Superbonus 110 in condominio minimo: quali scadenze seguire?

In merito all’usufrutto del Superbonus 110, come sappiamo, il condominio minimo rientra tra le tipologie di edificio che possono accedervi. Il condominio è inteso come “minimo” quando sono presenti da 2 a 8 proprietari, senza la necessità di alcun atto di formalizzazione.

In questi casi, i condomini che abitano nell’edificio non sono tenuti a nominare un amministratore né a possedere un regolamento condominiale.

Il condominio minimo tuttavia, seppure presenti caratteristiche molto differenti da quello che può essere inteso come un normale edificio condominiale, per quanto riguarda l’applicazione del Superbonus 110% segue esattamente le stesse regole.

Il punto è stato chiarito diverse volte dall’Agenzia delle Entrate. Spesso però, le differenti caratteristiche che emergono quando si analizza ogni caso singolarmente tendono a portare alla luce molti dubbi sull’applicazione del Superbonus 110 in un condominio minimo.

Leggi anche: “Superbonus in condominio minimo: demo-ricostruzione, spese, limiti, chiarimenti”

Approfondiamo di seguito.

Superbonus 110 in condominio: demo-ricostruzione con accorpamento

L’argomento di oggi è stato trattato di recente dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 40 del 21 gennaio 2022.

Qui l’istante è una persona fisica che afferma di aver sottoscritto con il coniuge un contratto preliminare di compravendita per due unità immobiliari in categoria A/4 site all’interno dello stesso edificio.

L’edificio, composto esclusivamente da quelle due unità, in seguito alla firma del contratto definitivo vedrà i due coniugi diventare proprietari singolarmente di un’unità a testa, andando a costituire così un condominio minimo.

I coniugi sostengono di voler conseguire degli interventi edilizi nell’edificio al fine di demolirlo e ricostruirlo interamente, per poi accorpare i due appartamenti in un’unità immobiliare unica, con conseguente fusione catastale.

Trattandosi di interventi edilizi ammissibili al Superbonus 110, l’istante chiede al Fisco:

• Se sia possibile per loro sostenere spese agevolabili fino alla data del 31 dicembre 2022, visto che le due unità saranno accorpate solo in seguito ai lavori e visto che in tema di Superbonus 110 bisogna considerare lo stato dell’edificio nella condizione pre-interventi;
• Se i termini di scadenza previsti per il Superbonus 110 debbano riferirsi solo al sostenimento delle spese agevolabili oppure anche alle tempistiche per la realizzazione degli interventi edilizi.

Scadenze Superbonus 110: unifamiliare o condominio minimo?

In risposta all’istante, il Fisco fa presente che la nuova Legge di Bilancio 2022 ha disposto dei nuovi termini di scadenza per l’utilizzo del Superbonus 110, che sono differenti a seconda ai soggetti che intendono beneficiarne.

La data di scadenza sopra citata, ovvero il 31 dicembre 2022, si riferisce all’usufrutto del Superbonus 110 per gli interventi effettuati dalle persone fisiche su unità singole oppure edifici unifamiliari.

In base a quanto disposto dalla Manovra 2022, questa tipologia di beneficiari può usufruire del maxi-incentivo fino al 31 dicembre 2022 se, alla data del 30 giugno 2022, è stato presentato almeno il primo SAL che corrisponde al 30% di lavori eseguiti.

Il caso presentato dall’istante però non può essere accostato a questi termini di scadenza, in quanto trattasi appunto di un condominio, seppure sia minimo e con soli 2 proprietari.

I condomini minimi infatti devono seguire i nuovi termini di scadenza del Superbonus 110 stabiliti per gli edifici condominiali, ovvero:

• Fino al 31 dicembre 2023 con aliquota al 110%;
• Dal 1° gennaio 2024 al 31 dicembre 2024, con aliquota al 70%;
• Dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2025, con aliquota al 65%.

Questa tipologia di casi in particolare spesso tende a far emergere molti dubbi. Infatti, se è vero che allo stato pre-interventi le due unità sono divise e quindi abbiamo di fronte un condominio minimo, dall’altra parte però c’è l’intenzione di accorpare le due unità.

Essendo quindi l’edificio composto da due sole unità, in seguito alla fusione delle stesse, l’edificio diventerà appunto un edificio unifamiliare, destinato all’abitazione di un solo nucleo.

Tuttavia, come prospettato dall’istante, per quando riguarda l’applicazione del Superbonus 110% bisogna considerare l’edificio nella sua condizione pre-interventi, e quindi senza dubbio come “condominio minimo” con due proprietari.

Leggi anche: “Superbonus 110%: nuove scadenze, tutte le modifiche 2022-2025”

Superbonus 110: i termini si riferiscono solo alle spese

I coniugi potranno dunque, nel rispetto di tutti gli altri requisiti, conseguire spese agevolabili fino alla data del 31 dicembre 2025, anche se con décalage dell’aliquota come abbiamo visto sopra.

Per quanto riguarda poi il secondo quesito, ovvero se le scadenze debbano riferirsi al sostenimento delle spese o anche alla realizzazione degli interventi, il Fisco chiarisce che i termini di scadenza si riferiscono esclusivamente alle spese da sostenere.

Tutti i pagamenti relativi alle spese ammissibili al Superbonus 110 dovranno essere conseguiti entro le scadenze descritte. Per quanto riguarda invece l’effettiva realizzazione degli interventi, non esiste alcuna imposizione in tal senso, per cui le date sopra citate non saranno da prendere in considerazione.

Nonostante ciò comunque, il Fisco ricorda un altro punto disposto dalla normativa, ovvero che per accedere al Superbonus 110 è necessario che gli interventi edilizi vengano effettivamente realizzati e completati.

Si fa presente che il rispetto di tali condizioni sarà oggetto di controllo da parte dell’Amministrazione finanziaria.