Superbonus 110%: Cambio Zona pre/post interventi, come funziona davvero

Con tre recentissime risposte ad interpello, l’Agenzia delle Entrate spiega nuovamente come si procede per beneficiare del Superbonus 110% nel caso in cui un Comune sia passato da una Zona sismica ad un’altra.

Visto appunto che l’ultimo aggiornamento delle Zone di rischio sismico è avvenuto ad aprile 2021, si può dire che questo sia un tema caldo che necessita ancora di numerosi chiarimenti.

Nella stessa giornata il Fisco si è occupato di rispondere a tre interpelli molto simili tra loro sull’usufrutto del Superbonus 110% in caso di cambio della zona sismica. Come noterete però, gli stessi interpelli presentano anche delle sostanziali differenze che senza dubbio ci aiutano a chiarire meglio che cosa accade quando gli stessi temi vengono trattati in diverse casistiche.

Approfondiamo di seguito.

Superbonus 110%: Sismabonus Acquisti e passaggio Zona sismica

La risposte ad interpello di cui parliamo sono le seguenti:

• 770 del 10 novembre 2021;
• 772 del 10 novembre 2021;
• 773 del 10 novembre 2021.

Il tema trattato nelle tre risposte è appunto l’usufrutto del maxi-incentivo per gli interventi legati al Sismabonus 110% e al Sismabonus Acquisti 110% nel caso in cui l’immobile oggetto di lavori sia passato da una Zona all’altra del rischio sismico.

Stavolta trattiamo però anche un tema specifico molto diverso, che riguarda le tempistiche di fine lavori per poter beneficiare del Superbonus 110%.

Sismabonus Acquisti: atto agevolabile deve avvenire a Cambio Zona già concluso

Il primo interpellante è un’impresa di costruzioni che rappresenta di aver acquistato un edificio il cui Comune di ubicazione era classificato in Zona 4 del rischio sismico fino a marzo 2021.

Con l’aggiornamento delle zone sismiche avvenuto ad aprile, il Comune è stato trasferito dalla Zona 4 alla Zona 3, e dunque gli immobili attualmente possono accedere alle detrazioni fiscali di cui al Sismabonus e Super Sismabonus 110%.

La società chiede se sia possibile per i futuri acquirenti delle unità immobiliari presenti nell’edificio beneficiare del Sismabonus Acquisti 110%, tenendo conto che:

1. Il titolo edilizio per gli interventi è stato rilasciato dopo il 1° gennaio 2017;
2. La data dei rogiti è successiva alla data del Cambio Zona;
3. L’asseverazione di rischio sismico viene depositata prima dei rogiti.

La risposta delle Entrate è affermativa, ma ovviamente è necessario che anche tutti gli altri requisiti (non citati dall’istante) risultino essere in regola. In questo presupposto, si dispone che è fondamentale quanto sottolineato dalla società in riferimento alle tempistiche.

In sostanza, i futuri acquirenti non avrebbero potuto beneficiare del Superbonus 110% per l’acquisto di immobili costruiti con criteri antisismici e venduti dalla società istante, se:

1. Il titolo edilizio per gli interventi eseguiti a partire dal 1° gennaio 2021 fosse stato rilasciato prima del 1° gennaio 2017;
2. La vendita degli immobili fosse stata ufficializzata prima del Cambio di Zona sismica;
3. La società non avesse depositato l’asseverazione di rischio sismico prima della vendita ufficiale.

Il secondo punto ci porta anche alla conclusione che, riguardo invece agli interventi ammissibili al Sismabonus 110%, non saranno agevolabili i lavori effettuati prima del Cambio della Zona sismica, ovvero quando il Comune ricadeva ancora in Zona 4.

Si tratta di un punto molto importante, che viene riconfermato e spiegato più approfonditamente nella seconda risposta ad interpello. Ne parliamo di seguito.

Leggi anche: “Superbonus 110%: il titolo edilizio è valido dal 1° gennaio 2017”

Passaggio Zona a lavori già ultimati: chiarimenti su date e interventi

La seconda risposta ad interpello tratta un caso molto simile al precedente. Anche qui l’istante è un’impresa di costruzioni che intende vendere le unità residenziali presenti in un fabbricato, demolito e poi ricostruito in chiave antisismica.

Nel farlo, chiaramente, la società vorrebbe che i futuri acquirenti potessero beneficiare del Superbonus 110% (ramo Sismabonus Acquisti 110%).

L’istante rappresenta che il Comune di ubicazione degli immobili, in seguito all’aggiornamento delle Zone sismiche, è passato dalla Zona 4 alla Zona 2, e che il Permesso di Costruire è stato rilasciato a novembre 2017.

La società afferma che quasi tutti i lavori relativi al fabbricato sono stati conclusi a ottobre 2019, e che rimane da ultimare una sola unità dell’edificio. Riguardo invece all’asseverazione del rischio sismico, questa non è mai stata presentata in quanto prima il Comune non poteva beneficiare delle agevolazioni.

Leggi anche: “Superbonus 110% e asseverazione tardiva: novità e ultimi chiarimenti”

L’Agenzia delle Entrate dispone che, nel caso presentato, tutti i futuri acquirenti delle unità immobiliari, nel rispetto delle condizioni richieste, potranno beneficiare del Superbonus 110% per il futuro acquisto.

Questo perché qui bisogna considerare il fabbricato nella sua interezza e, sebbene nella maggior parte delle unità siano conclusi i lavori prima della data di Cambio Zona, in realtà ci sono ancora degli interventi da ultimare. A nulla rileva il fatto che gli interventi ancora da eseguire riguardino una sola unità, perché appunto il progetto dei lavori si riferiva all’intero fabbricato.

C’è da sottolineare inoltre che è fondamentale il fatto che il Permesso di Costruire sia stato ottenuto, per i lavori svolti nell’intero fabbricato, dopo il 1° gennaio 2017.

Per tali motivi, i futuri acquirenti delle unità immobiliari potranno beneficiare del Super Sismabonus Acquisti 110%, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste. A proposito di questo, si ricorda infine che la società dovrà presentare l’asseverazione di rischio sismico prima che gli immobili vengano ufficialmente venduti, altrimenti il diritto all’agevolazione sarà negato.

Superbonus 110% e Sismabonus Acquisti: se il passaggio avviene a lavori conclusi

Nella terza risposta ad interpello riguardante l’usufrutto del Superbonus 110% per gli immobili che sono passati dalla Zona 4 alla Zona 3, ci troviamo di fronte al caso opposto rispetto ai precedenti.

Qui l’istante rappresenta che i lavori edilizi sono stati conclusi in data antecedente al Cambio di Zona sismica. Dunque tutti gli interventi sono stati effettuati e conclusi quando l’immobile ricadeva ancora in Zona 4, non agevolabile con il Sismabonus Acquisti 110%.

Il Fisco precisa infatti che ai fini dell’usufrutto delle agevolazioni: “è necessario […] che gli interventi edilizi non siano ancora terminati al momento del passaggio alla classe sismica 3”.

Visto il fatto che, nel terzo caso presentato, l’interpellante rappresenta che i lavori sono stati conclusi nel luglio 2020, mentre il Cambio di Zona si è verificato ad aprile 2021, i futuri soggetti che acquistano gli immobili venduti dalla società istante non potranno beneficiare di alcuna agevolazione.

Per conoscere tutti gli aggiornamenti riguardanti il futuro del Superbonus 110% nel 2022, leggi: “Superbonus 110%: proroga solo Condomini, scadenze, limiti ISEE, cosa sappiamo”

Per conoscere gli approfondimenti apportati alle agevolazioni dal DL Anti-Frode, leggi: “Superbonus 110%, Decreto Anti-Frode: cosa prevede, tutte le misure”