IMU sulla seconda casa disabitata e inabitabile: si paga?

L’imposta municipale unica (IMU) rappresenta uno degli obblighi fiscali più significativi per i possessori di immobili in Italia. La distinzione tra l’abitazione principale, esente dall’IMU a meno che non rientri nelle categorie di lusso, e le altre tipologie di immobili, sottolinea l’importanza di comprendere nel dettaglio chi è tenuto al pagamento dell’Imu e in quali circostanze.

Particolarmente interessante è la questione dell’IMU sulla seconda casa, specie quando questa è disabitata. La recente giurisprudenza e le normative fiscali offrono spunti per interpretazioni e applicazioni che possono incidere notevolmente sulle obbligazioni fiscali dei proprietari.

Questo articolo mira a chiarire i contorni di tale obbligo tributario, esplorando le condizioni di inagibilità o inabitabilità degli immobili e le situazioni in cui è possibile beneficiare di esenzioni o riduzioni dell’imposta.

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Cos’è l’IMU e chi è tenuto al pagamento

L’IMU, o imposta municipale unica, è una tassa applicata agli immobili posseduti, la cui aliquota e base imponibile variano in funzione delle caratteristiche dell’immobile e del comune in cui questo si trova. Introdotto per fornire entrate comunali, l’IMU si configura come un tributo locale che sostituisce in parte le precedenti imposte sugli immobili.

Categorie di immobili soggetti all’Imu

I proprietari di immobili diversi dalla “prima casa”, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie di lusso (A/1, A/8, A/9), sono tenuti al pagamento dell’IMU. Sono inclusi in questa categoria:

• Fabbricati utilizzati come seconde case;
• Immobili ad uso diverso dall’abitazione, come negozi o uffici;
• Terreni agricoli e aree fabbricabili.

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Soggetti obbligati

Non solo i proprietari, ma anche coloro che detengono diritti reali sugli immobili (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) sono tenuti al pagamento.

Situazioni particolari, come la concessione di abitazioni di lusso a seguito di separazione o divorzio, o la locazione finanziaria (leasing), implicano l’obbligo di pagamento dell’Imu anche per soggetti diversi dai diretti proprietari.

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Esenzioni e riduzioni: la questione dell’IMU sulla seconda casa

Un tema di grande rilevanza per i contribuenti riguarda le condizioni sotto le quali è possibile beneficiare di esenzioni o riduzioni sull’IMU per la seconda casa. La normativa fiscale prevede specifiche situazioni in cui l’imposta può non essere dovuta o essere ridotta, contribuendo a modulare l’onere fiscale in base a circostanze particolari.

Seconda casa e esenzione dall’IMU

La sentenza n. 209 del 3 ottobre 2022 della Corte Costituzionale ha introdotto un importante principio: l’IMU sulla seconda casa non è dovuta nel caso in cui l’immobile sia utilizzato come abitazione principale da uno dei coniugi, ad esempio per motivi di lavoro.

Questa sentenza ha ampliato la definizione di abitazione principale, considerando come tale il luogo dove il soggetto passivo dell’imposta ha la sua residenza anagrafica e dimora abituale, indipendentemente dalla situazione degli altri membri della famiglia.

Per beneficiare di tale esenzione, è necessario dimostrare la reale abitazione in entrambi gli immobili e la legittimità delle residenze separate.

Inagibilità e inabitabilità: riduzione dell’IMU

Un altro aspetto di grande interesse è rappresentato dalla possibilità di dimezzare l’IMU per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati. Per accedere a questa riduzione, è essenziale che l’immobile rispetti contemporaneamente due condizioni: deve essere effettivamente inagibile o inabitabile e non deve essere utilizzato in alcun modo (né come abitazione né per altri scopi).

L’inagibilità o l’inabitabilità dell’immobile deve essere accertata da una perizia dell’ufficio tecnico comunale o da una dichiarazione sostitutiva di un tecnico abilitato.

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La documentazione necessaria per le riduzioni

Per poter beneficiare delle riduzioni o delle esenzioni dell’IMU, i contribuenti devono presentare specifica documentazione che attesti le condizioni di inagibilità, inabitabilità o l’uso dell’immobile come abitazione principale in casi particolari. La corretta presentazione di queste prove è fondamentale per accedere agli sgravi fiscali previsti dalla legge.

Prove dell’abitazione principale

Nel caso di esenzione dell’IMU per la seconda casa utilizzata come abitazione principale da uno dei coniugi, è necessario presentare documenti che comprovino sia la residenza anagrafica che la dimora abituale nel secondo immobile.

Questi possono includere attestazioni di residenza, bollette delle utenze domestiche che dimostrino i consumi effettivi e documenti che attestino la presenza del nucleo familiare, come la scelta del medico di base.

Documentazione per inagibilità o inabitabilità

Per la riduzione dell’IMU su fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili, è richiesta una perizia tecnica che certifichi lo stato dell’immobile. Tale perizia può essere redatta dall’ufficio tecnico comunale o da un tecnico abilitato, a spese del proprietario. In alternativa, è possibile presentare una dichiarazione sostitutiva che attesti le condizioni di inagibilità o inabitabilità, sempre supportata da adeguata documentazione tecnica.

La presentazione di queste prove è un passo cruciale per garantire il riconoscimento delle agevolazioni fiscali sull’IMU, evitando contenziosi e disguidi con l’amministrazione comunale. Pertanto, è consigliabile affidarsi a professionisti del settore per la preparazione e la presentazione della documentazione necessaria.