Superbonus 110%: edificio con 2 abitazioni e 2 pertinenze, come si considera?

In riferimento all’usufrutto del Superbonus 110%, è spesso molto difficile comprendere in che modo siano classificati gli edifici, soprattutto quando sono presenti più proprietari e quando non c’è la certezza che l’immobile sia un condominio.

A volte infatti esistono delle sottili differenze tra le tipologie di edifici che possono accedere al maxi-incentivo, e in base a queste l’applicazione del Superbonus potrebbe comportare requisiti diversi.

Vediamo in che modo si considera un edificio con 2 abitazioni e 2 pertinenze con riferimento alla possibilità di beneficiare del Superbonus 110%.

Superbonus 110%: 2 abitazioni e 2 pertinenze, interventi e classificazione

Affrontiamo l’argomento di oggi analizzando la recente risposta ad interpello n. 665 del 6 ottobre 2021 dell’Agenzia delle Entrate.

L’istante in questione afferma di essere comproprietario, con un altro soggetto, di un edificio composto da 2 unità abitative e 2 relative pertinenze. Egli dichiara che l’edificio è suddiviso nei seguenti piani:

1. Piano seminterrato (non riscaldato);
2. Piano rialzato (riscaldato);
3. Primo piano (riscaldato);
4. Sottotetto (non riscaldato);
5. Tetto a falde.

Per quanto riguarda la classificazione al Catasto, l’edificio è censito come comprendente:

• 2 unità immobiliari abitative A/3 (1 al primo piano di proprietà dell’istante, e 1 nel piano rialzato che appartiene all’altro proprietario);
• 2 unità pertinenziali C/6 (garage) nel seminterrato, 1 per proprietario.

L’istante afferma che sia le unità abitative che le pertinenze risultano essere unità funzionalmente indipendenti con accesso autonomo, e che l’edificio si trova in Zona 3 secondo la classificazione del rischio sismico.

Ciò posto, i comproprietari vorrebbero realizzare i seguenti interventi:

• Coibentazione sulle parti comuni (Trainante), con isolamento esterno su parti riscaldate e isolamento della copertura su sottotetto non riscaldato;
• Coibentazione sulla singola unità immobiliare di proprietà dell’istante (Trainato);
• Installazione di pannelli fotovoltaici per servire tutte e 4 le unità con 2 impianti autonomi (Trainato), e l’integrazione di sistemi di accumulo;
• Sostituzione dei serramenti esistenti nelle singole unità (Trainato);
• Sostituzione delle chiusure oscuranti e delle schermature solari (Trainato);
• Installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici (Trainato);
• Interventi locali volti alla riduzione del rischio sismico (Trainante), che comportano miglioramenti ma non comportano il salto di classe;
• Interventi volti all’isolamento acustico delle facciate sulle parti comuni (Trainato);
• Sostituzione di serramenti e portoni d’ingresso negli ambienti non riscaldati delle singole unità (Trainato).

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L’istante chiede dunque al Fisco, ai fini dell’accesso al Superbonus 110%, in che modo debba essere considerato un edificio come quello descritto, composto da 2 abitazioni e 2 relative pertinenze.

In particolare, ci si chiede se l’edificio debba essere classificato come edificio plurifamiliare, oppure come condominio minimo.

Coibentazione con Superbonus 110%: solo su parti riscaldate

Il Fisco, in risposta al contribuente, si sofferma innanzitutto sugli interventi di coibentazione (installazione cappotto termico), che i due soggetti intendono eseguire sia in riferimento a parti riscaldate che non riscaldate.

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Si dispone che l’istante, per intervenire sulle parti riscaldate, potrà procedere con l’intervento di coibentazione delle facciate esterne nelle parti comuni beneficiando del Superbonus 110%.

Per quanto riguarda l’installazione del cappotto sulle facciate esterne non riscaldate, tale intervento non sarà accessibile al Superbonus 110% ma, nel rispetto di tutti gli altri requisiti, potrà accedere invece al Bonus Ristrutturazioni con aliquota al 50% ed una spesa massima di 96.000 euro.

Il Fisco specifica infatti che le due agevolazioni sono cumulabili, “a condizione che siano distintamente contabilizzate le spese riferite ai due diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna detrazione.”

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Condominio minimo o edificio plurifamiliare?

Riguardo invece a come debba essere considerato un edificio composto da 2 abitazioni e 2 pertinenze in riferimento all’applicazione del Superbonus 110%, il Fisco dispone quanto segue.

Si chiarisce che la classificazione delle unità immobiliari esula dalla competenze del Fisco, e si ricorda inoltre che per riconoscere la tipologia di edificio si debba tener conto unicamente del censimento al Catasto.

L’Agenzia ritiene in ogni caso che il fabbricato in questione possa essere considerato come “condominio minimo”, poiché nella documentazione integrativa presentata dallo stesso istante, l’edificio è considerato appunto un condominio.

In relazione al riconoscimento dei condomini infatti, quando non esistono criteri oggettivi, si deve considerare quanto sottoscritto o nel regolamento condominiale (se presente) o nell’atto di compravendita che ha portato alla costituzione del condominio (ovvero la prima abitazione venduta ad un altro soggetto).

Per approfondire leggi: “Condominio: come nasce, tipologie, normativa”

Si ricorda inoltre che l’obbligo che impone alle unità di essere funzionalmente indipendenti e di avere uno o più accessi autonomi dall’esterno è rilevante solo quando è riferito agli edifici unifamiliari o all’identificazione delle singole unità negli edifici plurifamiliari.

Tale criterio non ha invece alcuna importanza se riferito ai condomini.

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