Esenzione IMU: immobili sfitti ammessi temporaneamente

Con la Risoluzione n. 2/DF del 20 marzo 2023, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha fornito interessanti chiarimenti in merito all’esenzione IMU a favore degli enti che operano negli ambiti del no-profit e del social housing.

Il documento è stato predisposto per via di alcune precisazioni richieste legate ad un caso specifico mediante una nota di riferimento. Si è ritenuto che il caso presentato potesse interessare un’ampia platea di soggetti interessati, per questo è diventato oggetto di Risoluzione.

Vediamo di seguito quando gli enti del no-profit e del social housing possono beneficiare dell’esenzione da IMU e quali sono i requisiti da soddisfare.

Esenzione IMU no-profit e social housing: cos’è l’alloggio sociale?

Il caso presentato riguarda appunto un Ente che rappresenta di gestire immobili appartenenti a fondazioni presenti sul territorio, con particolare attenzione ai settori del no-profit e del social housing.

Nello specifico, si occupa di assegnare immobili in locazione a favore di persone fisiche (direttamente o tramite gestori sociali) che rientrano in tali settori di natura sociale.

In virtù di ciò, l’Ente richiama la definizione normativa prevista per gli “alloggi sociali”.

Le caratteristiche necessarie perché un’unità possa rientrare nella categoria degli alloggi sociali, sono state definite con il decreto interministeriale del 22 aprile 2008 che, all’art. 1, comma 2, ha stabilito quanto segue:

“È definito «alloggio sociale» l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. […]”

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Alloggio sociale: quando gode dell’esenzione IMU?

Chiede dunque maggiori chiarimenti in merito al trattamento tributario previsto per i cosiddetti “alloggi sociali”. In particolare, domanda se – ai fini dell’esenzione IMU – siano ammissibili solo gli immobili già assegnati in locazione, oppure e ne godano anche quelli che sono temporaneamente sfitti e in attesa di essere locati.

Nel caso in cui possano goderne solo quelli già assegnati in locazione, l’istante chiede di sapere se gli alloggi sociali in attesa di essere locati possano almeno godere dell’esenzione dal pagamento dell’IMU:

“per il tempo necessario al compimento delle operazioni di natura “tecnico-amministrativa” necessarie per individuare l’assegnatario (nell’ipotesi di fabbricati costruiti o acquistati) o il nuovo assegnatario (nell’ipotesi di abitazioni lasciate sfitte dal precedente assegnatario), precisando se, in tal caso, possa farsi riferimento ad un periodo temporale di “moratoria” medio di sei mesi.”

In merito al caso proposto, con la Risoluzione citata si precisa innanzitutto che – perché gli “alloggi sociali” possano godere dell’esenzione IMU – è necessario che vengano soddisfatti due requisiti principali, ed entrambi obbligatori:

1. L’unità deve possedere le caratteristiche per essere considerata un alloggio sociale;
2. L’alloggio sociale deve essere adibito ad abitazione principale.

Il requisito dell’abitazione principale è stato integrato di recente con la Manovra 2020, proprio al fine di “restringere” il campo degli alloggi sociali che possono godere da esenzione IMU ai soli alloggi destinati a Prima Casa. Ed escludendo, pertanto, tutti gli alloggi sfitti.

I criteri, tra l’altro, vengono sempre mantenuti strettamente collegati tra loro.

La stessa Legge di Bilancio 2020, all’art. 1, comma 741 lettera c), prevede che debbano essere considerati come “abitazioni principali” anche:

“[…] i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali […] adibiti ad abitazione principale […].”

La Circolare n 1/DF del 18 marzo 2020, ha precisato invece che:

“nel caso degli alloggi sociali assume rilievo determinante […] il fatto che lo stesso sia adibito ad abitazione principale. Pertanto, gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti in questione rientrano in siffatta ipotesi di […] esenzione solo nel caso in cui anche tali alloggi siano riconducibili nella definizione di alloggio sociale […].”

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Esenzione IMU: sì immobili sfitti, ma a tempo determinato

Ne deriva da tutto questo che gli alloggi sociali possono godere dell’esenzione da IMU solo se sono destinati ad abitazione principale.

Attenzione però, perché ci sono delle eccezioni.

In particolare, nello scenario presentato si richiede se gli alloggi che risultano solo “temporaneamente sfitti” possano godere dell’esenzione per il tempo e le attività necessari alla loro assegnazione.

Il Dipartimento in questo caso ritiene che la tesi possa essere accolta, con particolare riguardo per le situazioni nelle quali l’alloggio rimane temporaneamente sfitto per il periodo di tempo che passa tra l’abbandono di un assegnatario e la riassegnazione dell’unità ad un nuovo soggetto.

Nello specifico, si reputa ragionevole che l’esenzione da IMU (che è applicabile fino a quando l’assegnatario occupa l’immobile), possa continuare ad essere valida fino al momento in cui l’immobile viene riassegnato.

Ciò però solo se “la mancata occupazione dipenda dalle operazioni amministrative e tecniche previste per la riassegnazione del bene”.

Si fa presente infatti che, in questo lasso temporale, l’immobile qualificabile come “alloggio sociale” non va a perdere la sua natura di “alloggio adibito ad abitazione principale”, se la temporanea condizione di sfitto è dovuta allo svolgimento delle attività necessarie alla riassegnazione dell’unità ad un altro nucleo familiare (che comunque dovrà utilizzarla come abitazione principale).

Per questo motivo, anche l’esenzione da IMU che interessa l’immobile in oggetto, in questi casi, rimarrà valida per il periodo di tempo “necessario all’espletamento delle operazioni di natura “tecnico-amministrativa” indispensabile per individuare l’assegnatario […], nel presupposto che detta attività è strettamente finalizzata all’individuazione dell’assegnatario e al raggiungimento, quindi, dello scopo che la norma vuole tutelare.”

Gestione alloggi ed esenzione IMU: decide il Comune

È chiaro a questo punto, fa presente il Dipartimento, che è necessario stabilire un periodo di tempo specifico da rispettare per lo svolgimento delle attività necessarie alla riassegnazione di un alloggio sociale che è stato lasciato dall’assegnatario.

Indicativamente, si suggerisce che possa ritenersi idoneo un lasso di tempo che va dai 4 ai 6 mesi.

A poterlo stabilire, però, è solo l’ente locale che gestisce l’assegnazione degli alloggi sociali nel proprio ambito territoriale, ovvero l’amministrazione comunale.

Sono i comuni che, quindi, sono tenuti a fissare “il periodo entro il quale può considerarsi fisiologico lo svolgimento delle attività tecnico-amministrative dirette all’assegnazione dell’immobile.”

In quest’ottica, si fa presente anche che i comuni – per via di quanto previsto dalla Legge di Bilancio 2020, art. 1, comma 754 – possono anche decidere di ridurre (o anche azzerare) l’aliquota di base prevista per gli immobili diversi dall’abitazione principale (attualmente pari allo 0,86%).

Possono allo stesso modo decidere invece di aumentarla fino allo 1,06%.