Superbonus 110% e limiti di spesa: il Fisco chiarisce tutti i dubbi

Con una recentissima risposta ad interpello inerente il Superbonus 110%,  l’Agenzia delle Entrate torna sui suoi passi e ammette di aver fatto un grosso errore nella valutazione di un precedente interpello posto da un contribuente.

Anche se i chiarimenti arrivano solo adesso, in realtà, era già chiaro che ci fosse qualcosa che non andasse in quella risposta, in quanto dopo la sua pubblicazione e dopo la nascita dei primi dubbi, il Fisco decise di eliminarla direttamente dagli archivi pubblici del sito ufficiale.

Vediamo meglio che cosa è successo.

Superbonus 110%: il caso dell’edificio unifamiliare

La risposta ad interpello di cui parliamo è la 568 del 30 agosto 2021, che ad oggi è stata reinserita negli archivi, ma con le dovute modifiche. La trovate a questo link.

Tale interpello riguardava un contribuente comproprietario con un’altra persona fisica di un edificio unifamiliare composto da:

• 1 unità immobiliare residenziale in categoria A/3;
• 1 pertinenza di categoria C/6 (box auto);
• Ed 1 altra pertinenza accatastata in C/2 (magazzino).

L’istante allora affermò la volontà di eseguire sull’edificio degli interventi ammissibili al Superbonus 110%, volti sia alla riqualificazione energetica che alla riduzione del rischio sismico. In particolare, gli interventi appartenenti al ramo SuperEcobonus 110% erano i seguenti:

• Coibentazione dell’involucro esterno;
• Sostituzione della centrale termica;
• Sostituzione degli infissi;
• Installazione di impianto fotovoltaico e di sistemi di accumulo integrati.

Il soggetto mise inoltre in chiaro che, in seguito ai lavori, una parte del magazzino (ovvero dell’unità C/2) sarebbe stata interessata dal cambio di destinazione d’uso, al fine di realizzare una seconda unità residenziale da accatastare in A/3.

Alla luce di ciò, la domanda che l’istante rivolse all’Agenzia delle Entrate riguardava il calcolo dei limiti di spesa e delle unità da considerare al fine di beneficiare del Superbonus 110%.

Fisco: rettifica a quanto dichiarato in precedenza

La risposta del Fisco, come abbiamo già detto, fu però errata.

L’Agenzia infatti decretò che, nel caso presentato, il contribuente dovesse procedere al calcolo delle pertinenze come unità immobiliari indipendenti e a sé stanti.

In sostanza, si affermò che le pertinenze dovessero essere considerate sia nel calcolo delle unità ai fini dell’accesso al maxi-incentivo, sia nel calcolo dei massimali di spesa, come unità a parte.

Le disposizioni che regolamentano il Superbonus 110% però, stabiliscono tutt’altro, così come rettificato dalla stessa Agenzia delle Entrate con la nuova risposta ad interpello n. 765 del 9 novembre 2021, che va a modificare la precedente.

Dunque, com’è che funziona il calcolo dei limiti di spesa e delle unità immobiliari quando l’edificio presenta anche delle pertinenze?

Edifici unifamiliari: massimali, unità e pertinenze, come funziona

Gli edifici unifamiliari, che ricordiamo sono quelli composti da minimo 2 e massimo 4 unità, che sono interamente abitati da un solo nucleo familiare, contano le pertinenze come se fossero sempre integrate all’unità residenziale, anche se queste sono singolarmente accatastate.

In sostanza, per sapere se l’edificio unifamiliare può essere oggetto di interventi ammissibili al Superbonus 110%, nel calcolo delle unità non si considereranno le pertinenze in quanto il fabbricato si deve guardare nel suo complesso.

La stessa cosa varrà anche per i limiti di spesa, ovvero per i massimali concessi per ogni intervento. Per gli edifici unifamiliari infatti il processo è differente rispetto ai condomini.

Nei condomini infatti le pertinenze concorrono al calcolo del massimale di spesa, se sono accatastate autonomamente.

Negli edifici unifamiliari invece, il fabbricato si deve considerare nella sua interezza e quindi, anche per i massimali di spesa, si avrà un calcolo riferito all’intero edificio.

Leggi anche: “Superbonus 110% per unifamiliari: conta solo il censimento al Catasto”

Nel caso specifico presentato dall’istante quindi, i massimali di spesa da mettere in conto sono:

• 96.000 euro per gli interventi antisismici;
• 50.000 euro per la coibentazione;
• 30.000 euro per sostituire la centrale termica;
• 54.545 euro per la sostituzione degli infissi;
• 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto fotovoltaico.

Leggi anche: “Superbonus 110%: i massimali di spesa per tutti gli interventi”