Ecobonus e Bonus Ristrutturazioni: possibile cumulare gli incentivi?

È possibile beneficiare delle due agevolazioni fiscali quali Ecobonus e Bonus Ristrutturazioni per la stessa tipologia di immobile nello stesso periodo d’imposta?

Generalmente la risposta è sì. I due incentivi si possono cumulare, ma la regola vuole che le detrazioni spettanti per ogni incentivo si riferiscano ad interventi differenti, seppure eseguiti sullo stesso edificio.

Per approfondire, leggi: “Ecobonus e Bonus Ristrutturazioni: possibile utilizzarli insieme?”

Il caso che trattiamo oggi però non riguarda l’usufrutto del Bonus Ristrutturazioni ordinario, ma di quel “ramo” dell’agevolazione che consente l’acquisto di immobili ristrutturati e venduti entro 18 mesi da un’impresa di costruzioni.

Si può dunque usufruire allo stesso tempo dell’Ecobonus e del Bonus Ristrutturazioni per l’acquisto di immobili ristrutturati?

Approfondiamo di seguito.

Ecobonus e Bonus Ristrutturazioni: acquisto immobili e interventi energetici

Nella risposta n. 769 del 10 novembre 2021 dell’Agenzia delle Entrate, l’istante è appunto un’impresa di costruzioni che afferma di essere proprietaria di un edificio composto da più unità immobiliari accatastate come “beni merce”.

La società dichiara di voler eseguire sull’intero edificio delle ingenti opere di ristrutturazione edilizia, con la demolizione e la ricostruzione delle aree interne dell’unità. Nello stesso edificio si vorrebbero effettuare inoltre dei lavori mirati alla riqualificazione energetica per i quali la società vorrebbe usufruire dell’agevolazione Ecobonus.

Tali interventi sono:

• Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale;
• Installazione di impianto fotovoltaico;
• Fornitura e posa in opera di nuove finestre comprensive di infissi;
• Coibentazione dell’edificio.

Acquisto immobili ristrutturati o antisismici: possibile una scelta

In sostanza, la società sostiene di voler beneficiare dell’Ecobonus per i lavori di riqualificazione energetica appena citati.

Per quanto riguarda invece i lavori di ristrutturazione, che hanno come oggetto la demolizione e la ricostruzione delle aree interne dell’edificio, l’istante dichiara di non voler beneficiare direttamente di alcuna agevolazione, in quanto vorrebbe invece che i futuri acquirenti delle unità immobiliari potessero beneficiare del Bonus Ristrutturazioni per l’acquisto di immobili ristrutturati.

Come sappiamo infatti, il Bonus Ristrutturazioni per l’acquisto, così come il Sismabonus Acquisti, sono incentivi legati alle stesse agevolazioni nella loro forma ordinaria, che possono essere utilizzati entrambi in due modalità differenti, dove però una esclude l’altra.

In pratica, per quanto riguarda la ristrutturazione e l’acquisto di immobili ristrutturati, l’impresa può scegliere:

• Di beneficiare direttamente del Bonus Ristrutturazioni per gli interventi di ristrutturazione da eseguire;
• Di non beneficiare direttamente del Bonus Ristrutturazioni per gli interventi, lasciando invece che siano i futuri acquirenti delle unità immobiliari a beneficiare dell’incentivo per l’acquisto.

Lo stesso concetto è valido per il Sismabonus. Anche qui l’impresa può scegliere di usufruire del Sismabonus per le opere volte al consolidamento sismico, oppure può lasciare che siano i futuri acquirenti ad usufruire del Sismabonus Acquisti per l’acquisto di immobili antisismici.

Chiarito questo, torniamo a noi. Il Bonus Ristrutturazioni per acquisto e l’Ecobonus per gli interventi di riqualificazione energetica possono essere cumulati?

Ecobonus e Bonus Ristrutturazioni: perché sono cumulabili tra loro

La risposta delle Entrate è affermativa. I due incentivi possono essere cumulati semplicemente perché, anche qui, le spese sostenute (o da sostenere) si riferiscono a tipologie di intervento differenti e prevedono inoltre delle diverse modalità di applicazione, seppure interessino lo stesso edificio.

Il Bonus Ristrutturazioni per l’acquisto di immobili ristrutturati infatti calcola il suo massimale di spesa in base al prezzo di vendita dell’unità. L’Ecobonus invece è mirato ad agevolare le spese sostenute per gli interventi, ed è su questo che si basa il tetto massimo da detrarre.

In sostanza, l’importo di detrazione massima concesso con il Bonus Ristrutturazioni per l’acquisto è pari a 96.000 euro. Il calcolo in questo caso però si fa in base al prezzo di vendita dell’immobile. Ovvero, al prezzo di vendita si applica un coefficiente pari al 25%. Dopodiché, al risultato si applicherà la detrazione pari al 50% concessa con l’incentivo, e in ogni caso il massimo importo concesso è di 96.000 euro.

Per approfondire meglio, leggi: “Bonus Ristrutturazioni per acquisto immobile: come funziona”

L’Ecobonus invece, in riferimento ai massimali di spesa, concede dai 30.000 ai 100.000 euro in base agli interventi. In questo caso però il tetto è da calcolare in riferimento alle spese sostenute per gli interventi. Dunque, all’ammontare delle spese sostenute (che non possono superare la cifra di 100.000 euro) si applica la detrazione spettante con l’Ecobonus, che va dal 50% all’85%.

Ecobonus e Ristrutturazioni per acquisto: si all’accumulo, modalità di utilizzo

In conclusione, sulla base dei ragionamenti fatti, la società potrà, nel rispetto di tutti i requisiti da rispettare per entrambe le agevolazioni, beneficiare in primo luogo dell’Ecobonus per gli interventi di riqualificazione energetica.

Sottolineiamo inoltre, per chi se lo fosse chiesto, che il fatto che le unità siano classificate come “beni merce” non risulta un ostacolo all’usufrutto dell’incentivo. L’Ecobonus infatti può essere utilizzato per edifici esistenti di qualsiasi categoria catastale, a differenza del Bonus Ristrutturazioni che invece è destinato solo agli immobili residenziali, sia in caso lo si utilizzi per gli interventi, sia in caso di futuro acquisto.

È chiaro quindi che, anche nel caso trattato oggi, perché i futuri acquirenti possano beneficiare del Bonus Ristrutturazioni, le unità che acquisteranno dovranno essere a destinazione abitativa.

Per approfondire, leggi: “Ecobonus e Bonus Ristrutturazioni: spettano per immobili non residenziali?”

La percentuale di detrazione spettante può essere utilizzata in 3 modi differenti, ovvero:

• Detrazione diretta con recupero di 10 quote in 10 anni in sede di Dichiarazione dei Redditi;
• Con la cessione del credito d’imposta;
• Con lo sconto immediato in fattura.

Il Bonus Ristrutturazioni invece, seppure anche questo rientri tra gli incentivi che ammettono la scelta delle opzioni alternative alla detrazione, in realtà non concede di fare tale scelta per tutti gli interventi agevolabili.

La detrazione per l’acquisto di immobili ristrutturati è appunto uno tra le opzioni per le quali si può solo beneficiare della detrazione in 10 anni.

Pe conoscere quali sono gli interventi del Bonus Ristrutturazioni che ammettono la scelta delle opzioni alternative, leggi: “Bonus Ristrutturazioni: Cessione e Sconto, quando non sono ammessi”