Superbonus 110%: spetta anche ai non residenti, ecco quando”

Detto ciò, il Fisco ricorda che gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento sono senza dubbio ammissibili ai fini del Superbonus, in quanto rientrano nella categoria delle “ristrutturazioni edilizie”. Tuttavia, riguardo ai casi specifici, si precisa che spetta sempre ai Comuni o agli enti territoriali urbanistici determinare la corretta categoria di appartenenza degli interventi.

A tal proposito, si rammenta inoltre quanto stabilito dal Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici con la nota del 2 febbraio 2021 prot. 1156. Ovvero, che le spese relative alle opere di ampliamento legate agli interventi di demolizione e ricostruzione, possono essere portate in detrazione per la parte eccedente solo con il Sismabonus 110%, e non con l’Ecobonus 110%.

In sostanza, se gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento sono mirati alla riduzione del rischio sismico per i quali si intende beneficiare del Super Sismabonus 110%, allora le spese relative alla parte di volume eccedente potranno essere agevolate con il maxi-incentivo.

Se invece accade, come in questo caso specifico, che il beneficiario intenda fruire del Superbonus sia per interventi appartenenti al Sismabonus 110% che per quelli agevolabili col Super Ecobonus 110%, le spese relative al volume eccedente potranno essere portate in detrazione solo per i lavori legati al Super Sismabonus.

Il che significa che se il beneficiario esegue degli interventi ammissibili all’Ecobonus 110% nella parte di volume che prima non esisteva, in quanto realizzata con l’ampliamento, tali spese non potranno beneficiare del Super Ecobonus 110%. Ciò vale per tutti gli interventi dell’Ecobonus 110%, con la sola esclusione dei pannelli fotovoltaici.

In ogni caso, quando esistono lavori di ampliamento agevolabili con il Super Sismabonus 110%, il Fisco ricorda che sarà necessario mantenere sempre gli interventi distinti. I costi relativi alla ristrutturazione e quelli relativi all’ampliamento dovranno essere considerati e classificati separatamente.

In conclusione

Dunque l’Agenzia determina infine che: se gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento vengono considerati come “ristrutturazione edilizia” dal Comune o ente territoriale, allora il cittadino risulterà idoneo a beneficiare del Superbonus 110%.

Questo perché il soggetto, pur non essendo residente in Italia, può considerare come reddito imponibile l’immobile di proprietà che è ubicato nel territorio nazionale, e che sarà oggetto di interventi.

Chi non possiede un reddito imponibile infatti, anche di importo minimo, è escluso dal beneficio senza eccezioni.

Il cittadino in questione comunque, avendo un reddito imponibile ma non un’imposta lorda a cui far riferimento, potrà beneficiare del maxi-incentivo optando per la cessione del credito o lo sconto in fattura. L’usufrutto tramite detrazione non sarà concesso.