Superbonus 110 in condominio: calcolo superficie, come si procede

Quando il Superbonus 110 si applica ad un condominio misto, ovvero con unità residenziali e non residenziali, per conoscere quali di quelle unità potranno eventualmente partecipare alle spese e usufruire del maxi-incentivo è necessario procedere con il calcolo della superficie complessiva.

Le modalità in base alle quali le unità residenziali e non residenziali possono essere ammesse al Superbonus 110 difatti dipendono proprio dalla percentuale di superficie che risulta occupata da immobili a destinazione abitativa.

Ma in che modo si procede realmente al calcolo della superficie complessiva? Quali sono le condizioni da rispettare e le conseguenze che ne derivano?

Approfondiamo di seguito.

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Superbonus 110 in condominio misto con edifici separati

L’argomento è stato affrontato di recente dal Fisco con la risposta ad interpello n. 10 dell’11 gennaio 2022. Qui l’istante è un condominio formato da 3 edifici così suddivisi:

• Edificio A: che comprende 4 unità immobiliari residenziali;
• Edificio B: con 2 unità immobiliari residenziali e 4 unità con diversa destinazione d’uso;
• Edificio C: composto da una sola unità immobiliare in categoria D/6 (Fabbricati e locali per esercizi sportivi con fine di lucro).

L’istante fa presente che l’edificio C è strutturalmente separato dai primi due, presenta accesso autonomo dall’esterno ed è funzionalmente indipendente in termini di impianti. Gli edifici A e B invece presentano un unico impianto di riscaldamento termico centralizzato.

Il condominio rappresenta di voler conseguire interventi edilizi ammissibili al Superbonus 110, e in particolare:

• Coibentazione delle superfici opache per almeno il 25% della SDL (TrainaNTE);
• Sostituzione di impianto termico centralizzato (TrainaNTE);
• Sostituzione di serramenti e infissi (TrainaTO);
• Installazione di impianti fotovoltaici (TrainaTO).

In una condizione del genere, ovvero in presenza di più edifici differenti per un solo condominio, in che modo si deve procedere al calcolo della superficie complessiva? Come si individua il rapporto tra la superficie delle unità residenziali e quelle non residenziali? La superficie dell’edificio composto da un’unica unità in D/6 deve essere conteggiata?

Condominio misto: le regole per il calcolo della superficie

L’Agenzia delle Entrate in primo luogo ricorda in che modo si applichi generalmente il Superbonus 110 ai casi dei condomini misti, e quindi composti da unità residenziali e non residenziali.

In questi casi infatti si utilizza il cosiddetto “principio di prevalenza” della funzione residenziale. Ovvero:

• Se la superficie complessiva delle unità immobiliari residenziali presenti nell’edificio supera il 50% della superficie complessiva dell’intero edificio, anche le unità non residenziali possono partecipare alle spese per i lavori da eseguire sulle parti comuni, con la possibilità di usufruire poi del Superbonus 110 in riferimento alla quota di proprietà spettante;
• Se la superficie complessiva delle unità residenziali invece è inferiore al 50% delle superficie complessiva dell’edificio, allora le unità non residenziali non possono partecipare alle spese per gli interventi sulle parti comuni, e di conseguenza non beneficeranno del Superbonus 110.

Ricordiamo invece che per quanto riguarda i lavori TrainaTI da eseguire sulle singole unità che compongono il condominio (ammissibili solo se si compiono interventi TrainaNTI nelle parti comuni), questi sono concessi in ogni caso esclusivamente nelle unità abitative, a prescindere dalla percentuale di superficie rilevata.

Se esistono unità abitative che appartengono alle categorie escluse dal beneficio (A/1, A/8 e A/9 se non aperto al pubblico), queste saranno considerate come unità non residenziali in merito al calcolo della superficie.

Superbonus 110: irrilevante l’indipendenza degli edifici

Analizzando l’istanza in questione però, ci troviamo davanti ad una condizione particolare, con un condominio misto composto da 3 edifici di cui uno strutturalmente separato e con sistema di riscaldamento autonomo.

L’Agenzia delle Entrate tuttavia non rileva alcuna modifica in merito al funzionamento del Superbonus 110, e ritiene che la stessa regola prevista generalmente per i condomini misti possa applicarsi anche a questo caso in particolare.

Difatti, il Fisco fa presente che per calcolare il corretto rapporto tra la superficie complessiva delle unità residenziali e quella delle unità non residenziali, sia necessario considerare sempre la superficie del condominio nella sua interezza.

Questo significa che anche l’edificio C, essendo parte del condominio, dovrà essere considerato nel calcolo della superficie totale. Difatti è irrilevante il fatto che l’edificio sia composto esclusivamente da un’unità non residenziale, che disponga di impianti separati o che abbia un accesso indipendente.

Pertanto, tenendo conto che l’istante ha dichiarato che se nel calcolo della superficie complessiva fosse rientrato anche l’edificio C, allora la superficie delle unità residenziali sarebbe stata pari al 45%, il condominio potrà usufruire del Superbonus 110 solo in riferimento alle unità ad uso abitativo.

Ciò implica che:

• Le unità che hanno uso differente da quello residenziale non potranno partecipare alle spese relative agli interventi effettuati nelle parti comuni, né tantomeno intervenire nelle singole unità;
• Le unità residenziali potranno invece conseguire spese agevolabili sia per gli interventi sulle parti comuni, sia per eseguire lavori trainati nelle proprie abitazioni.

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