Cedolare Secca o IRPEF 2023: quale scegliere per la locazione? Guida completa

L’aliquota del 10% e i requisiti per accedervi

I requisiti per beneficiare dell’aliquota del 10% sono più rigorosi rispetto a quelli per il 21%. L’aliquota del 10% si applica esclusivamente ai contratti a canone concordato, a condizione che siano soddisfatti uno dei seguenti requisiti:

• Gli immobili devono essere situati in Comuni con carenza di soluzioni abitative o ad alta densità di popolazione;
• I contratti d’affitto devono coinvolgere studenti universitari;
• Devono riguardare Comuni colpiti da calamità naturali;
• Si applicano agli affitti transitori, disciplinati dalla Legge n. 431/1998.

Tra i Comuni che rientrano nel primo requisito figurano:

• Bari;
• Bologna;
• Catania;
• Firenze;
• Genova;
• Milano;
• Napoli;
• Palermo;
• Roma;
• Torino;
• Venezia;
• I Comuni confinanti a quelli elencati e gli altri Comuni capoluogo di provincia.

L’aliquota del 10% viene applicata anche quando il canone di locazione versato non supera un determinato limite in relazione alla somma dovuta dall’inquilino.

Per stipulare contratti a canone concordato, è importante rivolgersi alle organizzazioni della proprietà territoriale e dei conduttori firmatarie dell’Accordo Territoriale. Se i contratti non sono stati assistiti da queste organizzazioni, è necessario ottenere un’attestazione da parte delle organizzazioni che hanno firmato l’accordo.

Cedolare Secca per gli affitti brevi

La cedolare secca può essere applicata anche agli affitti brevi, ma è importante prestare attenzione alle specifiche regole in vigore. Il comma 595, articolo 1 della Legge 178/2020 (Legge di Bilancio 2021) stabilisce un limite massimo di quattro appartamenti per ogni periodo d’imposta per poter beneficiare della cedolare secca.

Se tale limite viene superato, si applica la normale tassazione IRPEF e l’attività viene considerata imprenditoriale, richiedendo l’apertura di una partita IVA.

Il limite si applica indipendentemente dalla modalità di stipula del contratto e si estende anche ai contratti stipulati tramite intermediari o piattaforme telematiche.

Scadenze per il pagamento delle tasse con la Cedolare Secca

Con la cedolare secca, i contribuenti devono versare un acconto e un saldo ogni anno. La Legge di Bilancio 2021 stabilisce che l’acconto deve essere calcolato sulla base dell’imposta versata nell’anno precedente e deve essere pari al 100%.

L’acconto deve essere versato secondo il seguente calendario:

• In un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
• In due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro. La prima, del 40%, deve essere versata entro il 30 giugno. La seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre.

Entro il 30 giugno dell’anno successivo, il saldo deve essere versato, considerando la differenza tra l’imposta dovuta e l’acconto versato.

Cedolare Secca o IRPEF: quale scegliere?

La scelta tra cedolare secca e IRPEF dipende da diverse variabili, tra cui la situazione fiscale del contribuente, il tipo di contratto di locazione e la posizione dell’immobile.

La cedolare secca è spesso considerata più vantaggiosa per i proprietari di immobili, poiché prevede un’aliquota fissa indipendente dalla fascia di reddito e dall’IRPEF, e consente di risparmiare sulle addizionali regionali e comunali, sull’imposta di registro e sull’imposta di bollo.

Tuttavia, in alcuni casi l’IRPEF può risultare più conveniente, in particolare per quei contribuenti che hanno un reddito inferiore e che, di conseguenza, si trovano in una fascia di tassazione più bassa.

Inoltre, la scelta della cedolare secca comporta l’impossibilità di detrarre le spese sostenute per la manutenzione e la ristrutturazione dell’immobile, mentre con l’IRPEF queste spese sono detraibili.

Per scegliere il regime fiscale più adatto alle proprie esigenze, è consigliabile consultare un commercialista o un esperto in materia fiscale, che possa analizzare la situazione personale e fornire un’indicazione precisa sul percorso da seguire.

Riassumendo

Il 2023 offre ancora la possibilità ai contribuenti di scegliere tra la cedolare secca e l’IRPEF per la tassazione dei redditi derivanti dalla locazione. La cedolare secca è un’imposta sostitutiva con aliquote fisse del 10% o 21%, e spesso risulta più vantaggiosa per i proprietari di immobili, grazie alle esenzioni dal pagamento delle imposte di registro, bollo e addizionali IRPEF. Tuttavia, la scelta tra i due regimi dipende dalla situazione fiscale del contribuente e dall’immobile in questione.

Per effettuare una scelta informata, è importante valutare attentamente i requisiti, le aliquote e le scadenze relative alla cedolare secca, oltre a confrontarle con le proprie esigenze personali e con la tassazione IRPEF. In caso di dubbi, rivolgersi a un esperto in materia fiscale può essere la scelta migliore per prendere una decisione consapevole e conveniente.