Le spese condominiali sono detraibili?

Uno dei quesiti ricorrenti, con riferimento alle spese condominiali, riguarda la possibilità o meno di detrarre i costi sostenuti nella dichiarazione dei redditi.

Secondo quanto previsto dalla normativa vigente, attualmente alcune categorie di spese condominiali relative all’annualità 2020 possono essere scaricate nel modello 730/2021.

Tuttavia, non tutte le spese condominiali sono detraibili, ma solo quelle inerenti alla ristrutturazione di parti comuni dell’edificio, manutenzione ordinaria oppure straordinaria.

Rientrano nel novero delle spese condominiali ammissibili alla detrazione anche gli interventi di riqualificazione energetica dello stabile e le opere antisismiche.

Quali spese condominiali portare in detrazione nel 730/21

Per portare le spese condominiali in detrazione, nella dichiarazione dei redditi, è necessario conservare e presentare al CAF, o al professionista abilitato, tutta la documentazione che fa riferimento ai costi sostenuti per i lavori nelle parti comuni del condominio.

In genere, l’amministratore di condominio invia ai singoli condomini le fatture per gli interventi effettuati dall’impresa.

La documentazione può essere inoltrata anche in via telematica e deve essere tenuta a disposizione in caso di controlli, anche da coloro che predispongono la dichiarazione dei redditi online, attraverso l’utenza SPID.

Per quanto attiene le categorie di spese che è possibile portare in detrazione in sede di 730/21, le percentuali differiscono in funzione della tipologia di costi sostenuti.

Considerando le spese condominiali sostenute nel corso dell’anno fiscale 2020, sono considerate ammissibili, nella dichiarazione dei redditi del 2021, quelle che si riferiscono alle seguenti tipologie:

• costi per interventi di ristrutturazione, intesi sia nel senso di manutenzione ordinaria, sia per opere straordinarie, legate a parti comuni nell’edificio condominiale;
• interventi classificati come riqualificazione energetica;
• opere connesse al ripristino del verde nelle aree comuni del condominio;
• interventi antisismici.

Vi sono, accanto alle spese condominiali detraibili, alcuni costi, in particolare quelli connessi alla gestione ordinaria, che non possono essere scaricati in sede di dichiarazione dei redditi.

I costi di gestione ordinaria riguardano tutte le spese che gli inquilini sostengono con cadenza periodica e, in particolare, quelle legate alla pulizia delle parti comuni, per il mantenimento della portineria e gli emolumenti del personale addetto al servizio di portierato, i costi per il riscaldamento e la manutenzione dell’ascensore.

La percentuale di detrazione delle spese condominiali detraibili

Dopo aver verificato la possibilità o meno di detrarre le spese condominiali nella dichiarazione dei redditi, la fase successiva riguarda la quantificazione di tale detrazione.

In base alla normativa vigente, ogni condomino ha la possibilità di usufruire delle detrazioni fiscali, per i costi sostenuti nel corso del 2020, entro i limiti delle quote di spesa spettanti, e purché il versamento di tali quote risulti regolare.

Le percentuali delle detrazioni differiscono in funzione delle diverse categorie di interventi, e in particolare a:

• opere di riqualificazione energetica:
• lavori di manutenzione, intesa come ordinaria, straordinaria, ripristino conservativo o restauro su aree comuni del condominio;
• lavori di ristrutturazione edilizia, eseguiti sulle parti comuni del condominio.

Per chiarire il concetto di interventi sulle parti comuni ammessi alle detrazioni fiscali e conoscere tutti gli adempimenti cui privati e professionisti sono tenuti nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, è utile consultare la guida fornita dall’Agenzia stessa, con i dati aggiornati al 2021.

Come portare in detrazione le spese condominiali versate nel 2020

Per detrarre le spese condominiali sostenute nel 2020, i condomini, gli inquilini che pagano il canone di locazione e gli usufruttuari, ossia gli aventi diritto alla detrazione, devono specificare, nel quadro E del modello 730/21, l’ammontare dei costi sostenuti, la categoria di spese e il rateo annuale che sarà portato in detrazione.

Per quanto riguarda l’amministratore, questi dovrà provvedere a inoltrare la comunicazione telematica all’Agenzia delle Entrate, con il dettaglio dei costi sostenuti e la categoria a cui tali spese si riferiscono.

Inoltre, l’amministratore deve rendicontare i singoli interventi a carico di ciascun condomino, con le rispettive quote di spesa per unità immobiliare.

Per inviare le comunicazioni in modalità telematica all’Agenzia delle Entrate è possibile utilizzare i servizi gratuiti Fisconline ed Entratel, oppure rivolgersi ai professionisti abilitati.

Un esempio di detrazione fiscale di spese condominiali

Ipotizzando che un condominio abbia sostenuto spese per interventi di ristrutturazione condominiale per 50.000 euro, la detrazione fiscale spettante per legge è pari al 50% dell’importo.

Quindi, il tetto massimo detraibile è pari alla metà di 50.000 euro, con un risultato di 25.000 euro.

Volendo stabilire la quota detraibile a favore di uno dei condomini, che possiede la proprietà condominiale per 100 millesimi, l’importo da portare in detrazione è di 2.500 euro, risultato di 25.000×100/1000.

Considerando che il beneficio fiscale può essere fruito suddividendo l’importo di 2.500 euro in 10 rate di pari importo, ogni anno il condomino in oggetto potrà portare in detrazione 250 euro.

Cosa accade se l’immobile oggetto dei lavori di ristrutturazione risulta intestato a più soggetti, ma il bonifico “parlante” è eseguito da uno solo di questi?

Affinché anche gli altri comproprietari, se hanno partecipato alla spesa, possano detrarre i costi sostenuti, è necessario che nella fattura siano indicati i rispettivi contributi.

Compiti e responsabilità dell’amministratore

Per consentire ai condomini di beneficiare effettivamente delle detrazioni fiscali, l’amministratore di condominio è tenuto a rispettare alcuni adempimenti.

In primo luogo, questi deve eseguire un bonifico dal conto corrente del condominio, con le modalità previste dalla legislazione vigente.

Nei dettagli del bonifico dovranno essere indicati alcuni dati obbligatori, tra cui il codice fiscale del condominio, la partita IVA del beneficiario e la causale, in armonia con quanto disposto dal DPR 917/1986, all’art. 16bis.

Inoltre, l’amministratore dovrà compilare una dichiarazione, che indica gli importi realmente versati dai singoli condomini per le spese detraibili.

Infine, segue l’inoltro telematico all’Agenzia delle Entrate, con l’elenco delle opere effettuate e le quote spettanti a ciascun condomino.

La documentazione riguardante gli interventi condominiali, le fatture e le ricevute di invio telematico all’Agenzia delle Entrate dovranno poi essere conservate dall’amministratore per 10 anni ed esibite in caso di controlli.

Obblighi e diritti dei condomini

Per quanto riguarda i doveri dei condomini, la condizione necessaria per usufruire delle detrazioni fiscali è quella di saldare regolarmente le spese relative agli interventi sulle parti comuni.

Dopo aver eseguito il pagamento, il condomino può inviare richiesta all’amministratore di un’attestazione che riporti il saldo di quanto dovuto. Sul documento devono essere indicati la quota di competenza, la data del versamento e la specifica menzione delle spese condominiali detraibili.