Fabbricato in costruzione: imposte e IVA per vendita a lavori in corso

La cessione di un fabbricato in fase di costruzione, accatastato ancora come “terreno edificabile”, sarà interessata dal trattamento fiscale previsto appunto per tale categoria. Pertanto l’IVA e le imposte dovranno essere pagate in misura ordinaria.

Questo quanto chiarito di recente dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 365 del 6 luglio 2022.

Approfondiamo di seguito.

Fabbricato in costruzione: regime fiscale da applicare

Nel caso di oggi, a scrivere alle Entrate è un professionista che rappresenta di essere stato incaricato della vendita di un fabbricato, del quale è anche custode, nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare disposta dal Tribunale.

Si fa sapere che il debitore proprietario del fabbricato è una società di capitali che risulta irreperibile e che, pertanto, il Tribunale ha provveduto a nominare anche un CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio) per la notifica degli atti processuali.

L’istante afferma che il fabbricato si trova ancora in fase di costruzione e che, sulla base del progetto, a lavori ultimati sarebbe stato composto da 12 unità immobiliari residenziali, 1 unità strumentale e 6 pertinenze adibite a garage.

Tuttavia, fa sapere anche che i lavori sono stati interrotti in corso d’opera e che, nel frattempo, i titoli edilizi che ne hanno approvato gli interventi sono decaduti. Il Comune ha pertanto disposto, al fine di poter completare i lavori previsti originariamente, la necessità di richiedere dei nuovi titoli edilizi.

Alla luce di ciò, l’istante riferisce che il CTU nominato dal Tribunale ha dichiarato di non sapere quale trattamento fiscale si debba applicare alla suddetta operazione di vendita del fabbricato, in quanto:

“i beni da vendere sono immobili catastalmente ancora identificati come terreni, ma che in realtà risultano già edificati, non completati e non accatastati come tali”.

Il giudice ha pertanto invitato il professionista scrivente a contattare il Fisco per ottenere chiarimenti in merito al regime di tassazione che deve essere applicato agli atti di trasferimento che interessano i beni pignorati.

Leggi anche: “Cosa prevede la nuova riforma del catasto”

Regime dipende da natura oggettiva del fabbricato

L’Agenzia chiarisce che il nostro ordinamento giuridico, in riferimento al regime IVA da applicare alle operazioni di cessione dei fabbricati, non prevede alcuna disposizione per quanto riguarda la cessione dei fabbricati non ultimati.

Questo induce a ritenere che un fabbricato, che viene venduto prima che i lavori siano ultimati, sia da considerarsi come “un bene ancora nel circuito produttivo”, e che non possa godere di esenzioni dalle imposte. Pertanto l’operazione dovrà comunque essere assoggettata ad IVA.

Qualora poi l’IVA non fosse dovuta, si applicherà il principio di alternatività tra IVA e imposte di registro, ipotecarie e catastali. Anche queste ultime saranno dovute in misura ordinaria.

Chiarito questo però, il Fisco ricorda quanto disposto successivamente dalla Circolare n. 28/E del 21 giugno 2011 ovvero che, per l’individuazione del regime ai fini IVA, è necessario tener conto della natura oggettiva del bene ceduto.

Per “natura oggettiva” non si intende la destinazione d’uso dell’immobile, ma lo stato di fatto e lo stato di diritto nei quali si trova il fabbricato al momento dell’operazione di cessione.

In questo caso specifico, dall’analisi risulta che i lavori nel fabbricato sono stati interrotti in corso d’opera e che il bene è in stato di abbandono da circa 10 anni. Gli immobili tra l’altro, non essendo stati conclusi, risultano iscritti ancora al Catasto terreni e non a quello dei fabbricati, neanche in Categoria F/3 (Unità in corso di costruzione).

Leggi anche: “Cessione immobili Categoria F: imposte e IVA in misura ordinaria”

Per terreni edificabili, IVA e imposte sono in misura ordinaria

Vista dunque l’assenza di una classificazione catastale riferibile ai fabbricati, e visto inoltre che l’immobile permane da tempo in uno stato di interruzione dei lavori, l’Agenzia ritiene che il fabbricato, ai fini dell’individuazione del regime fiscale da applicare all’atto della cessione, non debba essere considerato come un “fabbricato non ultimato”, ma ancora come un “terreno edificabile”.

A questo proposito, si fa presente che le operazioni di vendita che interessano i terreni edificabili non godono dell’esenzione dal pagamento dell’IVA come invece accade per le cessioni di terreni che invece non sono “suscettibili di utilizzazione edificatoria”.

Questo significa che, ad esempio, un atto di vendita di un terreno agricolo (e quindi non edificabile) è esente dall’applicazione dell’IVA.

La cessione di un terreno edificabile invece, come nel caso presentato, non gode di alcuna esenzione e, pertanto:

• L’atto di cessione sarà soggetto al pagamento dell’IVA;
• In base al principio di Alternatività IVA/Registro, qualora l’IVA non fosse dovuta per altri motivi, saranno comunque dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale, nella misura fissa di 200 euro per ognuna.

Leggi anche: “Fabbricati non accatastati: pubblicati coefficienti 2022”