Superbonus 110%: Le novità in vista del 2022

Il Superbonus 110%, ormai lo sappiamo, è un incentivo che avrà validità provvisoria e che, fin dalla sua nascita, è sempre stato in continuo mutamento.

Per questo motivo, periodicamente, l’Agenzia delle Entrate aggiorna sul suo sito la guida completa al funzionamento del Superbonus 110%, con tutti i dati, i provvedimenti, le modifiche e i vari atti ufficiali che si susseguono nel tempo, e che vanno a cambiare le modalità di applicazione del maxi-incentivo.

Fino a poco tempo fa, l’ultima guida completa sul Superbonus 110% pubblicata dall’Agenzia delle Entrate risaliva a Febbraio 2021.

Ad oggi invece, la Guida Completa al Superbonus 110% è stata aggiornata a Settembre 2021. Ecco tutto quello che c’è da sapere sul maxi-incentivo con aliquota al 110%.

Leggi anche: “Superbonus 110%: nuove scadenze, tutte le modifiche 2022-2025“;

Superbonus 110%: dal Decreto Rilancio ad oggi

Il Superbonus 110% è una maxi-detrazione introdotta in forma sperimentale dal Governo Conte II con il Decreto Rilancio nel maggio 2020.

La pandemia da Covid-19, come sappiamo, ha messo in ginocchio l’economia italiana per un lungo periodo di tempo. Il maxi-incentivo fu ideato proprio come motore principale della strategia di ripresa, al fine di favorire il rilancio del lavoro, delle imprese, dei cantieri, e in generale del settore edile, così che ciò potesse fare da spinta per la ripresa economica generale dell’intero Paese.

Con queste premesse, il Governo di allora ha pensato quindi di prendere gli incentivi Ecobonus e Sismabonus che erano già in vigore, e concedere, sulla base di questi, delle detrazioni potenziate al 110%.

Tutto ciò ha portato all’ideazione di una nuova forma strutturale per quanto riguarda il maxi-incentivo, che è del tutto differente da qualsiasi altra detrazione già esistente in precedenza.

Tra le tante novità, abbiamo potuto vedere l’invenzione di lavori trainanti e trainati, l’introduzione di opzioni fiscali alternative quali la cessione del credito e lo sconto in fattura, la possibilità di utilizzare la ripartizione in SAL, nonché l’ideazione di nuove certificazioni specificamente rivolte solo all’usufrutto del Superbonus 110%.

Vediamo a questo punto come funziona il Superbonus 110% e chi sono i beneficiari che possono accedervi.

Interventi ammissibili e requisiti obbligatori

Il Superbonus 110% prevede la possibilità di eseguire interventi cosiddetti “Trainanti e Trainati”.

Gli interventi “trainanti” sono quelli principali, che possono essere eseguiti da soli, ma che possono anche essere integrati con l’aggiunta dei lavori “trainati”, ovvero secondari.

Gli interventi principali che si possono svolgere sono:

1. Isolamento termico delle superfici opache dell’edificio per più del 25% della SDL (Superficie Disperdente Lorda);
2. Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con dei nuovi impianti ad alta efficienza energetica;
3. Interventi volti alla riduzione del rischio sismico.

Gli interventi trainati invece sono i seguenti:

1. Interventi di efficientamento energetico rientranti nel tradizionale Ecobonus;
2. Installazione di impianto fotovoltaico (ed eventualmente di sistemi di accumulo integrati);
3. Installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici;
4. Interventi volti all’abbattimento delle barriere architettoniche.

Gli interventi trainati si potranno eseguire solo congiuntamente agli interventi trainanti. Il che significa che la data di inizio e la data di fine dei lavori secondari dovranno risultare rientranti tra la data di inizio e la data di fine dei lavori principali.

Requisiti fondamentali per poter accedere al Superbonus sono:

• Per gli interventi volti all’efficientamento energetico, che l’edificio o l’unità, a fine lavori possa conseguire un miglioramento dell’efficienza energetica pari almeno a 2 Classi rispetto a prima. Nel caso in cui l’edificio raggiungesse la Classe più elevata, sarà sufficiente anche 1 solo salto di Classe;
• Per gli interventi volti alla riduzione del rischio sismico, che l’edificio o l’unità, a fine lavori consegua un miglioramento in termini di prestazioni antisismiche rispetto alla condizione precedente. In questo caso infatti, il salto di classe non è più obbligatorio.

Al fine di dimostrare i miglioramenti prestazionali, sarà necessario presentare:

• Per gli interventi volti all’efficientamento energetico, l’APE Convenzionale Pre e Post Interventi;
• Per gli interventi volti al rischio sismico, l’asseverazione sismica firmata da un tecnico abilitato.

APE Convenzionale: importanti precisazioni

Esistono dei casi in cui non è necessario presentare l’APE Pre-Interventi, seppure rimanga obbligatorio presentare sempre quella Post-Interventi.

Ciò è concesso solo nel caso in cui si applichi il Superbonus 110% agli edifici collabenti (unità F/2), ovvero alle unità inagibili e fatiscenti, che risultano sprovviste:

• Del tetto di copertura;
• Di uno o più muri perimetrali;
• Di entrambe le cose.

Gli edifici collabenti potranno usufruire dell’incentivo anche se non sono dotati di impianto di riscaldamento e anche senza presentare l’APE Pre-Interventi, purché:

• Si dimostri che l’edificio, almeno nel suo stato originario, era dotato di un impianto di climatizzazione invernale;
• L’edificio, a fine lavori, raggiunga la Classe A di efficienza energetica, dimostrabile con l’APE Post-Interventi.

Asseverazione sismica: importanti precisazioni

Riguardo invece all’asseverazione necessaria per dimostrare i miglioramenti dal punto di vista sismico, questa dovrà essere presentata obbligatoriamente in allegato alla richiesta del titolo edilizio che il beneficiario deposita presso gli uffici comunali.

Un’asseverazione presentata in ritardo sarà accettata solo se, di conseguenza all’aggiornamento della classificazione del rischio sismico di aprile 2021, l’immobile è passato dalla Zona 4 alla Zona 3 del rischio sismico. Ovvero, se al momento della richiesta del titolo edilizio l’edificio non poteva beneficiare dell’incentivo, mentre ora può farlo.

Ricordiamo infatti che il Sismabonus (sia ordinario che al 110%), così come il Sismabonus Acquisti (ordinario e al 110%), sono concessi unicamente per gli immobili ubicati nelle Zone di rischio 1, 2, 3. Mentre la Zona 4 è esclusa.

Solo in questi casi si concede di presentare l’asseverazione sismica in un momento successivo rispetto alla richiesta del titolo edilizio. Ma comunque l’asseverazione dovrà essere presentata:

• Entro la data di fine lavori (per Sismabonus e Sismabonus 110%);
• Entro la data del rogito di compravendita (per Sismabonus Acquisti e Sismabonus Acquisti 110%).

Per approfondire: “Superbonus 110% e asseverazione tardiva: novità e ultimi chiarimenti”, “Superbonus e Sismabonus Acquisti: asseverazione sismica, occhio alle scadenze”

Superbonus 110%: potenziali beneficiari e tipologie di edificio

Possono fare richiesta di accesso al Superbonus 110% le seguenti categorie di beneficiari:

1. Condomini, per eseguire:

• • Interventi trainanti e trainati sulle parti comuni;
  • Solo interventi trainati sulle singole unità immobiliari.

2. Persone fisiche (al di fuori dell’esercizio di impresa, arti e professioni), per intervenire su:

• • Singole unità immobiliari indipendenti;
  • Edifici unifamiliari composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate;
  • Unità immobiliari site all’interno di edifici plurifamiliari, ma solo se le unità sono funzionalmente indipendenti e se sono dotate di uno o più accesso autonomi dall’esterno.

3. IACP (Istituti Autonomi Case Popolari) ed enti analoghi, incluse società “in house providing”, per intervenire:

• • Su immobili di loro proprietà;
  • Su immobili di edilizia residenziale pubblica gestiti da loro per conto del Comune.

4. Cooperative di abitazione a proprietà indivisa, solo per intervenire su immobili di proprietà della cooperativa assegnati in godimento ai soci.
5. ONLUS e Organizzazioni di volontariato senza scopo di lucro, correttamente iscritte agli appositi registri;
6. Associazioni e società sportive dilettantistiche, solo per gli interventi che interessano immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi;
7. Titolari di reddito d’impresa, arte o professione https://www.edilizia.com/condomini/superbonus-110-condominio-misto-calcolo-unita-limiti-spesa-soggetti-ires/, esclusivamente:

• • Se l’immobile è sito all’interno di un edificio o condominio in cui più del 50% della SDL è a scopo residenziale;
  • Per eseguire interventi trainanti e trainati sulle parti comuni.

Attenzione, c’è da chiarire che le persone fisiche (Punto 2), solo per quanto riguarda gli interventi volti all’efficientamento energetico, possono fruire del beneficio esclusivamente su un numero massimo di 2 unità.

Possono accedere al Superbonus 110% gli immobili di qualsiasi categoria catastale, a patto che, a fine lavori, risultino accatastate come residenziali, e che dunque abbiano scopo abitativo.

Sono esclusi gli immobili che, a fine lavori, risultano accatastati in categoria:

• A/1 (Abitazioni di tipo signorile);
• A/8 (Abitazioni in ville);
• Se non sono aperti al pubblico, sono esclusi anche gli immobili in categoria A/9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Superbonus 110%, modalità di utilizzo: detrazione, cessione, sconto

Il Superbonus 110% consente di portare in detrazione fino al 110% delle spese sostenute per la realizzazione degli interventi ammissibili.

Il maxi-incentivo può essere utilizzato secondo 3 modalità differenti:

• La detrazione d’imposta in sede di Dichiarazione dei Redditi, con il recupero di 5 quote di pari importo in 5 anni (per le spese sostenute nel 2022, il recupero avverrà in 4 quote per 4 anni);
• La cessione del credito d’imposta pari al 110% a terzi soggetti, fornitori o istituti di credito;
• Lo sconto immediato in fattura applicato direttamente dalla ditta che esegue i lavori.

Le due opzioni alternative alla detrazione, ovvero la cessione e lo sconto, consentono anche agli incapienti IRPEF di beneficiare del Superbonus 110%, nonché di altri 5 Bonus Casa, che ammettono anche questi la scelta.

Attenzione però, perché per avere accesso al maxi-incentivo, sarà necessario possedere un reddito imponibile, anche minimo. Sarà valido anche il reddito fondiario derivante da un immobile o un terreno posseduto in Italia.

Leggi anche: “Superbonus 110% e redditi imponibili: facciamo chiarezza”

Tutto ciò, lo ricordiamo, consente anche ai soggetti non residenti in territorio italiano di beneficiare del maxi-bonus.

Scegliendo le opzioni alternative alla detrazione inoltre, si aprirà la possibilità di fare anche una seconda scelta. Ovvero, di usufruire dell’incentivo attraverso la ripartizione in SAL (Stati Avanzamento Lavori).

Si tratta di una modalità che consente da subito di monetizzare l’incentivo, in quanto la richiesta di accesso al bonus potrà essere inviata nel momento in cui si è raggiunto il primo 30% di lavori eseguiti.

A quel punto, ogni SAL avrà una validità a sé, e si riferirà ad interventi e spese relative ad una sola parte di lavoro eseguito. Ogni SAL dovrà riferirsi almeno al 30% di lavoro effettuato, e non si potranno costituire più di due SAL per ogni intervento complessivo, oltre a quello da redigere obbligatoriamente a fine lavori.

Per approfondire l’argomento, leggi: “Superbonus, Bonus Casa e SAL: facciamo chiarezza”

I massimali di spesa per gli interventi

Ogni intervento ammissibile al Superbonus 110% prevede ovviamente dei massimali di spesa da portare in detrazione.

I tetti di spesa differiscono non solo in riferimento ai diversi interventi, ma anche in base alla tipologia di edificio che sarà oggetto dei lavori edilizi.

Ecco i massimali di spesa per gli interventi Trainanti:

1. Coibentazione edificio:

• • 50.000 euro, per gli edifici unifamiliari, le singole unità immobiliari e le unità funzionalmente indipendenti in edifici plurifamiliari;
  • 40.000 euro, per i condomini composti da 2 a 8 unità immobiliari. L’importo va moltiplicato per ogni unità presente in condominio;
  • 30.000 euro, per i condomini composti da più di 8 unità immobiliari. In questo caso, per le prime 8 unità si conterà l’importo di 40.000 euro, mentre dalla nona in poi varrà l’importo di 30.000 euro.

2. Sostituzione impianti (in condominio può essere considerato un intervento trainante solo se l’impianto sarà centralizzato e andrà a servire l’intero edificio):

• • 30.000 euro, per gli edifici unifamiliari, le singole unità immobiliari e le unità funzionalmente indipendenti in edifici plurifamiliari;
  • 20.000 euro, per i condomini composti da 2 a 8 unità immobiliari. L’importo va moltiplicato per ogni unità presente in condominio;
  • 15.000 euro, da moltiplicare per il numero delle unità, per i condomini composti da più di 8 unità abitative. Anche qui, 20.000 euro per le prime 8 e 15.000 euro dalla nona in poi.

3. Interventi volti alla riduzione del rischio sismico o all’acquisto di un immobile antisismico:

• • 96.000 euro, massimale previsto per ogni beneficiario che intende effettuare lavori antisismici. Nel caso di un condominio, il limite andrà moltiplicato per il numero delle unità abitative;
  • 96.000 euro, allo stesso modo, è anche il limite previsto per chi intende acquistare una casa realizzata con criteri antisismici come previsto dal Sismabonus Acquisti 110%.

I massimali di spesa validi invece per i principali interventi Trainati sono:

1. Installazione impianto fotovoltaico e sistemi di accumulo integrati:

• • 48.000 euro per il fotovoltaico singola unità, e comunque massimo 2.400 euro per ogni kW di potenza (per condomini si conta la potenza fino a massimo 20 kW);
  • 48.000 euro per l’installazione di sistemi di accumulo integrati all’impianto.

2. Installazione colonnine di ricarica per veicoli elettrici:

• • 2.000 euro per colonnina, per gli immobili unifamiliari, le singole unità o le unità funzionalmente indipendenti in edifici plurifamiliari;
  • 1.500 euro per colonnina, per i condomini che installano fino a 8 colonnine;
  • 1.200 euro per colonnina, per i condomini che installano più di 8 colonnine. Come sempre, per le prime 8 colonnine si conterà l’importo di 1.500 euro, mentre dalla nona in poi varrà 1.200 euro.

Per saperne di più, leggi: “Superbonus 110%: i massimali di spesa per tutti gli interventi”

Invio richiesta: chi può sostenere le spese e accedere al Superbonus 110%

Il Superbonus 110% può essere beneficiato non solo dal diretto proprietario dell’immobile oggetto di interventi.

Infatti, per poterne usufruire è necessario che il beneficiario abbia anche solo un rapporto di possesso o detenzione con il fabbricato. Saranno ammesse infatti tutte le richieste idonee inviate da:

• Proprietario;
• Nudo proprietario;
• Titolare di diritti reali minori di godimento;
• Detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria;
• Detentore dell’immobile in base ad un contratto di comodato d’uso regolarmente registrato.

Esistono solo due requisiti fondamentali che devono essere rispettati da chi intende beneficiare del Superbonus 110% pur non essendo diretto proprietario dell’immobile, e sono:

• Il soggetto che intende goderne dovrà sostenere interamente le spese;
• Il detentore o gestore dell’immobile dovrà presentare una dichiarazione di consenso firmata dal proprietario del fabbricato.

La richiesta del Superbonus dovrà essere inviata mediante la registrazione al portale di ENEA, ente che gestisce l’incentivo.

Ricordiamo che, a partire dal 1° ottobre 2021, sarà possibile accedere al portale e inviare le pratiche relative alle detrazioni fiscali solamente tramite SPID.

Alla richiesta dell’incentivo sarà necessario allegare tutta una serie di documenti, che dovranno essere asseverati da un tecnico abilitato attraverso il visto di conformità.

Attenzione, qui non si parla della certificazione necessaria a dimostrare che l’edificio rispetta la doppia conformità urbanistico-edilizia, ma del visto di conformità necessario ad attestare che sia gli interventi eseguiti che i documenti presentati, consentono al beneficiario l’accesso al Superbonus 110%.

Ricordiamo infatti che, con la “revisione” apportata all’applicazione del maxi-bonus dal DL Semplificazioni BIS, non sarà più necessario presentare il visto di doppia conformità se gli interventi non comprendono la demolizione e la ricostruzione dell’edificio.

Sarà sufficiente infatti dimostrare la validità del titolo abilitativo presentando la CILAS (o CILA Superbonus), il nuovo documento obbligatorio dal 5 agosto, e realizzato appositamente per le pratiche relative al maxi-incentivo.

Clicca qui per conoscere tutta la documentazione necessaria per accedere al Superbonus 110%.

Superbonus 110% e opzioni alternative: termini e scadenze

Ricordiamo che in merito alle scadenze del Superbonus 110% ci sono delle recenti novità. Il Governo infatti ha da poco fatto sapere che il maxi-incentivo sarà rinnovato, e sarà possibile usufruirne sicuramente almeno fino al 2023.

I termini e le scadenze attualmente in atto sono:

1. Persone fisiche che effettuano interventi su singole unità immobiliari o edifici unifamiliari:

• • 30 giugno 2022.

2. Persone fisiche che effettuano interventi su unità funzionalmente indipendenti site in edifici plurifamiliari:

• • 30 giugno 2022;
  • 31 dicembre 2022, se alla data del 30 giugno 2022 lo Stato Avanzamento Lavori ha raggiunto almeno il 60%.

3. Condomini:

• • 31 dicembre 2022.

4. Cooperative, associazioni, ODV:

• • 30 giugno 2022.

5. IACP ed enti analoghi:

• • 30 giugno 2023;
  • 31 dicembre 2023, se alla data del 30 giugno 2023 lo Stato Avanzamento Lavori ha raggiunto almeno il 60%.

Ricordiamo infine che anche la possibilità di scegliere le opzioni alternative alla detrazione, quali la cessione del credito o lo sconto in fattura, è stata anch’essa estesa al 2022.

Attualmente sarà possibile usufruirne per le spese sostenute:

• Nel 2020, 2021 e 2022 per gli interventi ammissibili al Superbonus 110%;
• Nel 2020 e 2021 per gli altri 5 bonus casa che ammettono la scelta delle opzioni.

Chi intende beneficiare delle detrazioni fiscali optando per le opzioni alternative, dovrà inviare l’apposita Comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese.

Esclusivamente per l’anno 2021, e quindi per le spese sostenute nel 2020, il termine per l’invio della comunicazione è stato spostato al 15 aprile.

Leggi anche: “Superbonus 110%, proroga 2023: assegnazione risorse e nuovi obiettivi”