Superbonus 110%: unità in plurifamiliari, sì anche per edifici esclusi

Il Superbonus 110% ammette tra le tipologie di edificio che possono essere interessate dagli interventi edilizi anche le unità immobiliari residenziali ubicate all’interno di edifici plurifamiliari.

In questi casi però, è necessario che vengano soddisfatti dei precisi requisiti. Gli edifici plurifamiliari, ad esempio, sono gli unici per i quali si deve dimostrare che l’unità è dotata di accesso autonomo dall’esterno e che sia funzionalmente indipendente.

Proprio in relazione al requisito che richiede la funzionalità indipendente delle unità, di recente sono stati forniti nuovi chiarimenti che spiegano in che modo si debba dimostrare in realtà il rispetto di questo criterio.

Approfondiamo di seguito.

Superbonus 110%: unità autonoma in edificio appartenente a società

Il Fisco ha trattato l’argomento con la risposta ad interpello n. 376 del 13 luglio 2022.

L’istante in questione è una persona fisica che afferma di aver stipulato, con il coniuge, un contratto di locazione per un’unità immobiliare in Categoria catastale A/3, sita all’interno di un edificio plurifamiliare.

Si fa sapere che l’edificio è di proprietà di una società Srl, di cui uno dei coniugi è socio. Inoltre, viene precisato che l’unità che i due coniugi detengono in locazione possiede accesso autonomo dall’esterno ed è dotata di utenze autonome relative alla corrente e al gas.

Alla luce di ciò, l’istante chiede se sia possibile beneficiare del Superbonus 110% per eseguire nell’unità immobiliare i seguenti interventi:

• Installazione del cappotto termico (coibentazione delle superfici opache);
• Sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale esistente con uno nuovo a pompa di calore;
• Installazione di pannelli solari fotovoltaici con relativi sistemi di accumulo;
• Sostituzione di tutti gli infissi esistenti.

Unità autonome in edifici plurifamiliari: tutti i requisiti

L’Agenzia delle Entrate ricorda innanzitutto che, in base a quanto chiarito con la Circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, il Superbonus 110% è fruibile anche da “persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni”, che:

1. Detengono l’immobile in proprietà, comproprietà o sulla base di un diritto reale di godimento con contratto regolarmente registrato, anche comodato d’uso gratuito;
2. Sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi;
3. Qualora non siano proprietari, è necessario che siano in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori firmato dal proprietario. Questo deve risultare già firmato al momento:

• • Dell’avvio dei lavori;
  • Del sostenimento delle spese, se antecedente all’inizio dei lavori.

In riferimento alle unità immobiliari ubicate all’interno di edifici plurifamiliari si osserva poi che, nel rispetto di tutti i requisiti di base, ciò che conta principalmente in questi casi sono due criteri ben precisi:

• L’accesso autonomo dall’esterno;
• La funzionalità indipendente dell’unità rispetto all’edificio.

A questo proposito si fa presente che, per “accesso autonomo dall’esterno”, si intende che l’unità deve avere un ingresso autonomo, ovvero non in comune con le altre unità, che sia chiuso da un cancello o un portone d’ingresso e che dia:

• Sulla strada;
• Sul cortile o giardino, anche di proprietà non esclusiva.

In merito al requisito della “funzionalità indipendente”, ci si riferisce invece alle utenze che servono l’unità immobiliare. Per accedere al maxi-incentivo, si spiega, le unità devono dimostrare di possedere almeno 3 installazioni autonome rispetto all’edificio plurifamiliare in cui sono ubicate.

L’unità, per essere ritenuta funzionalmente indipendente, deve essere servito in esclusiva da almeno 3 tra i quattro seguenti tipi di impianto:

• Impianto per approvvigionamento idrico;
• Impianto di climatizzazione invernale;
• Impianto per l’energia elettrica;
• Impianto per il gas.

Leggi anche: “Superbonus 110% per plurifamiliari: occhio al concetto di “indipendenza””

Superbonus 110%: unità in plurifamiliari, sì anche se l’edificio è escluso

In ragione di quanto detto, il Fisco ritiene che l’istante potrà, nel rispetto di ogni altro requisito, accedere al Superbonus 110% per le spese relative sia agli interventi trainaNTI che a quelli trainaTI.

Ciò a patto però che l’unità appunto sia dotata di almeno 3 degli impianti sopracitati, in quanto nell’istanza si precisava solo che l’appartamento risultava autonomo dal punto di vista dell’approvvigionamento di gas ed energia elettrica.

Qualora l’unità non sia provvista anche di una terza installazione relativa all’acqua o al riscaldamento, l’istante non potrà beneficiare del maxi-incentivo.

Se invece i 3 impianti autonomi sono presenti, così come l’accesso dall’esterno, l’istante potrà usufruire del Superbonus 110% a prescindere dal fatto che:

1. L’edificio sia o meno costituito in condominio;
2. L’edificio sia o meno composto da un massimo di 4 unità appartenenti ad un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche (requisito invece richiesto per gli edifici unifamiliari);
3. L’unità abbia o meno parti in comune con le altre unità abitative;
4. L’edificio sia o meno una tipologia di edificio ammesso al Superbonus 110%.

In riferimento a questo quarto punto, viene precisato che quando il maxi-incentivo si applica alle unità indipendenti site in edifici plurifamiliari, le unità oggetto di interventi devono essere considerate in maniera autonoma.

Ciò vale a dire che il fatto che un edificio plurifamiliare potrebbe non essere ammissibile al Superbonus per via di altri motivi – come in questo caso, ad esempio, il fatto che sia composto da più unità immobiliari di proprietà di una società o detenuto in locazione da un socio della società – non preclude all’unità indipendente di beneficiare del maxi-incentivo.

Chiaramente, è sempre necessario che l’unità in questione sia un immobile ad uso residenziale e non un appartamento utilizzato ai fini dell’attività strumentale svolta nell’edificio.

Presupponendo dunque che l’istante abbia tutti i requisiti richiesti per le unità site in edifici plurifamiliari, potrà usufruire del Superbonus 110% per gli interventi prospettati.

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