Mutuo, detrarre interessi su immobile in locazione: quando è concesso

In base a quanto stabilito dal nostro ordinamento giuridico, esiste la possibilità di portare in detrazione gli interessi passivi (e gli oneri accessori) relativi alla stipula di un mutuo per l’acquisto di un unità immobiliare.

La detrazione prevede un’aliquota fissa pari al 19% delle spese sostenute, ma chiaramente ci sono dei requisiti obbligatori che devono essere rispettati.

Ma quali sono realmente le condizioni e i criteri da considerare? Quand’è che si applica o meno la detrazione? È possibile detrarre interessi passivi su un immobile concesso in locazione a terzi?

Di seguito risponderemo a queste domande analizzando un recente quesito posto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate.

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Mutuo, detrarre interessi: l’immobile dev’essere Prima Casa

Il caso di oggi, pubblicato sul portale FiscoOggi, riguarda appunto un contribuente che afferma di avere contratto in passato un mutuo per l’acquisto di un’abitazione, per il quale usufruisce della detrazione per gli interessi passivi.

Ad oggi, egli sostiene di aver dovuto lasciare tale abitazione per trasferirsi in un altro Comune per motivi di lavoro. Fa sapere che l’abitazione è stata attualmente concessa in locazione a terzi, e chiede dunque al Fisco se sia possibile continuare a beneficiare della detrazione per gli interessi passivi.

La detrazione per interessi passivi al 19%, come sappiamo, prevede il rispetto di alcune condizioni imprescindibili. Una tra queste richiede che l’immobile acquistato sia adibito a Prima Casa, e che quindi diventi la dimora abituale in cui il beneficiario e/o i suoi familiari vivano stabilmente.

Ma che cosa accadrebbe se il richiedente si trovasse nella condizione di dover abbandonare quella casa per la quale sta usufruendo della detrazione sugli interessi passivi del mutuo?

Detrazione interessi passivi mutuo per acquisto: come funziona

Per rispondere a questa domanda dobbiamo far riferimento a quanto stabilito dalla normativa che regolamenta il sistema della detrazione degli interessi passivi per l’acquisto di un’abitazione, ovvero all’art. 15, comma 1, lettera b) del TUIR, così come modificato dalla Legge di Bilancio 2021.

L’agevolazione per gli interessi passivi relativi al mutuo prevede una detrazione dall’imposta lorda, con aliquota pari al 19% su un importo massimo di 4.000 euro.

La detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione principale per il richiedente e/o per i suoi familiari. L’acquisto dell’abitazione deve avvenire al massimo un anno prima oppure al massimo un anno dopo rispetto alla data in cui viene stipulato il contratto di mutuo.

Nel caso in cui l’abitazione, al momento della firma dell’atto definitivo di compravendita, sia concesso in locazione a terzi, e quindi non sia disponibile al fine di essere adibito ad abitazione principale per il nuovo nucleo, si procede come segue.

L’acquirente sarà tenuto, entro 3 mesi dall’acquisto, a notificare al locatario un atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione. Dopodiché, dal momento in cui l’abitazione viene liberata, il nuovo acquirente avrà 1 anno di tempo per trasferire la sua residenza nella nuova casa e adibirla ad abitazione principale.

Nel caso in cui invece l’immobile acquistato venga correttamente adibito a dimora abituale dal nuovo acquirente ma poi, per qualsivoglia motivo, egli si trovasse a doversi trasferire altrove, la detrazione per gli interessi passivi del mutuo sarà fruibile fino alla conclusione del periodo d’imposta in cui è stata modificata la residenza del soggetto.

In altre parole, trascorso l’anno d’imposta in corso al momento dell’avvenuta variazione, egli non potrà più detrarre gli interessi passivi relativi al mutuo.

Mutuo, detrarre interessi su immobile in locazione: le eccezioni

Attenzione però, perché la regola descritta sopra non vale per tutti i beneficiari.

Ci sono alcuni casi in cui infatti il soggetto può continuare ad usufruire della detrazione sugli interessi passivi del mutuo anche dopo che ha spostato la sua residenza altrove.

Ciò è concesso esclusivamente se:

• Il trasferimento è dovuto a motivi di lavoro (anche nel caso in cui il soggetto si trasferisse in un Comune limitrofo a quello in cui si trova la sede di lavoro);
• Il soggetto è dovuto ricoverarsi in forma permanente in istituti di ricovero o sanitari.

Tuttavia, in entrambi i casi, c’è da considerare una possibile condizione legata ai contratti di locazione, che si applica in maniera differente in base al caso.

Ovvero, nel caso in cui il trasferimento avvenisse per motivi di lavoro e l’immobile fosse successivamente dato in affitto a terzi, allora il soggetto potrebbe continuare ad usufruire della detrazione sugli interessi passivi del mutuo.

Se invece il trasferimento fosse dovuto al secondo scenario (ricovero permanente), al contrario, il soggetto potrà continuare a beneficiare della detrazione a patto che l’immobile non venga concesso in locazione a terzi.

In conclusione, l’istante protagonista del caso visto sopra potrà continuare a fruire della detrazione, anche se l’unità è stata successivamente concessa in locazione a titolo oneroso, semplicemente perché il suo trasferimento è dipeso da motivi di lavoro.

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