Eco-Sismabonus e Facciate: validi anche se cambia regime fiscale

Nel caso in cui una società – che ha eseguito lavori edilizi agevolabili con l’Ecobonus, il Sismabonus e il Bonus Facciate – dovesse procedere alla trasformazione dell’assetto societario (e quindi alla modifica del regime fiscale), ciò non comporterebbe la decadenza dai bonus casa di riferimento.

Tra l’altro, anche in questo caso rimarrebbe valida la possibilità di preferire – in alternativa all’utilizzo in detrazione – il beneficio del credito mediante opzioni alternative, quali la cessione del credito o lo sconto in fattura.

Approfondiamo di seguito.

Eco-Sismabonus e Facciate: S.r.l. trasformata in S.a.s.

L’argomento di cui parliamo è stato trattato di recente dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 138 del 23 gennaio 2023.

Qui l’istante rappresenta di essere una società a responsabilità limitata costituita il 14 maggio 2020, che svolge le attività di acquisto, vendita, permuta, costruzione e ristrutturazione di beni immobili.

Fa sapere di essere inoltre proprietaria di un intero fabbricato cielo-terra, sul quale sono in corso degli interventi edilizi mediante l’affidamento dei lavori ad imprese appaltatrici. Nello specifico, gli interventi in progetto sono:

• La riqualificazione dell’intero edificio, con anche la coibentazione dell’involucro, al fine di poter realizzare degli uffici maggiormente efficienti in ambito energetico. Si prevede in questa fase un riassetto planimetrico generale, con il rinnovo totale degli spazi e degli impianti;
• L’ampliamento del fabbricato con la costruzione di due nuovi piani, mediante la sopraelevazione dell’edificio.

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La società fa sapere che i suddetti interventi sono stati correttamente approvati mediante autorizzazioni rilasciate dalle amministrazioni competenti, e saranno conclusi nel corso del 2023. In seguito alla conclusione dei lavori, gli immobili saranno destinati a locazione.

In merito all’assetto societario, l’istante afferma che attualmente le partecipazioni sono detenute interamente da un fondo d’investimento alternativo immobiliare di diritto italiano riservato a investitori professionali e gestito da una SGR S.p.A., ovvero una società per azioni che si occupa di gestione collettiva del risparmio, correttamente iscritta all’albo delle SGR.

Si fa sapere che tale fondo è intenzionato ad includere all’interno della società un nuovo socio, appositamente selezionato tra gli investitori professionali suddetti. A tal fine, si rende necessario mutare la natura legale della società, con la trasformazione della stessa da S.r.l. a S.a.s. (Società in accomandita semplice).

A tal proposito, l’istante dichiara che il nuovo socio assumerà il ruolo di socio-amministratore e risulterà titolare del potere di amministrazione della Società.

Cessione del Credito e Sconto in Fattura: incentivi ammessi

In quanto ai contratti relativi agli interventi edilizi in corso nel fabbricato cielo-terra di proprietà della S.r.l., viene specificato che la nuova S.a.s. subentrerà come appaltante nei contratti già esistenti, mentre stipulerà essa stessa i nuovi contratti di appalto necessari alla conclusione dei lavori.

A decorrere dalla data dell’avvenuta trasformazione, inoltre, la S.a.s. provvederà al sostenimento di tutte le spese legate all’esecuzione degli interventi edilizi e sarà destinataria delle fatture emesse dalle imprese appaltatrici.

Ciò posto, l’istante chiede alle Entrate – a prescindere dalla sussistenza dei requisiti di accesso, che non sono l’oggetto del dubbio in questa istanza – se la società in accomandita semplice possa essere beneficiaria delle agevolazioni legate agli interventi edilizi, e nello specifico dell’Ecobonus, del Sismabonus e del Bonus Facciate.

Si domanda tra l’altro se sia possibile, in alternativa all’utilizzo in detrazione, optare per l’esercizio dello sconto in fattura immediato oppure del meccanismo della cessione del credito.

In risposta all’istante, il Fisco fa presente innanzitutto che la possibilità di esercitare le opzioni alternative alla detrazione è ammissibile per tutti e tre gli incentivi citati.

In particolare, tutti i bonus edilizi che concedono la scelta sono i seguenti:

1. Superbonus al 90% e 110%;
2. Bonus Ristrutturazioni al 50%, anche se non per tutti gli interventi (approfondisci qui);
3. Ecobonus dal 50% all’85%;
4. Sismabonus dal 50% all’85%;
5. Sismabonus Acquisti al 75% e all’85%;
6. Bonus Barriere Architettoniche al 75%;
7. Bonus Facciate al 60% (valido per spese sostenute entro il 31 dicembre 2022).

Le agevolazioni di interesse citate nell’istanza, dunque, rientrano tra quelle che ammettono la scelta delle opzioni alternative. Si ricorda a tal proposito che la validità della cessione del credito e dello sconto in fattura è stata estesa fino al 2024.

Ecobonus, Sismabonus, Facciate: beneficiari e tipologie immobile

In merito poi alla principale richiesta dell’istante, ovvero se le S.a.s. possano rientrare tra i potenziali beneficiari dell’Ecobonus, del Sismabonus e del Bonus Faccate, si fa presente quanto segue.

La normativa che regolamenta l’applicazione sia dell’Ecobonus che del Sismabonus, prevede che possano accedere alle due agevolazioni i soggetti, residenti e non residenti, che siano titolari di qualsiasi tipologia di reddito, e che possiedono o detengono l’immobile oggetto di lavori in base ad un titolo idoneo.

Per questo motivo, le detrazioni sono rivolte sia ai contribuenti soggetti all’IRPEF, sia ai contribuenti soggetti all’IRES.

Con la Risoluzione n. 34 del 25 giugno 2020, era stato chiarito tra l’altro che è possibile svolgere interventi sia su immobili di tipo abitativo che su immobili classificati come “beni merce” o “strumentali.

Riguardo all’Ecobonus, viene precisato tuttavia che “i titolari di reddito d’impresa possono fruire della detrazione solo con riferimento ai fabbricati strumentali utilizzati nell’esercizio dell’attività imprenditoriale.”

In merito al Sismabonus, invece, facciamo presente che solo gli immobili situati nelle Zone 1, 2 e 3 di rischio sismico possono essere oggetto di interventi agevolabili.

Per quanto riguarda poi il Bonus Facciate, anche in questo caso, possono accedervi tutti i contribuenti, residenti e non, che possiedono o detengono l’immobile e che sostengono le spese legate agli interventi.

Ricordiamo che l’incentivo non è stato rinnovato con la Legge di Bilancio 2023. Pertanto, è possibile beneficiarne esclusivamente per le spese conseguite:

• Dal 1° gennaio 2020 al 31 dicembre 2021, nella misura del 90%;
• Dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2022, nella misura del 60%.

Eco-Sismabonus e Facciate per S.a.s.: modalità fruizione credito

Visto dunque che – in riferimento a tutte e 3 le agevolazioni – non esiste alcuna disposizione normativa che impedisca alle società in accomandita semplice di poter fruire delle detrazioni in oggetto, si ritiene che questa possa essere a tutti gli effetti una potenziale beneficiaria.

Chiaramente, si fa presente, potrà usufruire dei benefici concessi in relazione solo alle spese che sosterrà dalla data in cui avviene la trasformazione dell’assetto, mentre non potrà accedervi per le spese che sono già state sostenute dalla S.r.l.

A nulla rileva in questo caso il fatto che la S.a.s. subentrerà nei contratti di appalto legati agli interventi, in quanto le spese che possono essere ammesse ai bonus edilizi sono solo quelle direttamente sostenute dal beneficiario della detrazione.

La S.a.s. potrà quindi – per le spese agevolabili che conseguirà, presupponendo la sussistenza di tutti i requisiti necessari – scegliere di fruire dei bonus nelle seguenti modalità:

1. Mediante detrazione diretta con la dichiarazione dei redditi (in 10 anni per Ecobonus e Bonus Facciate, in 5 anni per il Sismabonus). Si fa presente in questo caso che le detrazioni dovranno essere trasferite ai soci in egual misura. Le agevolazioni tuttavia sono ammissibili solo a favore di soggetti che possiedono reddito imponibile (anche minimo, anche fondiario), per cui, se uno dei soci non dovesse produrre alcun reddito imponibile, egli sarà escluso dalla detrazione.
2. Mediante la cessione del credito d’imposta o dello sconto in fattura immediato. In questo caso, tutti gli adempimenti richiesti per l’accesso alle opzioni alternative – tra cui l’invio della Comunicazione obbligatoria – dovranno essere adempiute dalla stessa società, e non dai soci.