Il condominio è sostituto d’imposta: cosa significa?

La legge 449/1997 ha introdotto la disciplina secondo la quale anche il Condominio diviene, in talune occasioni, sostituto d’imposta.

In questo articolo illustreremo il significato di tale designazione e quali sono gli oneri in capo al Condominio.

Sostituto d’imposta

Il sostituto di imposta è un soggetto che esegue il versamento dei contributi al fisco, per conto terzi. Ad esempio, è sostituto di imposta il datore di lavoro, il quale trattiene dallo stipendio le tasse che il dipendente è tenuto a versare allo Stato in qualità di contribuente.

Quindi, in questo panorama si hanno tre soggetti:

1. chi è tenuto al versamento dei contributi;
2. chi esegue materialmente il pagamento;
3. il soggetto verso il quale devono essere versati gli importi erariali (Stato, Enti regionali o locali, professionisti).

In relazione alla materia condominiale, il Condominio, in persona dell’amministratore, diviene sostituto di imposta, ovvero soggetto obbligato al versamento delle imposte allo Stato (o ad altro ente), per conto terzi, nel caso in cui nomini un professionista per l’esecuzione di lavori presso i locali del Condominio, o incarichi un professionista per lo svolgimento di pratiche (quali, avvocati, geometri, ingegneri, ecc.).

L’importo che dovrà essere versato dal Condominio e, per esso, dal suo amministratore, corrisponderà ad una percentuale da calcolare sull’imponibile della fattura per la prestazione eseguita dal terzo.

Ad esempio, nel caso in cui il Condominio debba incaricare un avvocato, per la sua difesa in giudizio, a conclusione, dovrà corrispondere al legale l’importo richiesto dallo stesso, oltre a provvedere al versamento della ritenuta d’acconto, tramite modello F24.

In questo modo, il compenso del professionista risulterà al netto dell’IRPEF, in quanto già versata dal soggetto terzo (Condominio).

Il Condominio, che provvede al versamento per conto terzi, diviene così sostituto d’imposta mentre, il soggetto per conto del quale è stata versata (anticipatamente) la tassa sul reddito (IRPEF), mediante versamento diretto allo stato con modello F24, risulta essere il sostituito.

Quale è la funzione del sostituto d’imposta

La figura del sostituto d’imposta nasce nel 1973, con la legge n. 600, e trova origine dall’esigenza dello Stato di avere una garanzia certa circa il versamento delle imposte da parte dei contribuenti.

Ed è per questo che è stata pensata la figura del sostituto d’imposta, soggetto terzo rispetto al rapporto tra Stato e contribuente.

Infatti, per avere la certezza circa l’effettivo pagamento, lo Stato ha pensato di far ricadere l’onere del versamento delle tasse in capo al soggetto che paga la prestazione al sostituito.

Pertanto, il sostituto d’imposta, essendo obbligato al versamento delle imposte, trattiene dal corrispettivo lordo spettante al sostituito una percentuale del compenso che andrà a riversare nelle casse dello Stato.

Come si diventa sostituto d’imposta

Il Condominio è un soggetto giuridico e in quanto tale per operare necessita di essere dotato di codice fiscale.

Proprio come una società, un ente o un soggetto fisico, anche il Condominio, regolarmente registrato alla Agenzia delle Entrate, dovrà presentare tutte le dichiarazioni annuali circa lo stato economico dello stesso, quindi, oltre a versare le ritenute d’acconto a favore dei terzi prestatori d’opera, sarà tenuto alla presentazione della dichiarazione dei redditi e del modello 770 e al rilascio delle certificazioni uniche per i corrispettivi pagati a terzi durante l’anno.

Che cos’è la ritenuta d’acconto e quale è la percentuale da versare

La ritenuta d’acconto è una parte di corrispettivo trattenuta dal sostituto di imposta all’atto del pagamento di una fattura per prestazioni erogate da soggetti terzi.

La percentuale relativa a questa ritenuta, in sede di dichiarazione dei redditi, risulterà quale anticipo effettuato dal soggetto prestatore d’opera che il Condominio ha pagato, ovvero tassazioni che il professionista è tenuto a versare allo stato in relazione al compenso ricevuto.

Prendiamo l’esempio del Condominio che incarica un geometra per l’espletamento di alcune pratiche edilizie: il professionista, una volta portato a termine il suo incarico, inoltra la fattura al Condominio, il quale provvede al saldo della stessa e al versamento della ritenuta d’acconto con modello F24.

La percentuale che il Condominio dovrà versare nel caso in cui rivesta il ruolo di sostituito d’imposta corrisponde al 4% dell’imponibile dichiarato in fattura del professionista, in relazione a contratti di appalto di opere o servizi praticati nell’esercizio di impresa e per corrispettivi relativi ad attività commerciali non esercitate abitualmente.

Secondo quanto riportato sul sito dell’Agenzia delle Entrate, il Condominio non è tenuto a versare le ritenute d’acconto se l’ammontare non è superiore ai 500 euro. Quindi, non vige la scadenza mensile entro il sedicesimo giorno, in quanto il Condominio, proprio in virtù di tale eccezione, deve provvedere al versamento delle ritenute d’acconto operate entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno (pertanto, la scadenza dell’F24 è semestrale e non mensile).

Ad ogni modo, se anche durante il primo semestre non è stato raggiunto l’importo di 500,00 di ritenute da versare, il Condominio potrà provvedere al versamento unico entro la seconda data, quella del 20 dicembre di ogni anno.

Nel caso in cui il Condominio, e per esso il suo amministratore, non esegua il versamento alle scadenze prestabilite, il relativo onere ricadrà in capo ai singoli condomini.

In sostanza, qualora l’amministratore non abbia provveduto al versamento delle ritenute d’acconto, saranno i singoli proprietari a doversi fare carico di tali incombenti, in quanto ritenuti solidalmente obbligati verso il fisco e verso i professionisti che hanno prestato la loro opera a favore del Condominio.

Come si versa la ritenuta d’acconto

Il versamento della ritenuta d’acconto deve avvenire esclusivamente in modalità telematica, attraverso la presentazione dell’apposito modulo previsto dall’Agenzia delle Entrare, l’F24.

Per modalità telematica si intende che il modello può essere pagato tramite un istituto bancario, con modalità home banking, oppure sul sito dell’Agenzia delle Entrate (Entratel), mediante addebito diretto sul conto corrente del Condominio che esegue il versamento (in questo ultimo caso, il sistema richiederà l’indicazione del codice IBAN sul quale addebitare la somma relativa alle ritenute d’acconto che si devono versare).

L’F24 è un modello di versamento impiegato per il versamento di svariati tributi, i quali vengono identificati attraverso specifici codici tributi.

Il codice relativo alla ritenuta d’acconto non è sempre lo stesso, ma cambia in base alla natura del soggetto percipiente.

All’interno del modello, infatti, andrà indicato il codice 1019 nel caso in cui il versamento si riferisca a soggetti passivi IRPEF; oppure il codice 1020 se la fattura sulla quale viene operata la ritenuta è stata emessa da soggetti passivi IRES.