Cedolare Secca: come e quando si applica, condizioni obbligatorie

Il contratto d’affitto stipulato mediante il regime della cedolare secca rappresenta senza dubbio un grosso vantaggio sia per il locatore che per il conduttore.

Tale meccanismo consente infatti di sostituire tutte le imposte generalmente dovute con un’unica imposta sostitutiva fissa, pari al 10% o al 21% sul canone annuo.

Ma quando è applicabile il regime della cedolare secca? E quali obblighi deve rispettare?

Cedolare Secca: applicabile se conduttore è un condominio?

Il tema è stato trattato di recente dal Fisco con la risposta ad interpello n. 790 del 24 novembre 2021.

Qui l’istante dichiara di aver sottoscritto un contratto preliminare di compravendita per acquistare un’unità immobiliare di categoria catastale A/2 (Abitazioni di tipo civile).

Fa sapere che l’immobile attualmente è concesso in locazione ad un condominio, e viene utilizzato dal custode dello stesso condominio come abitazione principale per se stesso e per la propria famiglia.

L’istante fa sapere che il contratto preliminare di compravendita sarebbe scaduto nel 2023, ma egli avrebbe voluto concludere l’acquisto con la stipula del contratto definitivo entro il 2021.

Comunica inoltre che, in seguito alla firma del rogito definitivo e, di conseguenza, in seguito al suo subentro nel contratto di locazione già esistente con il condominio, avrebbe voluto optare per il regime della cedolare secca.

Chiede dunque alle Entrate se sia possibile esercitare l’opzione in una casistica del genere, e se in tal caso sarebbe necessaria la stipula di un nuovo contratto di locazione.

Cedolare Secca: come funziona, quando si applica

Il regime degli affitti con cedolare secca è regolamentato dall’art 3 del DL n. 23 del 14 marzo 2011.

Qui si stabilisce appunto che i contratti di locazione con destinazione abitativa possono optare per il regime agevolato della cedolare secca, in base al quale si è tenuti a pagare un’unica imposta “secca” in sostituzione a tutte le altre imposte generalmente dovute sui contratti d’affitto, ovvero:

• IRPEF e addizionali;
• Imposte di registro e di bollo per la stipula del contratto;
• Imposte di registro e di bollo per i rinnovi del contratto o per la sua risoluzione.

Tale opzione è esercitabile esclusivamente per gli immobili a destinazione d’uso abitativa. Mentre sono escluse tutte le unità utilizzate a fini commerciali e d’impresa.

A tal proposito, con la Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011 è stato inoltre spiegato che bisogna tener conto anche dell’attività professionale del conduttore.

Sono infatti esclusi dalla possibilità di applicare la cedolare secca i contratti di locazione stipulati a favore di un conduttore che esercita attività di impresa o di lavoro autonomo. Ciò a prescindere dalla destinazione d’uso dell’immobile, anche qualora questo fosse utilizzato per esigenze abitative.

È possibile invece procedere con il contratto a cedolare secca se il conduttore è un ente pubblico o privato non commerciale, purché l’immobile venga utilizzato a fini residenziali.

Nel caso spiegato sopra, il conduttore è invece un condominio con contratto di locazione precedentemente esistente, al quale l’acquirente intende subentrare applicando il regime della cedolare secca.

Ciò è possibile?

Fondamentali destinazione d’uso e attività del conduttore

La risposta delle Entrate è affermativa.

In base alle informazioni fornite e considerando il rispetto di tutti gli altri requisiti, l’istante potrà procedere senza problemi con l’applicazione del regime della cedolare secca a favore del condominio conduttore.

Difatti, la normativa prevede limitazioni solo per quanto riguarda la destinazione d’uso degli immobili e l’attività professionale del conduttore. Non stabilisce invece alcuna imposizione riguardo alla tipologia di edificio, che sia o meno costituito in condominio.

Il Fisco chiarisce inoltre che non sarà necessaria la stipula di un contratto nuovo, in quanto:

“il trasferimento per atto tra vivi della proprietà di un immobile locato comporta il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza soluzione dello stesso”.

In questi casi dunque, in seguito alla firma del rogito definitivo, il subentro del nuovo acquirente nella titolarità del contratto avviene in maniera automatica.

A quel punto, sarà possibile la modifica del contratto con l’applicazione del regime della cedolare secca in quanto:

1. Il locatore è un condominio che non esercita attività d’impresa, arti e professioni;
2. L’immobile oggetto di locazione è destinato ad uso abitativo a favore del custode del condominio e della sua famiglia.

Per la modifica del suddetto contratto, l’istante sarà tenuto alla presentazione del modello RLI entro un termine massimo di 30 giorni dalla data in cui avviene il subentro.

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